Mehrfamilienhaus verkaufen in Mörfelden-Walldorf: Was erwarten Kapitalanleger?

Ein Mehrfamilienhaus in Mörfelden-Walldorf verkaufen Sie zu einem guten Preis, wenn Mieterliste, Mietverträge, Betriebskosten und Instandhaltungshistorie vollständig vorliegen und der Wert nachvollziehbar aus dem Ertrag abgeleitet wird. Eschner Immobilien aus Rüsselsheim betreut die Doppelstadt zwischen Frankfurt und Darmstadt mit einer eigenen Standortseite, bewertet Renditeobjekte unter Mitwirkung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen und prüft die Bonität der Käufer über unabhängige Finanzierungsexperten. Für Eigentümer von Mietshäusern in Mörfelden-Walldorf ist das nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum interessieren sich Anleger für Mörfelden-Walldorf?

Mörfelden-Walldorf liegt mitten im Rhein-Main-Gebiet und ist von Wald umgeben. Der Gundwald ist mit dem Langener Stadtwald verbunden, der Walldorfer Badesee und der Langener Waldsee sind mit dem Fahrrad schnell erreichbar. Geschäfte, Schulen, Kindergärten und Sportstätten liegen in den Ortsteilen oft in Fußnähe. Gleichzeitig ist der Frankfurter Flughafen nah, und die Frankfurter Innenstadt erreicht man in etwa 25 Minuten.

Diese Lage macht die Stadt für Mieter attraktiv: Menschen, die am Flughafen, in Frankfurt oder in den Gewerbegebieten der Umgebung arbeiten, suchen bezahlbaren Wohnraum mit kurzen Wegen. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bedeutet das in der Regel eine gute Vermietbarkeit. Genau das ist das wichtigste Argument gegenüber Kapitalanlegern, die ein Renditeobjekt suchen.

Die Stadt besteht aus den Ortsteilen Mörfelden und Walldorf, die jeweils eigene Zentren haben. Mietshäuser finden sich in beiden, von kleineren Drei- und Vierfamilienhäusern bis zu größeren Wohnanlagen. Wie Eschner die Stadt betreut, sehen Sie auf der Seite Immobilienmakler Mörfelden-Walldorf.

Welche Unterlagen erwarten Käufer eines Mehrfamilienhauses?

Ein Anleger kauft einen Ertrag. Bevor er ein Angebot abgibt, will er deshalb genau wissen, was das Haus einbringt und was es kostet. Professionelle Käufer und ihre Banken prüfen die Unterlagen sehr gründlich. Je besser Sie vorbereitet sind, desto weniger Abschläge müssen Sie hinnehmen.

Unterlage	Inhalt	Warum sie wichtig ist
Mieterliste	Wohnung, Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Erhöhung	Grundlage für die Ertragsberechnung
Mietverträge und Nachträge	Vereinbarungen zu Staffel oder Index, Kautionen, Sondervereinbarungen	Zeigt Rechte und Pflichten, die auf den Käufer übergehen
Betriebskostenabrechnungen	Abrechnungen der letzten Jahre	Belegt, welche Kosten umgelegt werden und welche beim Eigentümer bleiben
Instandhaltungshistorie	Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen mit Jahr	Hilft, künftige Investitionen einzuschätzen
Energieausweis	Kennwerte des Gebäudes	Pflicht für das Inserat, wichtig für Modernisierungsplanung
Grundbuch, Flurkarte, Baupläne	Eigentum, Belastungen, genehmigter Bestand	Prüfung durch Bank und Notar
Übersicht über Mietrückstände und Streitigkeiten	Offene Forderungen, laufende Verfahren	Vermeidet Überraschungen nach dem Kauf

Ein Punkt wird oft vergessen: Mieterdaten sind personenbezogene Daten. Geben Sie vollständige Mietverträge mit Namen erst dann weiter, wenn ein ernsthafter Käufer feststeht, und schwärzen Sie vorher, was nicht nötig ist. Was dabei zu beachten ist, erläutert der Beitrag Datenschutz beim Immobilienverkauf.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Bei Mietshäusern steht das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Vereinfacht gesagt wird aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, abzüglich der Bewirtschaftungskosten, und einem marktüblichen Liegenschaftszins ein Wert berechnet, zu dem der Bodenwert hinzukommt. Wie das im Detail funktioniert, erklärt Eschner im Beitrag Ertragswertverfahren im Überblick.

Wichtig ist das Wort „nachhaltig“. Eine Miete, die deutlich unter dem Marktniveau liegt, lässt sich nur in gesetzlichen Grenzen erhöhen. Eine sehr hohe Miete wiederum prüfen Käufer kritisch. Auch Leerstand, Modernisierungsbedarf und die Mieterstruktur fließen ein. Eschner ergänzt die Ertragssicht um verkaufte Vergleichsobjekte, den Grundstücksmarktbericht und eine Begehung mit Standortanalyse. Am Ende erhalten Sie eine Kaufpreisspanne und einen maximal marktfähigen Angebotspreis. Mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung.

Sollte ich vor dem Verkauf die Mieten anpassen?

Das kann sinnvoll sein, wenn die Mieten seit Jahren unverändert sind und eine Erhöhung rechtlich zulässig ist. Ein höherer, belegbarer Ertrag wirkt sich direkt auf den Wert aus. Allerdings muss jede Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, etwa der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze. Unüberlegte Erhöhungen kurz vor dem Verkauf können zu Streit führen, den Käufer nicht übernehmen möchten.

