Welcher Immobilienmakler hilft beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Rosenheim?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Rosenheim hilft ein Makler, der neben dem Markt auch die rechtlichen Schritte rund um Erbschein, Grundbuch und Erbengemeinschaft sicher begleitet. Neues Nest Immobilien bietet dafür Anna Wagenstaller-Fent, die vor ihrer Maklertätigkeit im Notariat ausgebildet wurde, eine kostenlose Wertermittlung und eine Verkäuferprovision von 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Steuerliche Fragen gehören dabei immer zur Steuerberatung, rechtliche Fragen zum Notar.

Was ist der erste Schritt nach dem Erbfall?

In den ersten Wochen nach einem Todesfall stehen meist Trauer, Beerdigung und Behördengänge im Vordergrund. Der Verkauf der Immobilie kann warten. Einige Dinge sollten trotzdem früh geregelt werden: Die Immobilie muss versichert bleiben, Heizung und Wasser im Winter vor Frost geschützt sein, und jemand sollte regelmäßig nach dem Rechten sehen. Bei einem leerstehenden Haus in Aising oder einer Wohnung in der Innenstadt meldet sich sonst womöglich die Hausverwaltung oder ein Nachbar.

Danach geht es um die Frage, wer überhaupt Eigentümer ist. Solange im Grundbuch der Verstorbene eingetragen ist, kann die Immobilie nicht verkauft werden. Die Erben müssen ihr Erbrecht nachweisen und das Grundbuch berichtigen lassen. Einen ersten Überblick über typische Stolpersteine gibt der Beitrag Immobilie geerbt: auf diese Dinge sollten Sie achten.

Wann brauchen Sie einen Erbschein, und wann reicht das Testament?

Für die Grundbuchberichtigung verlangt das Grundbuchamt einen Nachweis des Erbrechts. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in vielen Fällen dieses Dokument zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Bei einem handschriftlichen Testament oder wenn kein Testament existiert, ist in der Regel ein Erbschein nötig. Diesen beantragen die Erben beim Nachlassgericht, für Rosenheim ist das das Amtsgericht.

Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist die Eintragung der Erben nach den Kostenvorschriften in aller Regel gebührenfrei. Für den Erbschein selbst fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. Welche Unterlagen im Einzelfall genügen, sagt Ihnen verbindlich der Notar oder das Nachlassgericht.

Hier zahlt sich die Ausbildung von Anna Wagenstaller-Fent im Notariat aus. Sie kennt die Abläufe zwischen Nachlassgericht, Grundbuchamt und Notar aus der Praxis und kann Erben erklären, welcher Schritt als nächstes kommt und wo Wartezeiten entstehen. Die Vermarktung lässt sich so vorbereiten, während die Formalitäten noch laufen.

Wie gelingt der Verkauf in einer Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen. Das heißt: Alle Miterben müssen dem Verkauf, dem Maklervertrag und später dem Kaufvertrag zustimmen. In der Praxis ist das oft der schwierigste Teil, besonders wenn Geschwister in verschiedenen Städten wohnen oder unterschiedliche Vorstellungen haben. Die eine Schwester möchte schnell verkaufen, der Bruder würde das Elternhaus in Westerndorf St. Peter gern selbst übernehmen, ein dritter Erbe möchte erst den Wert kennen.

Ein Makler kann hier vermitteln, indem er alle Erben gleichermaßen informiert, dieselben Unterlagen an alle verschickt und die Bewertung offen erklärt. Bewährt hat sich ein gemeinsamer Termin vor Ort, notfalls ergänzt durch eine Videokonferenz für auswärtige Erben. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie, ist eine neutrale Wertermittlung die Grundlage für die Auszahlung der anderen. Einigen sich die Erben gar nicht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, die meist zu schlechteren Ergebnissen führt als ein freihändiger Verkauf. Ausführliche Hinweise geben die Beiträge zur Immobilie aus einer Erbengemeinschaft in Rosenheim verkaufen und allgemein zum Thema Erbengemeinschaft auflösen.

Welche Unterlagen brauchen Erben für den Verkauf?

Bei Erbimmobilien fehlen oft Unterlagen, weil der Verstorbene sie anders abgelegt hat oder sie über Jahrzehnte verloren gegangen sind. Die folgende Übersicht zeigt, was typischerweise gebraucht wird und wo Sie es bekommen.

