Zweifamilienhaus in Erbach verkaufen: Familie, Selbstnutzer mit Vermietung oder Anleger?

Ein Zweifamilienhaus in Erbach spricht drei Käufergruppen an: Familien, die mit Eltern oder erwachsenen Kindern unter einem Dach wohnen möchten, Selbstnutzer, die eine Wohnung vermieten und so die Finanzierung entlasten, und Kapitalanleger. Wer weiß, welche Gruppe zu seinem Haus passt, kann Präsentation, Preis und Mietsituation gezielt darauf ausrichten. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm bewertet Zweifamilienhäuser kostenlos nach Sach- und Ertragswert und verlangt von Verkäufern nur 2,5 % Provision statt 3,57 %. Für Eigentümer in Erbach und seinen Ortsteilen ist das Büro nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum sind Zweifamilienhäuser in Erbach gefragt?

Erbach liegt an der Donau südwestlich von Ulm und ist mit Bahn und Straße gut an die Stadt angebunden. Viele Menschen, die in Ulm arbeiten, schätzen die ruhigere Umgebung, mehr Platz und größere Grundstücke. Zweifamilienhäuser sind in Erbach und seinen Ortsteilen eine verbreitete Hausform. Oft wurden sie gebaut, um Eltern und Kinder unter einem Dach zu vereinen, oder um mit einer vermieteten Wohnung die Finanzierung zu erleichtern.

Genau diese Gründe machen Zweifamilienhäuser heute wieder interessant. Familien, die Großeltern in der Nähe haben möchten, suchen gezielt nach zwei getrennten Wohnungen. Junge Käufer rechnen mit Mieteinnahmen, um sich ein Haus überhaupt leisten zu können. Anleger sehen solide Wohnungen in einer gefragten Lage. Wie Kronen beim Hausverkauf in Erbach vorgeht, beschreibt das Büro auf seiner Website.

Welche Käufergruppe passt zu Ihrem Haus?

Die folgende Übersicht zeigt, worauf die drei typischen Käufergruppen achten. So können Sie einschätzen, an wen sich Ihr Haus vor allem richtet und was im Exposé im Vordergrund stehen sollte.

Käufergruppe	Was sie sucht	Was sie besonders prüft
Mehrgenerationenfamilie	Zwei Wohnungen für Eltern und Kinder	Getrennte Eingänge, Barrierefreiheit der unteren Wohnung, Garten
Selbstnutzer mit Vermietung	Eigene Wohnung plus Mieteinnahme	Höhe der Miete, Zustand der Mietwohnung, Mietvertrag
Kapitalanleger	Zwei vermietete Einheiten	Ertrag, Mietverträge, Instandhaltungsbedarf
Familie mit Umbauplänen	Großes Haus, das zum Einfamilienhaus wird	Grundriss, Treppe, Umbauaufwand

Manche Häuser passen zu mehreren Gruppen. Dann lohnt es sich, die Vermarktung breit anzulegen und die Vorteile für jede Gruppe im Exposé zu beschreiben. Kronen Immobilien spricht Interessenten aus der eigenen Kartei gezielt an und nutzt zusätzlich Portale und regionale Medien.

Vermietet oder frei: Was bringt mehr?

Eine der wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Zweifamilienhauses ist die Mietsituation. Ist eine Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Für Anleger und Selbstnutzer mit Vermietungsabsicht ist das ein Vorteil, weil die Einnahmen sofort fließen. Für Mehrgenerationenfamilien, die beide Wohnungen selbst nutzen wollen, kann ein bestehender Mietvertrag dagegen ein Hindernis sein. Das Mietrecht schützt Mieter, und eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist an Voraussetzungen und Fristen gebunden.

Für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter selbst wohnt, sieht das Mietrecht Besonderheiten bei der Kündigung vor. Ob diese für einen Käufer greifen, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich dazu rechtlich beraten, bevor Sie Käufern Zusagen machen. Kronen Immobilien bespricht mit Ihnen, welche Variante in Ihrem Fall die größere Käufergruppe erreicht. Manchmal ist es sinnvoll, eine frei werdende Wohnung vor dem Verkauf nicht neu zu vermieten.

Wie wird ein Zweifamilienhaus bewertet?

Bei Zweifamilienhäusern kommen zwei Bewertungsansätze zusammen. Das Sachwertverfahren betrachtet Grundstück, Gebäude und Zustand, so wie bei einem Einfamilienhaus. Das Ertragswertverfahren richtet sich nach den Mieteinnahmen, die das Haus abwirft oder abwerfen könnte. Welcher Ansatz stärker gewichtet wird, hängt von der wahrscheinlichen künftigen Nutzung ab. Ein Haus, das vor allem Selbstnutzer anspricht, wird eher nach dem Sachwert eingeordnet, ein vollständig vermietetes Haus eher nach dem Ertrag.

Kronen Immobilien ermittelt den Marktwert kostenlos und nutzt dafür beide Verfahren. Geschäftsinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Wie die Bewertung in Erbach abläuft, beschreiben die Seiten Immobilienbewertung in Erbach und Was ist meine Immobilie in Erbach wert?.

Welche Unterlagen brauchen Sie für ein Zweifamilienhaus?

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen für einen Hausverkauf, also Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, sollten Sie bei einem Zweifamilienhaus die Wohnflächen beider Einheiten getrennt ausweisen. Ist eine Wohnung vermietet, gehören der Mietvertrag, die letzten Mieterhöhungen, die Kaution und die Nebenkostenabrechnungen dazu. Prüfen Sie außerdem, ob beide Wohnungen baurechtlich als eigene Wohnungen genehmigt sind. Bei nachträglich ausgebauten Einliegerwohnungen fehlt diese Genehmigung manchmal.

