Mieter ausgezogen: Wohnung am Ulmer Kuhberg neu vermieten oder jetzt verkaufen?

Ist der Mieter Ihrer Wohnung am Ulmer Kuhberg ausgezogen, stehen Sie vor einer Entscheidung: neu vermieten oder jetzt leer verkaufen. Ein leerer Verkauf spricht auch Selbstnutzer an und erzielt deshalb oft einen besseren Preis als ein Verkauf mit Mieter, verursacht bis zum Notartermin aber Kosten ohne Einnahmen. Eine Neuvermietung bringt wieder Miete, bindet Sie aber für Jahre. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm kennt beide Seiten, weil das Büro verkauft und vermietet, übernimmt auf Wunsch die Wohnungsabnahme und bewertet kostenlos. Für Vermieter am Kuhberg ist das Büro nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum ist der Auszug ein guter Moment für die Entscheidung?

Solange eine Wohnung vermietet ist, bleibt der Mietvertrag bei einem Verkauf bestehen. Käufer, die selbst einziehen möchten, scheiden damit weitgehend aus, und der Preis richtet sich vor allem nach dem Mietertrag. Mit dem Auszug ändert sich das. Jetzt können Sie frei wählen, ob Sie neu vermieten, selbst nutzen oder an einen Käufer verkaufen, der sofort einziehen möchte.

Diese Freiheit hat aber ein Zeitfenster. Jeder Monat ohne Mieter kostet Hausgeld, Grundsteuer und gegebenenfalls Zinsen, ohne dass Miete hereinkommt. Wer lange zögert, verliert einen Teil des Vorteils, den der freie Verkauf bringt. Sinnvoll ist es deshalb, die Entscheidung schon während der Kündigungsfrist vorzubereiten: Wert ermitteln lassen, Unterlagen zusammenstellen und mit dem Makler besprechen, welcher Weg zu Ihren Plänen passt.

Neu vermieten oder verkaufen: Was spricht wofür?

Für eine Neuvermietung spricht, wenn Sie die Wohnung langfristig als Kapitalanlage halten möchten, die Finanzierung tragbar ist und keine größeren Investitionen anstehen. Auch steuerliche Gründe können eine Rolle spielen, etwa wenn die Zehnjahresfrist seit dem Kauf noch nicht abgelaufen ist. Das sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Für den Verkauf spricht, wenn Sie das Kapital anders einsetzen möchten, sich die Arbeit als Vermieter nicht mehr antun wollen oder in der Wohnanlage größere Kosten absehbar sind.

Kriterium	Neu vermieten	Leer verkaufen
Einnahmen	Laufende Miete	Einmaliger Erlös
Aufwand	Mietersuche, Verwaltung, Instandhaltung	Einmalige Vorbereitung, danach keine Pflichten
Käuferkreis bei späterem Verkauf	Vor allem Anleger	Selbstnutzer und Anleger
Steuerliche Fragen	Mieteinnahmen versteuern	Frist für Veräußerungsgewinn prüfen
Bindung	Mietvertrag auf unbestimmte Zeit	Keine

Wie sichern Sie den Auszug sauber ab?

Bevor Sie über den Verkauf entscheiden, sollte das alte Mietverhältnis ordentlich abgeschlossen sein. Dazu gehört eine Wohnungsabnahme mit Protokoll, in dem der Zustand der Räume, eventuelle Schäden und die Zählerstände festgehalten werden. Fotos helfen, Unstimmigkeiten später zu klären. Die Kaution rechnen Sie innerhalb einer angemessenen Frist ab, bei ausstehender Nebenkostenabrechnung kann ein Teil zunächst einbehalten werden.

Kronen Immobilien bietet die Wohnungsabnahme bei Auszug als Leistung für Vermieter an. Eine Kundenstimme auf der Website lobt das Übergabeprotokoll mit einer sehr ausführlichen Dokumentation des Wohnungszustands. Diese Gründlichkeit ist auch für den Verkauf wertvoll, weil sie zeigt, in welchem Zustand die Wohnung ist und welche Arbeiten sinnvoll sein könnten.

