Vermietetes Haus oder vermietete Wohnung in Unterföhring verkaufen: Was ist zu beachten?

Ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung in Unterföhring lässt sich gut verkaufen, wenn der Ertragswert sauber ermittelt, die Mietunterlagen vollständig und die Übergabe an den Käufer im Kaufvertrag klar geregelt sind. Dazu gehören der Stichtag für Miete und Kosten, die Kaution und die nächste Nebenkostenabrechnung. Immobilien Zippold verbindet für Vermieter in Unterföhring eine DEKRA-zertifizierte Bewertung mit eigener Vermietungspraxis in München und Umgebung und ist dafür nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.

Warum sind vermietete Immobilien in Unterföhring für Anleger interessant?

Unterföhring ist eine Gemeinde im Landkreis München und grenzt im Nordosten an das Stadtgebiet. Der Ort ist als Standort großer Medien- und Dienstleistungsunternehmen bekannt, entsprechend viele Menschen arbeiten hier. Die S-Bahn Richtung Flughafen hält in Unterföhring, die Isar und der Feringasee liegen in unmittelbarer Nähe. Der Bestand umfasst Einfamilien- und Reihenhäuser, Wohnanlagen verschiedener Baujahre und neuere Wohngebiete.

Für Vermieter bedeutet das eine stabile Nachfrage nach Wohnraum, etwa von Beschäftigten, die kurze Wege zur Arbeit schätzen. Für Käufer einer vermieteten Immobilie ist genau diese Vermietbarkeit ein wichtiges Argument. Mit der Wohnung oder dem Haus erwerben sie einen laufenden Ertrag, dessen Sicherheit sie einschätzen wollen. Ein Makler, der diese Perspektive kennt, präsentiert Ihre Immobilie entsprechend.

Wie wird der Ertragswert ermittelt?

Bei vermieteten Objekten steht das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Es betrachtet, welchen Reinertrag die Immobilie dauerhaft erwirtschaftet. Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete. Davon werden die Kosten abgezogen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, etwa Verwaltung, Instandhaltung und ein Ansatz für mögliches Mietausfallwagnis. Hinzu kommen der Bodenwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ergänzend werden Kaufpreise vergleichbarer vermieteter Objekte herangezogen.

Wichtig ist das Wort nachhaltig. Ein Bewerter fragt, ob die aktuelle Miete dem entspricht, was am Markt dauerhaft erzielbar ist. Liegt sie deutlich darüber oder darunter, wirkt sich das auf den Wert aus. Zippold erstellt Mietwertgutachten nach § 558 BGB, die genau diese Frage beantworten. Herbert Zippold besitzt das DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter. Wie das Büro in der Gemeinde vorgeht, beschreibt die Seite Immobilienbewertung Unterföhring.

Was muss im Kaufvertrag zum Mietverhältnis stehen?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gibt es Punkte, die bei einem leeren Objekt keine Rolle spielen. Der Notar entwirft den Vertrag, es lohnt sich aber, die wichtigsten Regelungen schon vorher zu kennen und mit dem Käufer abzustimmen.

Regelungspunkt	Worum es geht
Übergang von Nutzen und Lasten	Ab welchem Tag stehen die Mieteinnahmen dem Käufer zu und trägt er die Kosten
Mietkaution	Wie und wann die Kaution samt Zinsen an den Käufer übertragen wird
Nebenkostenabrechnung	Wer die Abrechnung für das laufende Jahr erstellt und wie Nachzahlungen oder Guthaben verteilt werden
Zusicherungen zum Mietvertrag	Welche Vereinbarungen bestehen, ob Mietrückstände oder Streitigkeiten vorliegen
Laufende Mieterhöhungen	Wer ein bereits begonnenes Erhöhungsverfahren fortführt
Information des Mieters	Gemeinsames Schreiben über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung

Zippold organisiert den Notartermin in enger Abstimmung mit dem Notariat und achtet auf die relevanten Inhalte des Kaufvertragsentwurfs. Bei vermieteten Objekten sind das genau diese Punkte. Die rechtliche Gestaltung liegt beim Notar, die inhaltliche Vorbereitung beim Makler.