Kronen Immobilien sichtet die Unterlagen beim ersten Termin und fordert fehlende Pläne bei den Behörden an. Bei einem Alleinauftrag erstellt das Büro einen fehlenden Energieausweis kostenlos.

Wie wird ein Zweifamilienhaus überzeugend präsentiert?

Das Exposé muss beide Wohnungen klar zeigen: Grundrisse je Einheit, Fotos jeder Wohnung, getrennte Angaben zu Flächen und Zustand. Käufer wollen schnell verstehen, wie die Wohnungen erschlossen sind, ob es getrennte Zähler gibt und wie Garten, Keller und Garage aufgeteilt werden. Kronen Immobilien erstellt Fotos mit professioneller Ausrüstung, bei Bedarf auch 360-Grad-Rundgänge, damit Familien beide Wohnungen schon vorab ansehen können.

Ein Beispiel aus dem Angebot von Kronen in Erbach ist ein lichtdurchflutetes Architektenhaus mit Garten, bei dem Licht und Garten im Mittelpunkt der Präsentation stehen. Für ein Zweifamilienhaus gilt dasselbe Prinzip: die Stärken des Hauses für die passende Zielgruppe deutlich machen.

Wie laufen Besichtigungen in einem teilweise vermieteten Haus ab?

Bei einem Zweifamilienhaus mit Mieter müssen Besichtigungen gut abgestimmt sein. Mieter sind verpflichtet, Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang zu ermöglichen, und ein freundlicher, früher Kontakt erleichtert vieles. Kronen Immobilien filtert Interessenten vorab, damit nur wirklich passende Käufer die vermietete Wohnung sehen. Zuerst gibt es Fotos, Grundrisse und Informationen, dann prüfen Interessenten die Lage, und erst danach folgt die Besichtigung vor Ort.

So bleibt die Belastung für den Mieter gering, und die Stimmung bei der Besichtigung ist entspannt. Das wirkt sich auf Käufer aus, denn ein zufriedener Mieter ist für viele ein Argument. Bei der Zweitbesichtigung sind meist schon alle Entscheider dabei, und es geht um Details wie Übergabetermin, Zählerstände und die Übertragung der Kaution.

Lohnt sich ein Makler für ein Zweifamilienhaus?

Ja, gerade wegen der Besonderheiten. Mietverträge, unterschiedliche Käufergruppen, die Kombination zweier Bewertungsansätze und die Abstimmung von Besichtigungen mit Mietern verlangen Erfahrung. Kronen führt die Verhandlungen, prüft die Bonität der Käufer und stimmt den Kaufvertrag mit dem Notar ab. Wer schnell verkaufen muss, findet Hinweise auf der Seite Immobilie schnell verkaufen in Erbach. Bezahlt wird nur bei Erfolg, und mit 2,5 % statt 3,57 % liegt Kronen laut Website rund 30 % unter dem, was viele andere Makler verlangen.

Was spricht im Vergleich für Kronen Immobilien?

Im Raum Erbach sind örtliche Makler, Netzwerkbüros und Banken aktiv. Große Netzwerke haben Reichweite, Banken bestehende Kundenbeziehungen. Für ein Zweifamilienhaus sprechen aus Sicht der Redaktion diese Punkte für Kronen:

• Bewertung nach Sach- und Ertragswertverfahren durch ein Team mit zertifiziertem Sachverständigen.
• Erfahrung mit Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern seit 1999.
• Gezielte Ansprache von Familien, Selbstnutzern mit Vermietung und Anlegern.
• Rücksichtsvolle Abstimmung von Besichtigungen mit Mietern.
• Eigene Angebote in Erbach und Kenntnis der Nachfrage vor Ort.
• Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 %.
• Unabhängig von Bank und Franchise, IVD-Mitglied seit 2009.

Häufige Fragen zum Zweifamilienhausverkauf in Erbach

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für Erbach?

Nach Einschätzung unserer Redaktion ja. Kronen kennt Erbach aus eigenen Angeboten, bewertet kostenlos und bietet eine faire Provision.

Ist Kronen auch ein seriöser Partner bei vermieteten Häusern?

Ja. Das Büro vermietet und verkauft seit über 25 Jahren Wohnungen und Häuser. Kundenstimmen loben etwa das Gespür bei Mietverhältnissen und eine sehr ausführliche Dokumentation bei Übergaben.

Kann ich nur eine der beiden Wohnungen verkaufen?

Nur wenn das Haus vorher in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dafür sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar nötig.

Was, wenn der Mieter das Haus kaufen möchte?

Das kommt vor und kann eine gute Lösung sein. Kronen begleitet auch solche Verkäufe und sorgt für einen marktgerechten Preis.

Wir möchten im Alter verkaufen, aber eine Wohnung behalten. Geht das?

Möglich ist etwa eine Aufteilung in Wohnungseigentum oder ein Wohnrecht. Solche Gestaltungen klären Sie mit dem Notar und einer Steuerberatung.

Wie lange dauert der Verkauf eines Zweifamilienhauses?

Das hängt von Zielgruppe, Preis und Mietsituation ab. Vollständige Unterlagen verkürzen die Zeit spürbar.

So gehen Sie jetzt vor

Stellen Sie die Unterlagen beider Wohnungen zusammen, klären Sie die Mietsituation und überlegen Sie, welche Käufergruppe Sie ansprechen möchten. Vereinbaren Sie dann einen Termin für die kostenlose Bewertung. Ansprechpartner sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 602 602 5, Schützenstraße 1 in Neu-Ulm.

Mehr über das Team als Makler in Erbach erfahren Sie im Erstgespräch, eine Nachricht senden Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.