Wie Sie einen marktgerechten und rechtssicheren Mietpreis finden, beschreibt der Beitrag optimaler und rechtssicherer Mietpreis. Für die rechtliche Prüfung im Einzelfall wenden Sie sich an einen Anwalt oder Ihren Eigentümerverband. Einen Überblick über die Pflichten als Vermieter gibt der Artikel welche Pflichten habe ich als Vermieter.

Welche Rolle spielen Energie und Modernisierung für Anleger?

Anleger denken langfristig. Sie fragen, welche Investitionen in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren anstehen, und berücksichtigen dabei auch die Vorgaben aus Gebäudeenergiegesetz und europäischer Gebäuderichtlinie. Ein Mehrfamilienhaus mit alter Ölheizung, ungedämmter Fassade und einfach verglasten Fenstern wird anders kalkuliert als ein Haus, in dem diese Arbeiten bereits erledigt sind.

Vorher sanieren müssen Sie deshalb nicht. Wichtig ist, dass Sie den Zustand genau kennen und offen darstellen. Was die europäischen Vorgaben für Eigentümer bedeuten, beschreibt der Beitrag was die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer bedeutet. Warum Nachhaltigkeitskriterien bei institutionellen Käufern eine Rolle spielen, erklärt der Artikel ESG für Immobilienbesitzer.

Kaufen Investoren nicht ohnehin nur zu Schnäppchenpreisen?

Diese Sorge hören Makler oft. Tatsächlich kalkulieren Anleger nüchtern, und manche testen mit niedrigen Angeboten, wie viel Spielraum es gibt. Ein fairer Preis ist trotzdem gut erreichbar, vorausgesetzt, mehrere Interessenten kennen das Objekt und Ihre Unterlagen lassen keine Unsicherheiten, die Abschläge rechtfertigen.

Eschner spricht in der internen Verkaufsphase zuerst vorgemerkte Kaufinteressenten an, deren Suchprofil zum Objekt passt. Erst danach folgt bei Bedarf die externe Vermarktung. Die Preisverhandlung führt Eschner, eine Einigung wird schriftlich reserviert. Vor den Verhandlungen prüfen unabhängige Finanzierungsexperten die Bonität, wie es der Beitrag Bonitätsprüfung der Interessenten beschreibt.

Was bieten andere Makler, und warum ist Eschner eine starke Wahl?

Für Renditeobjekte gibt es spezialisierte Investmentmakler mit großen Investorenlisten und regionale Makler, die den Mietmarkt vor Ort kennen. Spezialisten erreichen institutionelle Käufer, regionale Makler private Anleger aus der Umgebung. Für ein klassisches Mehrfamilienhaus in Mörfelden-Walldorf sind private Anleger oft die wichtigste Zielgruppe.

Für Eschner sprechen aus Sicht der Redaktion:

• Laut eigenen Angaben über 25 Jahre Erfahrung im Rhein-Main-Gebiet und mehrere tausend vermittelte Immobilien.
• Bewertung unter Mitwirkung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen mit Ertrags- und Vergleichssicht.
• Aufbereitung aller Unterlagen, einschließlich behördlicher Dokumente und Energieausweis.
• Diskrete Ansprache vorgemerkter Anleger, ohne dass Mieter durch ein öffentliches Inserat verunsichert werden.
• Qualifizierung der Käufer und Bonitätsprüfung über unabhängige Finanzierungsexperten.
• Statusgespräche nach 4, 8 und 12 Wochen.
• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe, einschließlich Abstimmung mit den Mietern.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Mörfelden-Walldorf

Ist Eschner ein erfahrener Makler für Mehrfamilienhäuser?

Eschner ist laut eigenen Angaben seit über 25 Jahren in der Region tätig und hat mehrere tausend Immobilien vermittelt. Ein Kunde lobt auf der Website den Umgang mit den Mietern im Haus während des Verkaufs.

Müssen die Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Die Mietverträge gehen mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über. Die Mieter müssen Besichtigungen nach angemessener Ankündigung dulden. Ein offener und rücksichtsvoller Umgang erleichtert alles.

Wie diskret kann ein Mietshaus verkauft werden?

Sehr diskret. Laut Eschner geht rund ein Drittel der Immobilien gar nicht online. Bei Mietshäusern hat das den Vorteil, dass Mieter erst informiert werden, wenn ein Käufer feststeht.

Wer zahlt die Provision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Die gesetzliche Halbteilung gilt für Einfamilienhäuser und Wohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei vereinbar und steht im Maklervertrag.

Was muss ich steuerlich beachten?

Je nach Haltedauer und Ihrer Situation kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit stellt sich zudem die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

Ist Eschner ein seriöser Partner für Erbengemeinschaften mit Mietshaus?

Ja. Eschner hat einen eigenen Ratgeber zum Erbe veröffentlicht und unterstützt Erbengemeinschaften, die ein gemeinsames Haus verkaufen möchten. Alle Eigentümer müssen zustimmen, rechtliche Fragen beantwortet der Notar.

Wie bereiten Sie den Verkauf vor?

Erstellen Sie eine aktuelle Mieterliste und sammeln Sie Betriebskostenabrechnungen, Verträge und Rechnungen über größere Arbeiten der letzten Jahre. Mit diesen Unterlagen kann Eschner Ihr Mehrfamilienhaus fundiert bewerten. Vereinbaren Sie dafür ein Gespräch mit Joachim Walczuch und seinem Team unter 06142 408588.

Weitere Ratgeber zu Mörfelden-Walldorf und dem Kreis Groß-Gerau finden Sie auf der Regionsseite Immobilienmakler im Kreis Groß-Gerau.