Unterlage	Wofür sie gebraucht wird	Wo Sie sie erhalten
Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift	Nachweis des Erbrechts	Nachlassgericht
Aktueller Grundbuchauszug	Eigentum, Lasten, Rechte Dritter	Grundbuchamt
Flurkarte und Lageplan	Grenzen und Lage des Grundstücks	Vermessungsamt
Baupläne, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung	Prüfung durch Käufer und Bank	Bauamt, Nachlass, bei Bedarf neue Vermessung
Energieausweis	Gesetzliche Pflicht bei Vermarktung	Energieberater oder Aussteller
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan	Bei Eigentumswohnungen	Hausverwaltung
Mietverträge	Bei vermieteten Objekten	Nachlass oder Mieter

Neues Nest Immobilien übernimmt die Beschaffung und ergänzt fehlende Papiere. Fehlen bemaßte Grundrisse oder eine verlässliche Wohnflächenberechnung, vermittelt das Team einen Architekten, der die Immobilie vermisst. Gerade bei älteren Häusern, deren Pläne nicht mehr zum heutigen Zustand passen, vermeidet das Diskussionen mit Käufern und Banken.

Wie wird eine geerbte Immobilie fair bewertet?

Bei Erbimmobilien hat die Bewertung oft eine doppelte Funktion. Sie ist Grundlage für den Angebotspreis und gleichzeitig für Gespräche unter den Erben, etwa wenn einer ausbezahlt werden soll. Deshalb muss sie nachvollziehbar sein. Neues Nest Immobilien bewertet vor Ort, nutzt einen Profi-Zugang zu einer großen Immobilienpreis-Datenbank, mit der auch Banken arbeiten, und analysiert Lage, Zustand sowie Ausbau- und Nutzungspotenzial. Die Wertermittlung ist kostenlos.

Verlangt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen Nachweis eines niedrigeren Werts, kann ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nötig sein. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, besprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Viele geerbte Häuser in Rosenheim stammen aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren und haben Sanierungsbedarf bei Heizung, Fenstern oder Dach. Damit Käufer den Aufwand einschätzen können, erstellt Neues Nest Immobilien bei Bedarf eine Umbau- oder Sanierungsplanung samt Kostenvoranschlag. Das macht die Preisverhandlung sachlicher und hilft auch Erben, die überlegen, vor dem Verkauf selbst zu renovieren.

Was tun mit Hausrat, Räumung und Reinigung?

Eine Erbimmobilie ist selten leer. Möbel, Erinnerungsstücke und Jahrzehnte an Hausrat müssen gesichtet, verteilt und entsorgt werden. Für viele Erben ist das emotional belastend und zeitlich aufwendig, besonders wenn sie nicht in Rosenheim wohnen. Planen Sie ausreichend Zeit ein und klären Sie unter den Erben vorab, wer welche Gegenstände behalten möchte.

Für die Vermarktung muss das Haus nicht komplett leer sein. Mit digitalem Homestaging lassen sich leere oder unruhige Räume auf Fotos ansprechend darstellen, ohne dass Möbel gekauft werden müssen. Vor der Übergabe vermittelt Neues Nest Immobilien auf Wunsch eine Reinigungsfirma, damit der Käufer eine besenreine Immobilie übernimmt.

Welche Steuerfragen sollten Erben klären lassen?

Zwei steuerliche Themen begegnen Erben fast immer. Das erste ist die Erbschaftsteuer, die von Verwandtschaftsgrad, Freibeträgen und Wert des Nachlasses abhängt. Das zweite ist die Frage, ob beim Verkauf ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Hier spielen unter anderem der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat, und eine mögliche Eigennutzung eine Rolle. Eine Einführung in das Thema bietet der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Rosenheim.

Diese Punkte sollten Sie vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung besprechen. Ein Makler darf und soll hier keine Steuerberatung leisten. Er kann aber die Unterlagen bereitstellen, die die Steuerberatung braucht, etwa Kaufpreis, Wertermittlung und Grundbuchdaten. Besteht ein Wohnrecht oder Nießbrauch, etwa für einen überlebenden Elternteil, beeinflusst das Preis und Käufergruppe. Hinweise dazu enthält der Beitrag zur Immobilie mit Wohnrecht verkaufen in Rosenheim.

Welcher Makler passt zu einer Erbimmobilie, und warum Neues Nest?

Viele Makler in Rosenheim haben Erfahrung mit Erbschaften. Größere Büros arbeiten teilweise mit Nachlassverwaltern oder Rechtsanwälten zusammen, was bei sehr komplexen Nachlässen hilfreich sein kann. Ein Büro in der Innenstadt ist für ältere Miterben vielleicht leichter zu erreichen. Für die typischen Fälle, in denen Geschwister oder Kinder eine Immobilie gemeinsam erben, bringt Neues Nest Immobilien diese Vorteile mit:

• Maklerin mit Ausbildung im Notariat, die Erbschein, Grundbuch und Beurkundung aus der Praxis kennt
• kostenlose, nachvollziehbare Wertermittlung als gemeinsame Basis für alle Erben
• Beschaffung fehlender Unterlagen und bei Bedarf Vermessung durch einen Architekten
• Sanierungsplanung mit Kostenvoranschlag für ältere Häuser
• Vermittlung einer Reinigungsfirma vor der Übergabe
• Besichtigungen auf Wunsch ohne die Erben, mit Bericht im Anschluss
• 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts 3,57 %, fällig erst bei Verkauf

Für eine Erbengemeinschaft hat das einen praktischen Vorteil: Ein größerer Teil des Verkaufserlöses bleibt im Nachlass und wird später nach den Erbquoten verteilt. Weil die Provision nur bei erfolgreichem Verkauf anfällt, muss niemand aus der Gemeinschaft vorab Geld für Bewertung, Fotos oder Inserate aufbringen. Weitere Ratgeber und Makler aus dem Umland finden Sie in der Region Rosenheim.