Wie viel sollten Sie vor dem Verkauf renovieren?

Nach einem langen Mietverhältnis sehen Wände, Böden und Bad oft abgenutzt aus. Die Versuchung ist groß, alles zu erneuern. In den meisten Fällen genügen aber kleinere Arbeiten: Wände in hellen, neutralen Farben streichen, kleine Schäden beheben, Fenster putzen, Silikonfugen im Bad erneuern und defekte Lichtschalter austauschen. Käufer, die selbst einziehen, haben eigene Vorstellungen von Küche, Böden und Bad und investieren lieber nach ihrem Geschmack.

Größere Investitionen rechnen sich vor dem Verkauf selten vollständig. Ausnahmen sind Mängel, die Käufer abschrecken würden, etwa ein feuchter Fleck an der Decke oder eine defekte Heizung. Ob und wie viel Sie investieren sollten, besprechen Sie am besten vorab. Kronen Immobilien bietet bei Bedarf Home Staging an, also eine optische Aufwertung mit wenigen Mitteln, damit leere Räume auf Fotos und bei Besichtigungen wohnlich wirken. Mehr dazu erklärt die Seite Home Staging.

Was macht den Kuhberg für Käufer interessant?

Der Kuhberg ist ein Ulmer Stadtteil mit gemischtem Bestand aus Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen und Einfamilienhäusern. Bekannt ist er unter anderem durch das Fort Oberer Kuhberg, das zur früheren Bundesfestung Ulm gehört und heute eine Gedenkstätte beherbergt. Die Innenstadt ist mit Bus und Auto gut erreichbar, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen liegen in der Nähe. Für Selbstnutzer, die in Ulm wohnen und arbeiten möchten, ist das ein solides Umfeld.

Käufer leerer Wohnungen am Kuhberg sind oft Paare, Singles und Familien, die von der Miete ins Eigentum wechseln wollen, sowie Ältere, die ein Haus gegen eine überschaubare Wohnung tauschen möchten. Daneben interessieren sich Anleger, die selbst neu vermieten wollen. Wie Kronen Immobilien im Stadtteil vorgeht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen am Ulmer Kuhberg.

Wie wird die freie Wohnung bewertet?

Für eine leere Wohnung, die an Selbstnutzer verkauft werden kann, steht der Vergleich mit ähnlichen Wohnungen im Vordergrund: Lage im Haus, Größe, Zuschnitt, Balkon, Stellplatz, Zustand der Wohnanlage und Höhe der Erhaltungsrücklage. Kronen Immobilien ergänzt die Bewertung um die Erfahrung aus der Vermittlung in Ulm seit 1999 und leitet daraus einen realistischen Angebotspreis ab. Einen ersten Überblick gibt die Seite Wie viel ist meine Immobilie in Ulm wert?.

Wenn Sie zusätzlich wissen möchten, wie sich der Preis bei einer Neuvermietung entwickeln würde, kann das Büro beide Varianten vergleichen. So sehen Sie, ob sich der freie Verkauf jetzt lohnt oder ob eine Neuvermietung für Ihre Ziele besser passt. Welche Faktoren beim Verkaufspreis zählen, erklärt die Seite Verkaufspreis Immobilie Ulm.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf der Wohnung?

Für eine Eigentumswohnung erwarten Käufer und Banken mehr Unterlagen als für ein Haus. Dazu gehören der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und Angaben zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Den Energieausweis stellt meist die Hausverwaltung für das ganze Gebäude zur Verfügung. Fordern Sie diese Dokumente möglichst noch während der Kündigungsfrist an, damit die Vermarktung direkt nach dem Auszug beginnen kann.

