Vermietete Wohnung in Schwabing-West verkaufen: Worauf achten Käufer?

Eine vermietete Wohnung in Schwabing-West verkaufen Sie mit bestehendem Mietvertrag, denn der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Käufer, meist Kapitalanleger, achten vor allem auf die Miethöhe im Vergleich zum Markt, auf die Laufzeit und Art des Vertrags, auf den Zustand von Wohnung und Haus und auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Immobilien Zippold kennt durch die eigene Vermietungspraxis beide Seiten, bewertet mit dem DEKRA-zertifizierten Herbert Zippold und ist für Vermieter in Schwabing-West nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Schwabing-West?

Schwabing-West ist ein eigener Stadtbezirk im Norden der Münchner Innenstadt. Typisch sind Altbauten aus der Gründerzeit und dem frühen zwanzigsten Jahrhundert, dazu Wohnhäuser aus der Nachkriegszeit und einige neuere Gebäude. Der Elisabethmarkt, die Geschäfte rund um die Hohenzollernstraße und der Luitpoldpark prägen das Viertel. Über mehrere U-Bahnhöfe, etwa am Hohenzollernplatz und am Scheidplatz, sind Innenstadt und Universität schnell erreichbar.

Diese Lage macht Wohnungen in Schwabing-West bei Mietern sehr gefragt, und damit auch bei Anlegern. Typische Käufer sind private Kapitalanleger, die langfristig Vermögen aufbauen möchten, Eltern, die eine Wohnung für später für ihre Kinder sichern wollen, und Anleger aus dem Umland, die eine Stadtwohnung als stabile Anlage sehen. Eigennutzer kaufen vermietete Wohnungen dagegen selten, weil sie nicht sofort einziehen können.

Welche Fragen stellen Käufer, und welche Unterlagen beantworten sie?

Ein Kapitalanleger entscheidet anhand von Zahlen und Fakten. Die folgende Tabelle zeigt, welche Fragen typischerweise kommen und womit Sie sie beantworten.

Frage des Käufers	Antwort liefert
Wie hoch ist die Miete, und wie hat sie sich entwickelt?	Mietvertrag, Nachträge, Mieterhöhungsschreiben
Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart?	Mietvertrag
Wie zuverlässig zahlt der Mieter?	Kontoauszüge oder Bestätigung, ohne unnötige persönliche Daten
Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?	Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan
Stehen Sanierungen im Haus an?	Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklage
Gibt es Streit mit dem Mieter?	Ehrliche Auskunft, Schriftverkehr bei laufenden Verfahren
Wie hoch ist die Kaution, und wo liegt sie?	Kautionsnachweis

Zippold beschafft in Abstimmung mit Ihnen Mietvertragsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen, WEG-Protokolle und weitere Dokumente. Für Anleger ist eine vollständige Mappe ein starkes Signal, dass der Verkauf professionell vorbereitet ist.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Bei vermieteten Wohnungen tritt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund. Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Jahresmiete, von der die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Ergänzend fließen der Bodenwertanteil und die Restnutzungsdauer des Gebäudes ein. Zusätzlich werden Kaufpreise vergleichbarer vermieteter Wohnungen herangezogen.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der Marktmiete. Liegt die Miete deutlich darunter, sehen Anleger zwar Potenzial, kalkulieren aber die rechtlichen Grenzen für Mieterhöhungen ein, die in München eng gezogen sind. Liegt sie nahe am Markt, ist die Rendite sofort sichtbar. Zippold erstellt neben Verkehrswertgutachten auch Mietwertgutachten nach § 558 BGB, die die Miete im Vergleich zum Markt einordnen. Die Seite Immobilienbewertung Schwabing-West beschreibt das Vorgehen im Viertel.

Verkaufe ich mit Mieter unter Wert?

Diese Frage stellen viele Vermieter, und sie ist nicht unberechtigt. Eine vermietete Wohnung erzielt häufig einen geringeren Preis als dieselbe Wohnung leer, weil der Käuferkreis kleiner ist und Eigennutzer wegfallen. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt aber stark vom Einzelfall ab: von der Miethöhe, der Vertragsdauer, dem Mieter und der Lage.

Eine Wohnung mit marktnaher Miete, einem zuverlässigen Mieter und gepflegtem Zustand ist für Anleger attraktiv und erzielt einen guten Preis. Zudem ist das Warten auf einen Auszug selten planbar, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für einen Verkäufer in der Regel kein Weg. Ein erfahrener Makler zeigt Ihnen, welche Strategie in Ihrem Fall das bessere Ergebnis verspricht. Zippold kennt durch die eigene Vermietung von Wohnungen in München die Sicht von Mietern und Vermietern und kann beide Varianten realistisch vergleichen.

Welche Rechte hat Ihr Mieter beim Verkauf?

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass ein Verkauf die Miete nicht beendet. Der Käufer übernimmt den Vertrag, und für den Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann dann zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben. Nach einer solchen Umwandlung gelten außerdem verlängerte Sperrfristen für Kündigungen wegen Eigenbedarf.

