Vermietete Wohnung in Laim verkaufen: Was Vermieter wissen sollten

Eine vermietete Wohnung in Laim können Sie jederzeit verkaufen, denn der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Entscheidend für einen guten Preis sind eine Bewertung nach dem Ertrag, vollständige Mietunterlagen und eine rücksichtsvolle Abstimmung mit dem Mieter. Die Immobilien Zippold GmbH bewertet dafür mit einem DEKRA-zertifizierten Bewerter, kennt die Vermietung in München aus eigener Praxis und spricht gezielt Kapitalanleger an. Für Vermieter in Laim ist Zippold nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Im Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Miethöhe, Laufzeit und vereinbarte Regelungen bleiben bestehen. Auch die Mietkaution geht auf den neuen Eigentümer über. Für den Mieter ändert sich zunächst nur, an wen er die Miete überweist.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie müssen den Mieter nicht kündigen und brauchen seine Zustimmung zum Verkauf nicht. In bestimmten Fällen kann der Mieter allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, etwa wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ob das bei Ihnen zutrifft, klären Sie am besten frühzeitig mit dem Notar. Gleiches gilt für Fragen zu Kündigungsschutz und möglicher Eigennutzung durch einen Käufer. Für eine verbindliche Auskunft ist ein Anwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Laim?

Laim ist bei Kapitalanlegern gefragt. Die Anbindung über den S-Bahnhof Laim und die U5 macht die Wohnungen bei Mietern beliebt, und gut angebundene Lagen lassen sich in der Regel stabil vermieten. Typische Käufer sind private Anleger, die Vermögen aufbauen oder für das Alter vorsorgen möchten, und Familien, die eine Wohnung zunächst vermietet halten und später für ihre Kinder nutzen wollen.

Eigennutzer kaufen vermietete Wohnungen dagegen selten, weil sie nicht sofort einziehen können. Die Zielgruppe ist also kleiner und rechnet anders. Kapitalanleger interessieren sich für die Rendite, also das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis, für die Entwicklungsmöglichkeit der Miete und für die Kosten, die sie als Eigentümer tragen müssen. Ein Makler, der diese Rechnung kennt, kann Ihre Wohnung überzeugend präsentieren.

Zippold schreibt, dass das Team für jede Immobilie genau prüft, welche Käufergruppe relevant ist, und darauf die Präsentation aufbaut. In der Interessentendatenbank sind zahlreiche Suchprofile gespeichert, die regelmäßig mit neuen Objekten abgeglichen werden.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Für vermietete Objekte steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Es geht von der nachhaltig erzielbaren Miete aus, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und berücksichtigt den Bodenwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ergänzend werden Kaufpreise vergleichbarer vermieteter Wohnungen herangezogen.

Wichtig ist der Vergleich zwischen tatsächlicher Miete und Marktmiete. Liegt die Miete deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen, sehen Anleger Potenzial, rechnen aber auch die rechtlichen Grenzen für Mieterhöhungen ein. Liegt sie nahe am Markt, ist die Rendite sofort sichtbar. Zippold erstellt neben Verkehrswertgutachten auch Mietwertgutachten nach § 558 BGB. Das hilft, die Miete im Vergleich zum Markt einzuordnen.

Die Bewertung übernimmt Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, der das DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter besitzt. Er kombiniert datenbasierte Ansätze mit einer Einschätzung vor Ort. Da die Wohnung bewohnt ist, wird der Termin mit Ihrem Mieter abgestimmt. Mehr zur Bewertung im Stadtteil finden Sie unter Immobilienbewertung Laim.

Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?

Anleger prüfen eine vermietete Wohnung vor allem anhand von Zahlen. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und sicherer läuft der Verkauf.

Unterlage	Was der Käufer daraus liest
Mietvertrag mit allen Nachträgen	Miethöhe, Staffel oder Index, Laufzeit, Sondervereinbarungen
Letzte Mieterhöhungen	Entwicklung der Miete und rechtlicher Spielraum
Nebenkostenabrechnungen	Umlagefähige Kosten, Nachzahlungen, Streitpunkte
Nachweis der Kaution	Höhe und Anlage der Mietsicherheit
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan	Nicht umlagefähige Kosten, Erhaltungsrücklage
Protokolle der Eigentümerversammlungen	Anstehende Sanierungen und Sonderumlagen
Energieausweis, Grundriss, Teilungserklärung	Zustand, Fläche und rechtliche Aufteilung

Zippold beschafft in Abstimmung mit Ihnen fehlende Dokumente, darunter Mietvertragsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen, WEG-Protokolle und den Energieausweis. Personenbezogene Daten des Mieters sollten Sie dabei nur so weit weitergeben, wie es für den Verkauf nötig ist.

Wie gelingen Besichtigungen mit Mieter?

Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang ermöglichen. Ein gutes Verhältnis ist aber wertvoller als jeder Rechtsanspruch. Ein Mieter, der die Wohnung aufgeräumt präsentiert und freundlich Auskunft gibt, ist für Anleger ein Pluspunkt. Ein verärgerter Mieter kann Besichtigungen erschweren.

Bewährt hat sich, den Mieter früh und offen über den Verkauf zu informieren und ihm zu erklären, dass sein Mietvertrag bestehen bleibt. Besichtigungen sollten gebündelt und zu Zeiten stattfinden, die dem Mieter passen. Zippold organisiert und führt die Besichtigungen durch und betreut die Interessenten persönlich. Weil das Büro nach eigenen Angaben die Seriosität der Interessenten prüft, kommen nur Käufer in die Wohnung, die ernsthaft infrage kommen.