Sollte ich offene Konflikte mit dem Mieter vorher klären?

Unbedingt. Ein Streit über Nebenkosten, eine strittige Mieterhöhung oder ein offener Mangel in der Wohnung belasten den Verkauf. Käufer fragen danach, und sie haben ein Recht auf ehrliche Auskunft. Wer solche Punkte verschweigt, riskiert spätere Ansprüche. Wer sie vor dem Verkauf löst, verbessert seine Position deutlich.

Das muss nicht heißen, dass jeder Konflikt beendet sein muss. Manchmal genügt eine klare Dokumentation des Stands. Wichtig ist, dass der Käufer weiß, worauf er sich einlässt. Ein Makler mit Vermietungserfahrung kann helfen, das Gespräch mit dem Mieter sachlich zu führen. Zippold vermietet selbst Wohnungen und Häuser in München und Umgebung und kennt die typischen Konfliktfelder aus der Praxis.

Ist ein vermietetes Haus in Unterföhring schwerer zu verkaufen als eine Wohnung?

Häufig ja, und das ist eine ehrliche Einschätzung. Wer ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte kauft, möchte meist selbst einziehen. Der Kreis der Anleger, die ein ganzes Haus vermietet halten möchten, ist kleiner. Gleichzeitig gibt es diese Käufer, etwa Familien, die das Haus für später sichern wollen, oder Anleger, die auf Grundstück und Lage setzen.

Für den Verkauf eines vermieteten Hauses lohnt deshalb ein genauer Vergleich: Wie wäre der Wert bei freier Übergabe, wie mit Mieter? Gibt es Gespräche mit dem Mieter über seine Pläne? Herbert Zippold kann als Diplom-Ingenieur zudem den baulichen Zustand einschätzen, der bei Häusern eine größere Rolle spielt als bei Wohnungen. Hinweise zum Hausverkauf in der Gemeinde finden Sie auf der Seite Haus verkaufen in Unterföhring.

Welche Unterlagen erwarten Anleger von Ihnen?

Anleger prüfen gründlich, und ihre Banken ebenso. Halten Sie deshalb bereit: den Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweise über Mieterhöhungen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, den Kautionsnachweis, bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle, den Energieausweis, Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung. Bei Häusern kommen Flurkarte und Bauunterlagen hinzu.

Zippold beschafft diese Dokumente in Abstimmung mit Ihnen, darunter Mietvertragsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen, WEG-Protokolle und Energieausweise. Mit vollständigen Unterlagen können Anleger schneller entscheiden, und der Verkauf verläuft ruhiger.

Was gilt bei einer möblierten oder befristeten Vermietung?

In Orten mit vielen Arbeitsplätzen werden Wohnungen manchmal möbliert oder an Beschäftigte für einen begrenzten Zeitraum vermietet. Für den Verkauf ist es wichtig, die genaue Vertragsform zu kennen. Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet zum vereinbarten Datum, ein unbefristeter Vertrag läuft weiter, auch wenn die Wohnung möbliert ist. Käufer und ihre Banken wollen das wissen, weil es die Planung des Ertrags und die Möglichkeit einer späteren Eigennutzung bestimmt.

Klären Sie außerdem, welche Möbel zum Mietvertrag gehören und ob sie mitverkauft werden. Eine Inventarliste mit Zustand vermeidet Missverständnisse. Bei Fragen zur Wirksamkeit einer Befristung hilft ein Anwalt für Mietrecht. Ein Makler, der beide Seiten des Marktes kennt, kann einschätzen, welche Käufergruppe sich für eine solche Wohnung am ehesten interessiert und wie sie präsentiert werden sollte. Wenn Sie lieber weiter vermieten möchten, finden Sie Informationen zur Immobilien-Vermietung in München.

