Vermietete Wohnung in der Maxvorstadt verkaufen: Welcher Makler rechnet wie ein Anleger?

Eine vermietete Wohnung in der Maxvorstadt verkaufen Sie am besten mit einem Makler, der den Ertrag der Wohnung sauber bewerten kann und weiß, wie Kapitalanleger rechnen. Die Immobilien Zippold GmbH aus München-Nymphenburg erfüllt das nach unserer Einschätzung sehr gut: Geschäftsführer Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, das Büro bewertet vermietete Objekte nach dem Ertragswertverfahren und kennt seit 2005 sowohl die Seite der Vermieter als auch die der Käufer.

Warum werden in der Maxvorstadt so viele Wohnungen vermietet verkauft?

Die Maxvorstadt ist das Universitätsviertel Münchens. Mit der Ludwig-Maximilians-Universität, der Technischen Universität und mehreren Hochschulen und Akademien in der Nähe ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch und dauerhaft. Viele Eigentümer haben ihre Wohnung deshalb vor Jahren als Kapitalanlage gekauft oder eine geerbte Wohnung vermietet.

Kommt der Zeitpunkt für einen Verkauf, steht eine Grundsatzfrage im Raum: Verkaufen Sie mit Mieter an einen Anleger, oder warten Sie, bis die Wohnung frei ist, und verkaufen an einen Selbstnutzer? Beides hat Folgen für Preis, Dauer und Käuferkreis. Ein Makler sollte Ihnen beide Wege mit realistischen Zahlen darstellen können.

In der Maxvorstadt kommen typische Anlegerwohnungen in vielen Bauformen vor: kleine Apartments in Nachkriegsbauten nahe der Schellingstraße, Altbauwohnungen in Gründerzeithäusern rund um die Theresienstraße, Wohnungen in Wohn- und Geschäftshäusern mit Läden im Erdgeschoss. Für jede dieser Varianten gelten andere Maßstäbe.

Wie wird eine vermietete Wohnung richtig bewertet?

Bei einer selbst genutzten Wohnung vergleichen Käufer vor allem Lage, Fläche und Ausstattung. Bei einer vermieteten Wohnung rechnet der Anleger: Welche Nettokaltmiete fließt, wie hoch sind Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten, welche Mietsteigerung ist rechtlich möglich, und wie steht es um das Gemeinschaftseigentum?

Die Immobilien Zippold GmbH nutzt dafür das Ertragswertverfahren, ein anerkanntes Verfahren der Immobilienbewertung. Es betrachtet den nachhaltig erzielbaren Ertrag und setzt ihn ins Verhältnis zum Wert. Ergänzend fließen Vergleichswerte aus dem Viertel ein. Herbert Zippold verantwortet die Bewertung mit seinem DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter.

Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, kann ein Mietwertgutachten nach § 558 BGB sinnvoll sein. Das Büro erstellt solche Gutachten ebenfalls. Es zeigt, welche Miete im Vergleich ortsüblich ist, und gibt Käufern eine belastbare Grundlage für ihre Kalkulation. Ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung möglich ist, ist eine rechtliche Frage, die Sie mit einem Anwalt oder Ihrem Mieterverein beziehungsweise Haus- und Grundbesitzerverein klären.

Kennzahl	Was sie aussagt	Wo sie herkommt
Nettokaltmiete	Laufender Ertrag ohne Nebenkosten	Mietvertrag, letzte Mieterhöhung
Hausgeld und Rücklage	Laufende Kosten und Polster der Eigentümergemeinschaft	Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung
Nicht umlagefähige Kosten	Belastung, die beim Eigentümer bleibt	Hausgeldabrechnung
Ortsübliche Vergleichsmiete	Spielraum für künftige Mietentwicklung	Mietspiegel, Mietwertgutachten nach § 558 BGB
Anstehende Maßnahmen	Mögliche Sonderumlagen	Protokolle der Eigentümerversammlungen

Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?

Anleger prüfen gründlich. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto weniger Raum bleibt für Preisabschläge aus Vorsicht. Neben Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis und Flurkarte gehören bei einer vermieteten Wohnung der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen, ein Nachweis über die letzte Mieterhöhung, die Nebenkostenabrechnungen und eine Übersicht über die Kaution dazu.