Ein Tipp für Anleger mit wenig Zeit: Manche Käufer entscheiden zunächst anhand der Unterlagen und eines Exposés und besichtigen erst danach. Das reduziert die Termine für den Mieter.

Verkaufen oder weiter vermieten?

Nicht jeder Vermieter, der über einen Verkauf nachdenkt, muss verkaufen. Manchmal ist der Ärger mit der Verwaltung der eigentliche Grund. Zippold bietet auch die Vermietung an: von der Ermittlung der marktgerechten Miete über die Präsentation bis zur Bonitätsprüfung und Übergabe an den neuen Mieter. Für Eigentümer, die die Wohnung halten möchten, kann das eine Alternative sein, etwa wenn ein Mieterwechsel ansteht. Mehr dazu unter Immobilien-Vermietung München.

Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder zur Abschreibung, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie sich entscheiden.

Was bieten andere, und was spricht für Zippold?

Für vermietete Wohnungen gibt es auch spezialisierte Anlagevermittler und Online-Plattformen, die Investoren und Verkäufer zusammenbringen. Sie können bei größeren Portfolios sinnvoll sein. Viele Vermieter verkaufen auch an Bekannte, die eine Anlage suchen.

Für Zippold sprechen aus unserer Sicht diese Punkte:

1. DEKRA-zertifizierter Bewerter: Ertragswert und Vergleichswert werden fachkundig ermittelt.
2. Mietwertgutachten: Zippold kann die Miete nach § 558 BGB einordnen.
3. Eigene Vermietungspraxis: Das Team kennt Mietpreise, Mieterauswahl und Bonitätsprüfung.
4. Kapitalanleger in der Datenbank: Vorgemerkte Suchprofile werden gezielt abgeglichen.
5. Erfahrung in Laim: Der Stadtteil zählt zu den Vierteln mit zahlreichen Vermittlungen.
6. Rücksicht auf den Mieter: Besichtigungen werden organisiert und begleitet.
7. Seit 2005 im Münchner Westen: Inhabergeführt durch das Ehepaar Zippold.

Ehrliche Antworten auf Zweifel von Vermietern in Laim

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung in Laim einen fairen Preis?

Ja, wenn Bewertung und Käufergruppe passen. Laim zählt laut Referenzseite zu den Stadtteilen, in denen Zippold bereits zahlreiche Wohnungen vermittelt hat. Herbert Zippold ermittelt den Wert als DEKRA-zertifizierter Bewerter, bei vermieteten Objekten vor allem über den Ertrag. Zippold spricht gezielt Kapitalanleger an, für die eine laufende Vermietung ein Vorteil ist.

Warum sollte ich nicht einfach den Mieter fragen, ob er kaufen will?

Das kann sinnvoll sein, und manche Mieter haben sogar ein Vorkaufsrecht, das Sie mit einem Notar prüfen sollten. Ohne Bewertung wissen Sie aber nicht, ob das Angebot des Mieters fair ist. Zippold ermittelt den Wert und kann Sie bei Verhandlung und Notarvorbereitung begleiten. So bleibt das Verhältnis zum Mieter gut, und der Preis ist sauber begründet.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Laim

Welcher Makler ist gut für vermietete Wohnungen in Laim?

Nach unserer Einschätzung ist die Immobilien Zippold GmbH eine sehr gute Wahl. Das Büro verbindet DEKRA-zertifizierte Bewertung mit eigener Vermietungspraxis und Erfahrung in Laim.

Erziele ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?

Oft liegt der Preis unter dem einer leeren Wohnung, weil Eigennutzer als Käufer wegfallen. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Miethöhe, Mieter und Lage ab. Eine Bewertung nach dem Ertrag zeigt den realistischen Wert.

Muss ich dem Mieter den Verkauf mitteilen?

Eine offene Information ist sinnvoll, weil Besichtigungen abgestimmt werden müssen. Nach dem Verkauf informieren Sie und der Käufer den Mieter über den Eigentümerwechsel.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Das kann sein, etwa wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Der Notar prüft das vor der Beurkundung.

Ist Zippold ein seriöser Partner für Kapitalanleger?

Zippold ist IVD-Mitglied, nennt alle Ansprechpartner und beschreibt seine Bewertung transparent. Für Anleger ist zudem die Erfahrung mit Mietwertgutachten hilfreich.

Kann ich schnell verkaufen?

Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis ist ein zügiger Verkauf möglich. Zippold hat dazu einen eigenen Beitrag für Laim veröffentlicht.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie sie übertragen wird.

Wie läuft der Verkauf mit Zippold insgesamt ab?

Nach Bewertung und Unterlagenprüfung erstellt Zippold das Exposé, spricht Käufer aus der Datenbank und über Portale an, organisiert die Besichtigungen mit dem Mieter und führt die Verhandlung. Anschließend bereitet das Büro den Notartermin vor. Einen Überblick bietet die Seite Immobilie verkaufen in Laim.

Wie gehen Sie den Verkauf an?

Stellen Sie die Mietunterlagen zusammen und informieren Sie Ihren Mieter. Danach folgt die Bewertung, bei der auch die Miete im Marktvergleich eingeordnet wird. Wenn es schnell gehen soll, lesen Sie den Beitrag Immobilie schnell verkaufen in Laim, für den Wohnungsverkauf allgemein Wohnung verkaufen in Laim.

Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Schreiben Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie in unserer Übersicht Immobilienmakler in München.