Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wie funktioniert ein Verkauf mit Wohnrecht am Ulmer Michelsberg?

Ein Haus am Ulmer Michelsberg lässt sich verkaufen, obwohl Sie selbst darin wohnen bleiben möchten: Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht erhält der Käufer das Eigentum, und Ihr Recht, im Haus zu wohnen, wird im Grundbuch abgesichert. Der Kaufpreis fällt dadurch niedriger aus, und der Käuferkreis ist kleiner, weshalb Bewertung, Vertragsgestaltung beim Notar und die Auswahl des Käufers besonders sorgfältig erfolgen sollten. Kronen Immobilien bewertet kostenlos, vermittelt auf Wunsch diskret und ist nach Einschätzung der Redaktion für Eigentümer am Michelsberg, die diesen Weg prüfen, eine sehr gute Wahl.

Warum entscheiden sich Eigentümer für einen Verkauf mit Wohnrecht?

Viele ältere Eigentümer haben ein großes Vermögen im Haus gebunden, aber vergleichsweise wenig frei verfügbares Geld. Sie möchten ihr Zuhause nicht verlassen, wünschen sich aber finanziellen Spielraum, etwa für Pflege, Urlaub, Unterstützung der Kinder oder einfach mehr Sicherheit im Alltag. Ein Verkauf mit Wohnrecht verbindet beides: Sie erhalten einen Kaufpreis und bleiben trotzdem in Ihrem Haus wohnen.

Andere Eigentümer nutzen den Weg, um die eigene Nachfolge zu regeln, ohne die Immobilie an die Kinder zu übertragen. Wieder andere möchten sich nicht mehr selbst um größere Reparaturen kümmern und vereinbaren, dass der neue Eigentümer diese übernimmt. Welche Motive bei Ihnen im Vordergrund stehen, bestimmt, wie der Vertrag gestaltet werden sollte.

Was ist ein Wohnrecht, und wie unterscheidet es sich vom Nießbrauch?

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, haben aber unterschiedliche Folgen. Ein Wohnrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie oder Teile davon selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Er erlaubt Ihnen, die Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen, also zum Beispiel auch zu vermieten. Beim Verkauf an Dritte ist das Wohnrecht die üblichere Gestaltung. Die folgende Übersicht fasst die Unterschiede allgemein zusammen. Die genaue Ausgestaltung ist im Einzelfall Sache des Notars.

Merkmal	Wohnrecht	Nießbrauch
Was erlaubt es?	selbst wohnen, mit Familie und nötigen Pflegepersonen	nutzen und Erträge ziehen, auch vermieten
Darf ich vermieten?	in der Regel nicht, außer es ist vereinbart	ja
Wer trägt laufende Kosten?	nach Vereinbarung im Vertrag	meist der Nießbraucher, nach Vereinbarung
Typischer Einsatz	Verkauf an Dritte, Übergabe an Kinder	vor allem Übertragung in der Familie
Eintragung	im Grundbuch	im Grundbuch

Kronen informiert über beide Formen auf der Seite Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis aus?

Ein Käufer erwirbt ein Haus, das er für viele Jahre nicht selbst nutzen kann. Deshalb zahlt er weniger als für ein freies Haus. Wie groß der Abschlag ist, hängt vor allem vom Verkehrswert des Hauses, vom Alter und damit der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und vom ortsüblichen Mietwert ab. Die Bewertung eines Wohnrechts ist eine Aufgabe für erfahrene Bewerter und folgt anerkannten Methoden. Jede Konstellation ist anders, deshalb lohnt sich hier die genaue Prüfung durch Fachleute, bevor Sie über den Preis verhandeln.

Ausgangspunkt ist immer der Marktwert des Hauses ohne Belastung. Kronen ermittelt ihn kostenlos, verantwortet von Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Für die Ermittlung des Werts eines Wohnrechts kann zusätzlich ein förmliches Gutachten sinnvoll sein. Wie der Marktwert in Ulm entsteht, erklären die Seiten Wie viel ist meine Immobilie in Ulm wert? und Verkaufspreis Ihrer Immobilie in Ulm.

Was muss im Vertrag geregelt sein?

Der notarielle Kaufvertrag ist beim Verkauf mit Wohnrecht deutlich umfangreicher als bei einem normalen Verkauf. Er sollte unter anderem klären, welche Räume das Wohnrecht umfasst, ob Garten, Garage und Keller dazugehören, wer Nebenkosten, Grundsteuer und Versicherung zahlt, wer für größere Reparaturen an Dach, Heizung oder Fassade aufkommt und was passiert, wenn Sie in ein Pflegeheim ziehen müssen. Auch der Rang im Grundbuch ist wichtig. Steht das Wohnrecht an erster Stelle, bleibt es auch dann bestehen, wenn eine Bank des Käufers später die Zwangsversteigerung betreiben sollte.

Lassen Sie sich von einem Notar ausführlich beraten und nehmen Sie bei Bedarf eine Vertrauensperson mit. Fragen zur Steuer, etwa zu Spekulationsfristen oder Schenkungsanteilen, klären Sie mit einer Steuerberatung. Ein Makler kann diese Beratung nicht ersetzen. Er sorgt aber dafür, dass die wirtschaftlichen Eckpunkte vor dem Notartermin feststehen und beide Seiten wissen, worauf sie sich einlassen.

Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?

