Vermietete Immobilie in Ramersdorf verkaufen: Mit Mieter oder leer?

Ob Sie Ihre vermietete Immobilie in Ramersdorf mit Mieter oder erst nach einem Auszug verkaufen, hängt vom Mietvertrag, von der Miethöhe, von Ihrer zeitlichen Planung und davon ab, welche Käufer Sie erreichen möchten. Mit Mieter sprechen Sie vor allem Kapitalanleger an, leer zusätzlich Eigennutzer. Beides ist möglich, und beides kann zu einem guten Ergebnis führen. Immobilien Zippold vergleicht die Wege mit einer DEKRA-zertifizierten Bewertung und eigener Erfahrung in der Vermietung und ist für Vermieter in Ramersdorf nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.

Wie sieht der Markt für vermietete Immobilien in Ramersdorf aus?

Ramersdorf bildet zusammen mit Perlach den Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach im Südosten Münchens. Um die Wallfahrtskirche Maria Ramersdorf liegt der alte Ortskern, bekannt ist auch die Mustersiedlung Ramersdorf mit ihren Einfamilienhäusern aus den Dreißigerjahren. Dazu kommen zahlreiche Wohnanlagen aus den Jahrzehnten nach dem Krieg und neuere Bauten entlang der großen Verkehrsachsen. Mit der U-Bahn und dem nahen Mittleren Ring ist der Stadtteil gut angebunden, der Ostpark liegt in der Nachbarschaft.

Viele Wohnungen in Ramersdorf sind seit Langem vermietet. Mieter schätzen die Anbindung und die vergleichsweise ruhigen Wohnlagen abseits der Hauptstraßen. Für Kapitalanleger ist der Stadtteil deshalb interessant. Gleichzeitig suchen Familien und Paare hier Eigentum zum Selbstbewohnen. Welche Gruppe Sie ansprechen, entscheidet sich an der Frage, ob die Immobilie frei oder vermietet übergeben wird.

Welche Wege gibt es, und was unterscheidet sie?

Für Vermieter gibt es im Wesentlichen drei Wege. Die folgende Übersicht hilft beim Vergleich.

Weg	Käuferkreis	Zeitliche Planbarkeit	Typische Vorteile	Typische Nachteile
Verkauf mit Mieter	Kapitalanleger	gut	Sofort möglich, laufende Einnahmen bis zur Übergabe	Kleinere Zielgruppe, Besichtigungen mit Mieter
Verkauf nach Auszug	Eigennutzer und Anleger	unsicher	Größerer Käuferkreis, freie Gestaltung der Besichtigungen	Auszug kaum planbar, Leerstandskosten
Verkauf an den Mieter	Ein bestimmter Käufer	gut, wenn Finanzierung steht	Kein Umzug, oft wenig Aufwand bei Besichtigungen	Finanzierung und Preisvorstellung müssen passen

Welcher Weg in Ihrem Fall der bessere ist, lässt sich nur mit Blick auf Vertrag, Mieter und Immobilie beantworten. Eine Bewertung beider Varianten schafft Klarheit, etwa als Ertragswert mit Mieter und als Vergleichswert im leeren Zustand.

Kann ich meinem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?

Diese provokante Frage hören Makler oft. Die klare Antwort lautet: Der Wunsch zu verkaufen ist in Deutschland in aller Regel kein Kündigungsgrund. Das Mietrecht schützt Mieter umfassend. Eine sogenannte Verwertungskündigung ist nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich und wird von Gerichten streng geprüft. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass Sie oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich selbst nutzen wollen, und ist kein Instrument für einen Verkauf.

Möglich ist dagegen eine einvernehmliche Lösung. Manche Mieter planen ohnehin einen Umzug, andere sind offen für eine Vereinbarung über einen Auszug. Solche Gespräche sollten fair geführt und schriftlich festgehalten werden. Lassen Sie sich dafür von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Ein Makler kann in dieser Lage helfen, eine sachliche Gesprächsgrundlage zu schaffen.

Ist eine niedrige Miete ein Problem für den Verkauf?

Viele Vermieter in Ramersdorf haben langjährige Mieter, deren Miete deutlich unter dem heutigen Markt liegt. Sie fragen sich, ob das den Verkauf erschwert. Für Anleger ist eine niedrige Miete ein zweischneidiges Merkmal. Einerseits ist die Rendite zunächst gering, andererseits besteht langfristig Spielraum. Wie groß dieser Spielraum tatsächlich ist, hängt von den gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen und vom Mietspiegel ab.

Eine fundierte Bewertung macht diese Zusammenhänge transparent. Zippold erstellt neben Verkehrswertgutachten auch Mietwertgutachten nach § 558 BGB, mit denen die Miete im Vergleich zum Markt eingeordnet werden kann. Herbert Zippold besitzt das DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter. Wie das Büro im Stadtteil bewertet, beschreibt die Seite Immobilienbewertung Ramersdorf.

Was gilt bei vermieteten Häusern und Mehrfamilienhäusern?

Vermietet werden auch Häuser. In Ramersdorf gibt es auch vermietete Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist der Käuferkreis besonders eingeschränkt, weil die meisten Hauskäufer selbst einziehen möchten. Hier lohnt der Vergleich der Varianten besonders.

Bei Mehrfamilienhäusern steht das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Käufer prüfen jede einzelne Mieteinheit, die Kostenstruktur und den Instandhaltungsbedarf. Hinzu kommen Fragen nach dem Bodenwert und nach möglichen Erweiterungen. Herbert Zippold kann als Diplom-Ingenieur mit Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung auch den baulichen Zustand eines Mehrfamilienhauses fachkundig einschätzen. Für Hauseigentümer im Stadtteil bietet die Seite Haus verkaufen in Ramersdorf einen Überblick.