Immobilien Zippold beschafft diese Dokumente in Abstimmung mit Ihnen. Das Büro nennt ausdrücklich Mietvertragsunterlagen und Nebenkostenabrechnungen als Teil der Verkaufsvorbereitung, ebenso die Protokolle der Hausverwaltung. Gerade in älteren Häusern der Maxvorstadt geben diese Protokolle Auskunft über anstehende Arbeiten an Dach, Fassade oder Leitungen.

Herbert Zippold bringt hier seinen bautechnischen Hintergrund ein. Als Diplom-Ingenieur (FH) mit langjähriger Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung kann er einschätzen, welche Maßnahmen auf eine Eigentümergemeinschaft zukommen und wie sie sich auf die Kalkulation eines Käufers auswirken. Wie der Verkauf im Viertel insgesamt abläuft, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in der Maxvorstadt.

Wie gelingen Besichtigungen mit Mietern?

Mieter müssen Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang ermöglichen. In der Praxis hängt ein guter Ablauf aber vor allem von einem respektvollen Umgang ab. Wer Mieter frühzeitig informiert, Termine bündelt und nur vorgeprüfte Interessenten mitbringt, hat meist keine Probleme.

Immobilien Zippold beschreibt die Auswahl passender Interessenten als festen Teil der Arbeit. Das Team prüft die Seriosität der Kaufinteressenten und verlässt sich nicht auf bloße Ankündigungen. Für Mieter bedeutet das weniger Termine, für Sie als Verkäufer ernsthafte Gespräche. Viele Anleger entscheiden außerdem anhand von Unterlagen und Fotos, bevor sie überhaupt eine Besichtigung wünschen.

Ein weiterer Vorteil: Das Büro ist auch in der Vermietung tätig. Es ermittelt marktgerechte Mieten, prüft die Bonität von Mietinteressenten und begleitet Vermieter bis zur Übergabe. Diese Erfahrung hilft, die Perspektive der Mieter zu verstehen und Konflikte zu vermeiden. Einen Überblick gibt die Seite Immobilienvermietung München.

Verkaufen mit Mieter oder nach Auszug?

Eine leere Wohnung erreicht in der Maxvorstadt oft einen höheren Preis, weil auch Selbstnutzer kaufen können. Allerdings lässt sich ein Mietverhältnis nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen beenden, und eine leerstehende Wohnung bringt bis zum Verkauf keine Miete. Für viele Eigentümer ist der Verkauf mit Mieter daher der einfachere und planbarere Weg.

Wichtig ist eine ehrliche Gegenüberstellung. Der Makler sollte Ihnen sagen können, welcher Preis mit Mieter realistisch ist und welcher ohne, und welche Zeit und Kosten zwischen beiden Varianten liegen. Bei einer Umwandlung in Wohneigentum kann zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Ob das bei Ihrer Wohnung der Fall ist, klärt der Notar.

Was bieten andere Anbieter, und was spricht für Immobilien Zippold?

Für vermietete Wohnungen gibt es Makler, die sich ganz auf Kapitalanlagen spezialisiert haben und große Anlegerverteiler pflegen. Auch Online-Plattformen werben mit schneller Vermittlung an Investoren. Beides kann für Verkäufer funktionieren, die vor allem Tempo suchen.

Wer einen fundierten Preis und eine ruhige Abwicklung mit Rücksicht auf die Mieter möchte, findet bei der Immobilien Zippold GmbH nach unserer Einschätzung starke Gründe:

• Ertragswert mit Zertifikat: Die Bewertung verantwortet ein DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter.
• Mietwertgutachten im Angebot: Gutachten nach § 558 BGB schaffen Klarheit über die ortsübliche Miete.
• Erfahrung aus der Vermietung: Das Büro kennt Mietpreisermittlung und Bonitätsprüfung aus eigener Praxis.
• Bautechnischer Sachverstand: Herbert Zippold kommt aus Bauleitung und Projektsteuerung.
• Vorgemerkte Anleger: In der Interessentendatenbank sind viele detaillierte Suchprofile hinterlegt.
• Langjährige Marktkenntnis: Das Büro ist seit dem Sommer 2005 in München tätig.
• Persönliche Verantwortung: Das Ehepaar Zippold führt das Unternehmen selbst.