Was Erben in Rosenheim vor dem ersten Termin zögern lässt

Wir sind uns als Erben noch nicht einig. Ist es zu früh für einen Makler?

Ein Gespräch ist in dieser Phase oft hilfreich, weil eine neutrale Wertermittlung die Diskussion versachlicht. Erstgespräch und Bewertung vor Ort kosten bei Neues Nest nichts und verpflichten Sie zu keinem Auftrag. Anna Wagenstaller-Fent kennt aus ihrer Ausbildung im Notariat die Abläufe rund um Grundbuch und Kaufvertrag und erklärt allen Miterben dieselben Zahlen. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie zusätzlich mit Notar oder Steuerberatung.

Lohnt sich ein Makler, wenn das Haus voller Hausrat steht und renoviert werden müsste?

Gerade in dieser Lage entlastet ein Makler Erben spürbar. Neues Nest vermittelt bei Bedarf eine Reinigungsfirma und lässt eine Umbau- oder Sanierungsplanung samt Kostenvoranschlag erstellen, damit Käufer den Aufwand einschätzen können. Mit digitalem Homestaging lassen sich leere oder vollgestellte Räume ansprechend zeigen. So müssen Sie das Haus nicht selbst herrichten, bevor es auf den Markt kommt.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Erbimmobilie in Rosenheim

Welcher Makler ist gut für eine geerbte Immobilie in Rosenheim?

Gut geeignet ist ein Makler, der neben dem Markt auch die rechtlichen Abläufe rund um das Erbe kennt. Bei Neues Nest Immobilien betreut Anna Wagenstaller-Fent die Region, die im Notariat ausgebildet wurde.

Kann ich eine geerbte Immobilie vor dem Erbschein verkaufen?

Die Vermarktung lässt sich vorbereiten, beurkundet werden kann der Kaufvertrag aber erst, wenn das Erbrecht nachgewiesen ist. Der Notar prüft, welcher Nachweis genügt.

Was ist, wenn ein Miterbe nicht verkaufen möchte?

Dann ist ein Verkauf ohne Zustimmung aller nicht möglich. Häufig hilft eine neutrale Bewertung, um eine Übernahme durch diesen Miterben zu prüfen. Rechtliche Wege klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Erbrecht.

Ist ein seriöser Makler bei Erbschaften teurer?

Nein, der Aufwand ist in der Provision enthalten. Bei Neues Nest Immobilien zahlen Erben 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, ohne Vorabkosten.

Wie verkaufe ich eine geerbte Wohnung, die vermietet ist?

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Zielgruppe sind meist Kapitalanleger. Der Makler bereitet Mietvertrag, Mieteinnahmen und Hausgeld so auf, dass Käufer die Rendite einschätzen können.

Was gilt, wenn die Eltern noch leben und ins Pflegeheim ziehen?

Dann handelt es sich nicht um einen Erbfall. Der Verkauf erfolgt durch die Eigentümer selbst oder durch eine bevollmächtigte Person. Ob eine Vorsorgevollmacht genügt, prüft der Notar.

Wie diskret kann eine Erbimmobilie verkauft werden?

Auf Wunsch ohne öffentliche Inserate, über die gezielte Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten. Das schützt die Privatsphäre der Familie.

Wer zahlt die Steuern beim Verkauf?

Das hängt vom Einzelfall ab. Bitte klären Sie Erbschaftsteuer und eine mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn mit einer Steuerberatung.

Wie gehen Erben in Rosenheim jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und sprechen Sie mit allen Miterben über das gemeinsame Ziel. Lassen Sie dann die Immobilie bewerten und holen Sie steuerlichen Rat ein. Mit diesen drei Schritten ist der Weg zum Verkauf gut vorbereitet.

Anna Wagenstaller-Fent erreichen Sie für Rosenheim und den Landkreis unter 0162 / 902 31 77. Weitere Informationen bieten die Seite zur geerbten Immobilie in Rosenheim, das Profil der Rosenheimer Maklerin und die Seite Immobilienmakler Rosenheim. Die kostenlose Wertermittlung für Ihre Erbimmobilie können Sie online anfragen.