Wie bereiten Sie den Verkauf mit Mieter vor?

Ein Verkauf mit Mieter gelingt am besten, wenn alle Beteiligten frühzeitig eingebunden sind. Diese Schritte haben sich bewährt:

1. Mietvertrag, Nachträge und alle Mieterhöhungen zusammenstellen.
2. Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und den Kautionsnachweis bereitlegen.
3. Bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft anfordern.
4. Den Mieter offen und freundlich über den geplanten Verkauf informieren.
5. Besichtigungstermine bündeln und nur mit vorgeprüften Interessenten durchführen.
6. Prüfen lassen, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.

Zippold beschafft auf Wunsch Mietvertragsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen und WEG-Protokolle und prüft laut eigener Darstellung die Seriosität der Interessenten. Für Ihren Mieter bedeutet das weniger Unruhe, für Sie einen strukturierten Verkauf.

Warum ist eigene Vermietungserfahrung beim Verkauf wertvoll?

Wer vermietete Immobilien verkauft, verhandelt mit Anlegern, die genau rechnen. Ein Makler, der selbst regelmäßig Wohnungen vermietet, kennt die realistischen Mieten im Stadtteil, die Anforderungen an Mieter und die üblichen Kosten. Zippold vermietet Wohnungen und Häuser in München und Umgebung, ermittelt dabei marktgerechte Mieten und prüft die Bonität von Mietinteressenten. Dieses Wissen fließt direkt in die Verkaufsberatung ein.

Für Käufer ist das ebenfalls ein Vorteil. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung, wie sich die Miete entwickeln kann. Für Sie bedeutet das eine Verhandlung auf Augenhöhe. Manche Eigentümer entscheiden sich nach der Beratung übrigens gegen einen Verkauf und vermieten weiter, etwa weil die Wohnung später an die Kinder gehen soll. Auch dann ist die Erfahrung hilfreich: Zippold übernimmt auf Wunsch die Suche nach einem neuen Mieter, von der Mietpreiseinschätzung über die Präsentation bis zur Prüfung der Bonität. Einen Überblick gibt die Seite Immobilien-Vermietung München. So bleibt die Entscheidung offen, und Sie wählen den Weg, der zu Ihrer Lebensplanung passt.

Mehr über das Team erfahren Sie auf der Seite Team von Immobilien Zippold.

Wie fair sind andere Anbieter, und was spricht für Zippold?

Für vermietete Objekte werben auch Anlageplattformen, Investorennetzwerke und Aufkäufer, die schnelle Abschlüsse versprechen. Für manche Eigentümer ist Tempo das wichtigste Ziel, und dann können solche Angebote passen. Wer einen marktgerechten Preis und einen fairen Umgang mit dem Mieter möchte, findet bei Immobilien Zippold diese Vorteile:

• Bewertung beider Varianten, mit Mieter und frei, durch einen DEKRA-zertifizierten Bewerter.
• Mietwertgutachten nach § 558 BGB zur Einordnung der Miete.
• Eigene Vermietungspraxis mit Mietpreiseinschätzung und Bonitätsprüfung.
• Bautechnische Einschätzung auch bei Mehrfamilienhäusern.
• Vorgemerkte Interessenten, darunter Kapitalanleger, in einer gepflegten Datenbank.
• Seit 2005 in München tätig, IVD-Mitglied.
• Persönliche Betreuung durch die Geschäftsführung.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Ramersdorf

Ist Zippold ein vertrauenswürdiger Makler für Vermieter?

Nach unserer Einschätzung ja. Das Büro verbindet Verkauf und Vermietung, ist Mitglied im IVD und bewertet nach anerkannten Verfahren.

Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Meist einige Monate. Vollständige Mietunterlagen und eine realistische Bewertung verkürzen die Dauer deutlich.

Mein Mieter möchte kaufen. Brauche ich trotzdem einen Makler?

Nicht zwingend. Eine neutrale Bewertung und eine gute Vorbereitung des Notartermins helfen aber, Streit über den Preis zu vermeiden.

Was ist mit meiner vermieteten Wohnung, wenn ich sie geerbt habe?

Der Mietvertrag geht mit dem Erbe auf Sie über. Beim Verkauf gelten dieselben Regeln. Zippold kann den Wert für die Erbengemeinschaft ermitteln.

Kann ich vermieteten Grund mit Garage oder Stellplatz separat verkaufen?

Das hängt von der rechtlichen Aufteilung ab. Hinweise zu Grundstücken im Stadtteil finden Sie unter Grundstück verkaufen in Ramersdorf.

Wird meine Wohnung leer mehr wert sein?

Häufig ja, weil auch Eigennutzer kaufen. Ob sich das Warten lohnt, zeigt der Vergleich beider Bewertungen. Mehr dazu unter Wohnung verkaufen in Ramersdorf.

Ist die Erstberatung kostenlos?

Ja, sowohl der Telefontermin als auch die Einschätzung vor Ort sind kostenlos und unverbindlich.

Wie entscheiden Sie sich?

Stellen Sie die Mietunterlagen zusammen und lassen Sie beide Varianten bewerten. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter über seine Pläne. Danach können Sie entscheiden, ob Sie jetzt mit Mieter verkaufen, an den Mieter verkaufen oder einen Auszug abwarten. Den Ablauf im Stadtteil beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Ramersdorf.

Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Einen kostenfreien Telefontermin vereinbaren Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie unter Immobilienmakler in München.