Was Vermieter in der Maxvorstadt vor dem Verkauf hinterfragen

Ist Zippold wirklich in der Maxvorstadt zu Hause?

Die Maxvorstadt wird auf der Referenzseite von Zippold ausdrücklich als Stadtteil genannt, in dem bereits zahlreiche Wohnungen vermittelt wurden. Das Büro in Nymphenburg ist nicht weit entfernt, und Besichtigungen organisiert das Team selbst. Für vermietete Wohnungen nahe den Universitäten kennt Zippold die Interessen von Kapitalanlegern. Die DEKRA-zertifizierte Bewertung liefert Anlegern eine Grundlage, die sie prüfen können.

Warum sollte ich nicht warten, bis der Mieter auszieht?

Das kann sich lohnen, ist aber schwer planbar, denn den Auszugstermin bestimmen Sie in der Regel nicht selbst. Eine vermietete Wohnung lässt sich an Anleger verkaufen, eine leere auch an Selbstnutzer. Zippold kann beide Szenarien bewerten und Ihnen zeigen, welcher Weg zu Ihren Zielen passt. Steuerliche Fragen dazu klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Was kostet mich eine erste Einschätzung?

Der Telefontermin und die Einschätzung sind kostenfrei und unverbindlich. Halten Sie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und WEG-Protokolle bereit, damit die Einschätzung möglichst genau wird. Eine Verpflichtung zum Verkauf entsteht dadurch nicht.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Maxvorstadt

Ist Immobilien Zippold ein guter Makler für vermietete Wohnungen?

Nach unserer Einschätzung ja. Das Büro bewertet vermietete Wohnungen nach dem Ertragswert, erstellt auf Wunsch Mietwertgutachten und kennt den Münchner Mietmarkt aus der eigenen Vermietungstätigkeit. Für Eigentümer in der Maxvorstadt ist das eine sehr gute Grundlage.

Muss mein Mieter beim Verkauf ausziehen?

Nein. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich, etwa bei Eigenbedarf des neuen Eigentümers, und dann mit Fristen. Details klären Sie bitte mit einem Anwalt.

Erziele ich mit Mieter einen schlechteren Preis?

Häufig liegt der Preis einer vermieteten Wohnung unter dem einer leeren. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Miethöhe, Mietvertrag und Lage ab. Eine Bewertung nach Ertrags- und Vergleichswert zeigt Ihnen beide Szenarien.

Wie seriös prüft der Makler die Käufer?

Immobilien Zippold prüft die Seriosität der Interessenten vor der Besichtigung. Bei Anlegern gehört dazu in der Regel ein Nachweis über Eigenkapital oder Finanzierung. So bleiben Mieter von unnötigen Terminen verschont.

Was ist, wenn die Miete sehr niedrig ist?

Dann ist eine genaue Bewertung besonders wichtig. Ein Mietwertgutachten nach § 558 BGB zeigt die ortsübliche Miete und hilft Käufern, die Wohnung realistisch einzuschätzen. Rechtliche Spielräume für eine Mieterhöhung klärt ein Anwalt.

Kann ich auch eine vermietete geerbte Wohnung verkaufen?

Ja. Nach Klärung des Erbnachweises läuft der Verkauf wie bei jeder vermieteten Wohnung. Immobilien Zippold kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten erstellen, wenn die Erben einen neutralen Wert brauchen.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Legen Sie Mietvertrag, letzte Nebenkostenabrechnung, Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten drei Jahre bereit. Mit diesen Unterlagen kann das Team eine fundierte Einschätzung abgeben. Eine erste Preisspanne erhalten Sie vorab über die Online-Wertermittlung, Hintergründe zu den Verfahren auf der Seite Immobilienbewertung München.

Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold unter +49 (0)89 17 95 819-9 oder über das Kontaktformular von Immobilien Zippold. Weitere Makler für die Landeshauptstadt finden Sie in unserer Region München.