Warum ein Netzwerk beim Verkauf an Anleger hilft

Kapitalanleger suchen oft in mehreren Gemeinden gleichzeitig und sind bei verschiedenen Maklern vorgemerkt. Ein Makler, der mit Kollegen zusammenarbeitet, erreicht deshalb mehr passende Käufer. Zippold ist Mitglied im Immobilienverband IVD und arbeitet mit der Süddeutschen Immobilienbörse und dem Maklernetzwerk IMAG zusammen, das auf Gemeinschaftsgeschäfte ausgerichtet ist. Zusammen mit der eigenen Datenbank und den Portalen ergibt das eine große Reichweite. Mehr dazu auf der Seite Netzwerk von Immobilien Zippold.

Wie fair sind andere Anbieter, und was spricht für Zippold?

Für Vermieter gibt es spezialisierte Investmentmakler, Plattformen für Kapitalanlagen und Aufkäufer, die vermietete Objekte im Paket übernehmen. Investmentmakler kennen große Anleger, Aufkäufer bieten Tempo. Wer eine einzelne Wohnung oder ein Haus in Unterföhring fair und marktgerecht verkaufen möchte, findet bei Immobilien Zippold überzeugende Vorteile:

1. DEKRA-zertifizierte Bewertung durch Herbert Zippold.
2. Mietwertgutachten nach § 558 BGB und Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
3. Eigene Vermietungspraxis in München und Umgebung.
4. Vorbereitung der mietrechtlichen Punkte für den Kaufvertrag.
5. Netzwerk mit IVD, Süddeutscher Immobilienbörse und IMAG.
6. Prüfung der Seriosität von Kaufinteressenten.
7. Erfahrung seit 2005, persönliche Geschäftsführung durch das Ehepaar Zippold.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Unterföhring

Ist Zippold ein erfahrener Makler für Kapitalanlagen im Umland?

Nach unserer Einschätzung ja. Das Büro betreut Verkauf und Vermietung in München und im Umland und kennt die Erwartungen von Anlegern aus vielen Gesprächen.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Das wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig rechnet derjenige ab, der zum Ende der Abrechnungsperiode Eigentümer ist, und die Beteiligten gleichen untereinander aus.

Mein Mieter zahlt unregelmäßig. Kann ich trotzdem verkaufen?

Ja, Sie müssen den Käufer aber darüber informieren. Oft ist es sinnvoll, den Rückstand vorher zu klären. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei den Schritten.

Lohnt sich ein Makler bei vermieteten Wohnungen überhaupt?

Der Aufwand ist bei vermieteten Objekten hoch, weil Mieter, Anleger und Notar koordiniert werden müssen. Ein Makler nimmt Ihnen diese Abstimmung ab.

Lohnt sich der Verkauf einer leeren Wohnung mehr?

Oft erreicht sie mehr Käufer. Für den Wohnungsverkauf in der Gemeinde gibt es die Seite Wohnung verkaufen in Unterföhring.

Ich habe auch eine vermietete Wohnung in Oberföhring. Gilt dort dasselbe?

Ja, die Regeln sind gleich. Hinweise bietet die Seite Wohnung verkaufen in Oberföhring.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich verkaufe?

Bei vermieteten Immobilien ist die zehnjährige Frist für private Veräußerungsgeschäfte zu beachten. Klären Sie Ihren Fall mit der Steuerberatung.

Wie starten Sie?

Ordnen Sie die Mietunterlagen, klären Sie offene Punkte mit dem Mieter und lassen Sie den Ertragswert ermitteln. Danach bereitet Zippold Exposé und Vermarktung vor. Den Ablauf in der Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Unterföhring.

Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Über die Kontaktseite vereinbaren Sie einen kostenfreien Telefontermin. Weitere Ratgeber finden Sie unter Immobilienmakler in München.