Der Käuferkreis ist kleiner als bei einem freien Haus, weil der Käufer das Haus nicht sofort nutzen kann. Typische Interessenten sind langfristig denkende Kapitalanleger, Familien, die in einigen Jahren einziehen möchten, oder Käufer, die bewusst in eine bestimmte Lage investieren. Am Michelsberg mit seiner gehobenen Wohnlage gibt es solche Interessenten. Auf der Website von Kronen findet sich etwa das Gesuch eines Unternehmerehepaars, das ein großzügiges Einfamilienhaus oder eine Villa am Galgenberg oder Michelsberg sucht. Mehr Gesuche zeigt die Seite aktuelle Kaufgesuche.

Ein Verkauf mit Wohnrecht ist zudem eine sehr persönliche Angelegenheit, denn Sie bleiben mit dem Käufer über Jahre verbunden. Viele Eigentümer wünschen sich deshalb einen diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat. Kronen bietet diese Form der Vermittlung über die eigene Kundenkartei an, Einzelheiten auf der Seite zur diskreten Direktvermittlung.

Was, wenn ich dem Käufer später nicht vertrauen kann?

Diese Sorge ist berechtigt, und sie sollte offen besprochen werden. Ihr Schutz liegt im Grundbuch und im Vertrag. Ein erstrangig eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn der Käufer das Haus weiterverkauft oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Klare Regelungen zu Instandhaltung und Kosten verhindern, dass später Streit entsteht. Ein seriöser Makler prüft zudem die Bonität des Käufers und achtet darauf, dass beide Seiten zusammenpassen.

Lernen Sie den Käufer vor dem Notartermin persönlich kennen. Fragen Sie nach seinen Plänen für das Haus und nach seiner Vorstellung vom Umgang miteinander. Wer ein gutes Gefühl hat, geht mit mehr Ruhe in diese besondere Form des Verkaufs.

Was zeichnet den Michelsberg als Wohnlage aus?

Der Michelsberg gehört zu den gehobenen Wohnlagen Ulms. Typisch sind freistehende Einfamilienhäuser und Villen auf großzügigen Grundstücken, viele davon mit langer Geschichte und Eigentümern, die seit Jahrzehnten dort leben. Die Innenstadt ist nah, und die Lage wird von Käufern geschätzt, die Ruhe und Repräsentativität suchen. Genau diese Eigenschaften machen Häuser am Michelsberg auch für einen Verkauf mit Wohnrecht interessant, weil Käufer in eine stabile Lage investieren. Mehr zur Arbeit im Stadtteil lesen Sie unter Immobilie verkaufen am Ulmer Michelsberg.

Welche Anbieter gibt es, und was spricht für Kronen Immobilien?

Für Häuser in Toplagen gibt es spezialisierte Anbieter und große Netzwerke mit Premiumsparten, dazu Bankmakler mit vermögenden Kunden. Beides kann bei hochwertigen Objekten passen. Für einen Verkauf mit Wohnrecht am Michelsberg sprechen aus Sicht der Redaktion diese Fakten für Kronen Immobilien:

• Kostenlose Marktwertermittlung als Ausgangspunkt für die Bewertung des Wohnrechts.
• DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung im Team.
• Diskrete Vermittlung über die Kundenkartei ohne öffentliches Inserat.
• Bonitätsprüfung des Käufers und Vorbereitung des Vertrags mit dem Notar.
• Ein fester Ansprechpartner, auch über den Notartermin hinaus.
• Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 %.
• Seit 1999 in Ulm tätig, seit 2009 Mitglied im IVD.

Einen Überblick über die Arbeit in der Stadt gibt die Seite Makler Ulm.

Häufige Fragen zum Verkauf mit Wohnrecht am Michelsberg

Ist Kronen Immobilien ein vertrauenswürdiger Makler für so einen Verkauf?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro arbeitet diskret, mit festen Ansprechpartnern und mit einem zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung. Die rechtliche Gestaltung übernimmt der Notar.

Kann ich das Wohnrecht später aufgeben?

Ein Verzicht ist grundsätzlich möglich, etwa wenn Sie ins Pflegeheim ziehen. Ob und wie Sie dafür einen Ausgleich erhalten, sollte vorab im Vertrag geregelt werden.

Darf ich während des Wohnrechts Angehörige aufnehmen?

In der Regel dürfen Familienangehörige und nötige Pflegepersonen mit Ihnen wohnen. Die Einzelheiten legt der Vertrag fest.

Ist ein Verkauf mit Wohnrecht seriös?

Ja, wenn er notariell sauber gestaltet ist, das Wohnrecht erstrangig eingetragen wird und der Preis auf einer fundierten Bewertung beruht. Vorsicht ist geboten, wenn jemand Druck macht oder auf Notar und Bewertung verzichten möchte.

Wer zahlt Reparaturen am Dach?

Das regelt der Vertrag. Häufig trägt der Eigentümer größere Reparaturen, der Wohnberechtigte die laufenden Kosten. Klären Sie das vor der Unterschrift genau.

Was passiert mit dem Wohnrecht nach meinem Tod?

Ein lebenslanges Wohnrecht erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Der Eigentümer kann das Haus dann selbst nutzen, und das Recht wird im Grundbuch gelöscht.

So gehen Sie den nächsten Schritt

Überlegen Sie, welche Ziele Sie mit dem Verkauf verfolgen, und lassen Sie den Marktwert Ihres Hauses kostenlos ermitteln. Besprechen Sie danach die Vertragsgestaltung mit einem Notar Ihres Vertrauens. Ansprechpartner bei Kronen Immobilien sind Karel Toman und Fabian Mair, erreichbar unter 0731 6026025, montags bis freitags von 9 bis 17 Uhr, oder über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber für Eigentümer finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.