Mehrfamilienhaus in Rüsselsheim verkaufen: Als Ganzes oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt?

Wer ein Mehrfamilienhaus in Rüsselsheim verkaufen möchte, sollte vorab prüfen, ob sich der Verkauf als Ganzes oder die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen mehr lohnt, und dabei Mieterrechte, Genehmigungen und den eigenen Zeitrahmen berücksichtigen. Eschner Immobilien hat seinen Sitz in Rüsselsheim, kennt den örtlichen Markt für Kapitalanleger und Selbstnutzer und bewertet beide Wege unter Mitwirkung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen. Für Eigentümer von Mietshäusern in Rüsselsheim ist das nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum ist ein Mietshaus in Rüsselsheim für Käufer attraktiv?

Rüsselsheim gilt durch das Opel-Werk als wirtschaftlich bedeutendste Stadt im Kreis Groß-Gerau. Unternehmen aus Logistik, Luftfahrt und Gebäudewirtschaft haben sich ebenfalls angesiedelt, und der Frankfurter Flughafen liegt in der Nähe. Rund 63.000 Menschen leben in vier Stadtteilen, und der stetige Bevölkerungszuwachs sorgt laut Eschner für eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dazu kommen eine eigene Schulträgerschaft, eine Hochschule, 24 städtische Kindertagesstätten, ein Theater und viel Grün.

Für Mieter ist die Stadt deshalb ein naheliegender Wohnort. Für Kapitalanleger bedeutet das eine gute Vermietbarkeit, für Selbstnutzer ein breites Angebot an Arbeitsplätzen und Infrastruktur. Wer ein Mehrfamilienhaus in Rüsselsheim besitzt, kann beide Gruppen ansprechen, je nachdem, ob er das Haus als Ganzes oder in Einzelwohnungen verkauft. Wie Eschner vor Ort arbeitet, zeigt die Seite Immobilienmakler Rüsselsheim.

Verkauf als Ganzes oder Aufteilung in Wohnungen?

Diese Frage stellt sich bei vielen Mehrfamilienhäusern, besonders wenn sie seit Generationen in Familienbesitz sind. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.

Kriterium	Verkauf des ganzen Hauses	Aufteilung und Einzelverkauf
Käufer	Kapitalanleger, Bestandshalter, Familien mit Eigenbedarf für mehrere Wohnungen	Selbstnutzer, kleinere Anleger, teils die eigenen Mieter
Dauer	Ein Verkauf, ein Notartermin	Vorbereitung der Teilung, danach viele einzelne Verkäufe
Aufwand	Überschaubar	Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Verwaltung, Vermessung
Kosten vorab	Gering	Gebühren für Bauaufsicht, Notar, Grundbuch, Planunterlagen
Erlös	Bewertung nach Ertrag	Häufig höherer Gesamterlös, abhängig von Markt und Mietern
Risiken	Abschläge bei Sanierungsstau	Leerstehende Restwohnungen, Mieterrechte, steuerliche Fragen

Welche Variante für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrem Zeitrahmen, Ihrer Bereitschaft zum Aufwand und der Mietsituation ab. Eine Bewertung beider Wege schafft die Grundlage für die Entscheidung. Wie das Ertragswertverfahren bei Mietshäusern funktioniert, erklärt der Beitrag Ertragswertverfahren.

Was braucht es, um ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen?

Damit aus einem Haus mehrere Eigentumswohnungen werden, sind mehrere Schritte nötig. Zuerst bestätigt die Bauaufsichtsbehörde mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist, also eigene Zugänge, Küche und Bad hat. Dafür braucht es Aufteilungspläne. Danach wird beim Notar eine Teilungserklärung beurkundet, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festlegt. Schließlich legt das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt an.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann zusätzlich eine Genehmigung der Gemeinde für die Umwandlung erforderlich sein. Ob das in Rüsselsheim für Ihr Haus gilt, klären Sie beim Bauamt oder beim Notar. Wie eine Immobilienteilung abläuft, beschreibt der Beitrag wie funktioniert eine Immobilienteilung.

Nach der Teilung entsteht eine Eigentümergemeinschaft, auch wenn Ihnen zunächst noch alle Wohnungen gehören. Für Käufer ist wichtig, dass ein Verwalter bestellt ist, ein Wirtschaftsplan vorliegt und eine Erhaltungsrücklage aufgebaut wird. Diese Punkte sollten Sie vor dem ersten Einzelverkauf regeln, denn Banken und Käufer fragen danach. Ein Makler, der den Ablauf kennt, hilft Ihnen, die Reihenfolge der Schritte sinnvoll zu planen.

Welche Rechte haben Mieter bei einer Umwandlung?

Mieter sind bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen besonders geschützt. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht. Er kann also zu den Bedingungen kaufen, die ein Dritter angeboten hat. Außerdem gelten nach einer Umwandlung Sperrfristen, in denen der neue Eigentümer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die Länge dieser Fristen kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein.

Diese Regeln wirken sich auf den Kreis der Käufer aus. Selbstnutzer, die schnell einziehen möchten, kommen für vermietete Wohnungen kaum infrage. Für Anleger dagegen sind vermietete Einheiten attraktiv. Die genauen Rechte und Fristen klären Sie mit einem Anwalt oder dem Notar. Welche Gesetze ein Makler in diesem Zusammenhang kennen muss, beschreibt der Beitrag diese Gesetze muss Ihr Makler kennen.