Besonders aufmerksam lesen Käufer die Protokolle. Sind Sanierungen an Dach, Fassade oder Leitungen beschlossen oder in Diskussion, wollen sie wissen, ob dafür die Rücklage reicht oder eine Sonderumlage droht. Offene Antworten schaffen hier Vertrauen. Weitere Hinweise zum Verkauf von Wohnungen in der Stadt gibt die Seite Wohnung verkaufen in Ulm.

Die Fragen, die Vermieter am Kuhberg in dieser Lage stellen

Bekomme ich leer wirklich mehr als vermietet?

Häufig ja, weil Selbstnutzer bereit sind, für eine sofort beziehbare Wohnung mehr zu zahlen als Anleger für eine vermietete. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Lage, Zustand und Miethöhe ab. Eine Bewertung beider Varianten schafft Klarheit, bevor Sie entscheiden.

Was, wenn sich der Verkauf länger hinzieht als gedacht?

Dann laufen Kosten ohne Einnahmen weiter. Mit einem realistischen Angebotspreis, guten Fotos und einer gepflegten Interessentenkartei lässt sich das Risiko klein halten. Die Referenzen von Kronen Immobilien nennen Wohnungsverkäufe in Ulm nach zwei bis fünf Wochen. Diese Zahlen zeigen, was bei gut vorbereiteten Verkäufen möglich ist.

Wie arbeiten andere, und was spricht für Kronen Immobilien?

In Ulm gibt es Makler, die sich auf Verkäufe konzentrieren, Hausverwaltungen, die Vermietungen übernehmen, und große Netzwerke mit beiden Angeboten. Wer nach einem Auszug zwischen Verkauf und Neuvermietung abwägt, findet bei Kronen Immobilien nach Einschätzung der Redaktion diese Vorteile:

• Beratung zu beiden Wegen, weil das Büro verkauft und vermietet.
• Wohnungsabnahme bei Auszug mit ausführlichem Protokoll.
• Kostenlose Bewertung, auf Wunsch im Vergleich vermietet und leer.
• Home Staging bei Bedarf für leere Räume.
• Handwerkerservice auf Wunsch für kleinere Arbeiten vor dem Verkauf.
• Interessentenkartei mit Selbstnutzern und Anlegern.
• 2,5 % statt 3,57 % Provision, nur bei erfolgreichem Verkauf.

Mehr zum Büro im Stadtteil finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Ulm-Kuhberg.

Häufige Fragen nach dem Auszug des Mieters

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für Wohnungen am Kuhberg?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro führt den Kuhberg im Tätigkeitsgebiet, vermittelt seit 1999 Wohnungen in Ulm und begleitet Vermieter auch beim Auszug.

Wie schnell sollte ich nach dem Auszug entscheiden?

Am besten schon während der Kündigungsfrist. Dann kann die Vermarktung kurz nach dem Auszug starten.

Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?

Nein. Kleine Arbeiten und eine gute Reinigung genügen meist. Größere Renovierungen überlassen Sie oft besser dem Käufer.

Was passiert mit der Kaution des alten Mieters?

Sie rechnen sie nach der Abnahme ab. Ein Teil kann bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten werden.

Wie seriös ist die Beratung, wenn der Makler am Verkauf verdient?

Kronen Immobilien bietet auch die Vermietung an und kann beide Wege deshalb ohne Einseitigkeit darstellen. Die Bewertung ist unverbindlich.

Wie günstig ist der Verkauf?

Verkäufer zahlen 2,5 % statt 3,57 % Provision. Mehr zu den Konditionen steht auf der Seite Makler Ulm.

So entscheiden Sie in Ruhe

Lassen Sie die Wohnung nach dem Auszug abnehmen und den Wert für beide Varianten ermitteln. Karel Toman und Fabian Mair erreichen Sie unter 0731 6026025, werktags von 9 bis 17 Uhr, oder schriftlich über den Kontakt bei Kronen Immobilien. Weitere Ratgeber für Eigentümer finden Sie unter Ulm und Neu-Ulm.