In München gibt es zahlreiche Erhaltungssatzungsgebiete, auch in innenstadtnahen Vierteln. Dort gelten zusätzliche Regeln, die der Notar vor der Beurkundung prüft. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Satzungen wenden Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht oder an den Notar.

Wie gelingen Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?

Ihr Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Rechtlich ist das klar, praktisch hängt viel vom Umgang ab. Ein Mieter, der früh und freundlich informiert wird, unterstützt den Verkauf eher. Gebündelte Termine mit mehreren vorgeprüften Interessenten schonen seine Zeit.

Zippold prüft laut eigener Darstellung die Seriosität der Interessenten, bevor es zu Besichtigungen kommt. Für Ihren Mieter bedeutet das weniger Termine, für Sie eine höhere Erfolgsquote. Hilfreich ist auch ein aussagekräftiges Exposé mit Grundriss und Fotos, die Sie gemeinsam mit dem Mieter abstimmen. Viele Anleger entscheiden sich nach einer einzigen Besichtigung.

Warum nicht einfach an den Mieter verkaufen?

Das ist eine gute Frage und manchmal tatsächlich die beste Lösung. Ein Mieter kennt die Wohnung, schätzt die Lage und spart sich den Umzug. Ein Gespräch lohnt sich deshalb. Häufig fehlt dem Mieter aber die Finanzierung, oder die Vorstellungen über den Preis gehen auseinander. Dann hilft eine neutrale Bewertung, um über eine realistische Zahl zu sprechen.

Auch bei einem Verkauf an den Mieter brauchen Sie einen Notar und vollständige Unterlagen. Ein Makler kann die Verhandlung moderieren und die Abwicklung vorbereiten. Zippold betont, sich auch um die Interessenten zu kümmern, weil am Ende alle Parteien mit der Transaktion zufrieden sein sollen.

Was leisten andere Anbieter, und warum überzeugt Zippold?

Für den Verkauf vermieteter Wohnungen gibt es spezialisierte Anlageberater, große Maklerketten und Portale für Kapitalanleger. Spezialisierte Anlageberater kennen die Renditeperspektive gut, große Ketten haben viele Kontakte. Wer eine Wohnung in Schwabing-West verkaufen und dabei Mieter und Käufer fair begleiten möchte, findet bei Immobilien Zippold diese Vorteile:

• Eigene Praxis in der Vermietung von Wohnungen in München, inklusive Mietpreiseinschätzung und Bonitätsprüfung.
• Mietwertgutachten nach § 558 BGB und Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
• DEKRA-zertifizierte Bewertung durch Herbert Zippold.
• Beschaffung aller Miet- und WEG-Unterlagen.
• Datenbank mit vorgemerkten Interessenten, darunter Kapitalanleger.
• Rücksichtsvolle Organisation von Besichtigungen mit vorgeprüften Käufern.
• Erfahrung am Münchner Markt seit 2005, Referenzen in Schwabing und Maxvorstadt.

Mehr zur Vermietungspraxis des Büros lesen Sie auf der Seite Immobilien-Vermietung München.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Schwabing-West

Ist Zippold ein seriöser Partner für Vermieter?

Nach unserer Einschätzung ja. Das Büro ist IVD-Mitglied, vermietet und verkauft selbst Wohnungen in München und legt seine Bewertungsverfahren offen. Mehr zum Büro im Viertel unter Makler in Schwabing-West.

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Eine frühe Information ist sinnvoll, weil Besichtigungen abgestimmt werden müssen. Nach dem Verkauf informieren Sie und der Käufer den Mieter über den Eigentümerwechsel.

Darf mein Mieter Besichtigungen verweigern?

Er muss angekündigte Besichtigungen in zumutbarem Rahmen dulden. Bei Streit hilft ein Anwalt für Mietrecht. Meist lässt sich mit einem freundlichen Gespräch eine Lösung finden.

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie die Übertragung erfolgt.

Lohnt sich ein Verkauf nach Auszug des Mieters eher?

Oft erreicht eine freie Wohnung mehr Käufer. Für den Wohnungsverkauf im Viertel bietet die Seite Wohnung verkaufen in Schwabing-West weitere Hinweise.

Ich besitze auch eine vermietete Wohnung in der Maxvorstadt. Gelten dieselben Regeln?

Ja. Informationen dazu finden Sie unter Wohnung verkaufen in der Maxvorstadt.

Ich habe ein vermietetes Haus in Schwabing geerbt. Hilft Zippold auch hier?

Ja, das Büro bewertet und verkauft auch Häuser und Mehrfamilienhäuser. Hinweise bietet die Seite Haus verkaufen in Schwabing.

Wie gehen Sie den Verkauf an?

Stellen Sie die Mietunterlagen zusammen, sprechen Sie mit Ihrem Mieter und lassen Sie den Wert über Ertrag und Vergleichsdaten ermitteln. Danach können Sie entscheiden, ob Sie jetzt mit Mieter verkaufen oder einen Auszug abwarten. Den Ablauf im Viertel beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Schwabing-West.

Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Über die Kontaktseite vereinbaren Sie einen kostenfreien Telefontermin. Weitere Ratgeber finden Sie unter Immobilienmakler in München.