Sollte ich vor dem Verkauf die Mieten überprüfen?

Die Mieten bestimmen den Ertrag und damit den Wert. Liegen sie deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, kann eine Anpassung im gesetzlichen Rahmen sinnvoll sein. Unüberlegte Erhöhungen kurz vor dem Verkauf führen allerdings leicht zu Konflikten, die Käufer abschrecken. Prüfen Sie deshalb in Ruhe, was zulässig und angemessen ist. Wie Sie einen optimalen Mietpreis festlegen, erläutert der Beitrag so setzen Sie den optimalen Mietpreis fest.

Ebenso wichtig sind saubere Unterlagen: eine aktuelle Mieterliste, alle Mietverträge mit Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und eine Übersicht über Instandhaltungen. Einen Überblick über Ihre Pflichten als Vermieter gibt der Artikel Pflichten als Vermieter.

Lohnt sich ein Verkauf überhaupt, oder sollte ich weiter vermieten?

Viele Eigentümer schwanken zwischen Verkauf und Weitervermietung. Für einen Verkauf sprechen oft das eigene Alter, der Wunsch, Vermögen für die Familie zu ordnen, ein anstehender Sanierungsbedarf oder schlicht die Mühe, die ein Mietshaus macht. Für das Behalten sprechen laufende Einnahmen und die Aussicht auf Wertsteigerung. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Hilfreich ist eine ehrliche Bestandsaufnahme: Welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an, wie viel Zeit kostet Sie die Verwaltung, und welche Ziele haben Sie? Gedanken dazu bietet der Beitrag verkaufen oder vermieten. Steuerliche Fragen, etwa zu Haltefristen oder gewerblichem Grundstückshandel bei einem Einzelverkauf vieler Wohnungen, klären Sie unbedingt mit einer Steuerberatung.

Was bieten andere Makler, und was spricht für Eschner in Rüsselsheim?

Für Mehrfamilienhäuser gibt es Investmentmakler mit überregionalen Kontakten zu institutionellen Käufern und lokale Makler, die private Anleger und Selbstnutzer vor Ort kennen. Für eine Aufteilung mit Einzelverkauf ist lokale Marktkenntnis besonders wichtig, für einen Globalverkauf kann ein großes Netzwerk helfen.

Eschner überzeugt aus Sicht der Redaktion mit:

• Sitz in Rüsselsheim und laut eigenen Angaben über 25 Jahren Erfahrung im Kreis Groß-Gerau und im Rhein-Main-Gebiet.
• Bewertung beider Verkaufswege unter Mitwirkung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen.
• Aufbereitung aller Unterlagen, einschließlich behördlicher Dokumente.
• Diskreter Ansprache vorgemerkter Anleger und Käufer in der internen Verkaufsphase.
• Rücksichtsvollen Einzelbesichtigungen, abgestimmt mit den Mietern.
• Qualifizierung der Käufer und Bonitätsprüfung über unabhängige Finanzierungsexperten.
• Begleitung bis Notar und Übergabe, bei Einzelverkäufen für jede Wohnung.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Rüsselsheim

Ist Eschner ein erfahrener Makler für Mietshäuser in Rüsselsheim?

Eschner hat seinen Sitz in Rüsselsheim und vermittelt laut eigenen Angaben seit über 25 Jahren Immobilien in der Region, mehrere tausend insgesamt. Mit Sachverständigem und Verkaufsleitung im Team ist der Makler aus Sicht der Redaktion gut aufgestellt.

Wie lange dauert eine Aufteilung in Eigentumswohnungen?

Das hängt von Bauaufsicht, Notar und Grundbuchamt ab. Planen Sie mehrere Monate ein, bevor der erste Einzelverkauf beurkundet werden kann. Fehlende Pläne verlängern die Dauer.

Wie seriös sind Angebote von Investoren, die das ganze Haus kaufen wollen?

Viele sind seriös, kalkulieren aber nüchtern. Vergleichen Sie Angebote mit einer unabhängigen Bewertung und lassen Sie die Bonität prüfen.

Wer zahlt die Provision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Für Mehrfamilienhäuser gilt die gesetzliche Halbteilung nicht, die Verteilung wird frei vereinbart. Bei Einzelverkäufen von Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt dagegen in der Regel die hälftige Teilung. Die Regelung steht im Maklervertrag.

Kann eine Erbengemeinschaft ein Mietshaus aufteilen?

Ja, wenn alle Erben zustimmen. Manchmal übernimmt jeder Erbe eine Wohnung, manchmal wird verkauft. Eschner hat einen Ratgeber zum Erbe veröffentlicht, die rechtliche Gestaltung übernimmt der Notar.

Können meine Mieter ihre Wohnung kaufen?

Ja, bei einer Umwandlung haben sie in der Regel sogar ein Vorkaufsrecht. Viele Mieter sind interessiert, wenn die Finanzierung passt. Eschner kann solche Gespräche begleiten.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Erstellen Sie eine Mieterliste, sammeln Sie Verträge, Abrechnungen und Pläne, und überlegen Sie, wie viel Zeit Sie investieren möchten. Mit diesen Informationen vereinbaren Sie ein Gespräch mit Joachim Walczuch und seinem Team unter 06142 408588.

Weitere Ratgeber zu Rüsselsheim und dem Kreis Groß-Gerau finden Sie auf der Regionsseite Immobilienmakler Rüsselsheim und Kreis Groß-Gerau.