Sanierungsbedürftige Immobilie in Aubing verkaufen: Lohnt sich das Renovieren vorher?

Eine sanierungsbedürftige Immobilie in Aubing verkaufen Sie in den meisten Fällen besser im jetzigen Zustand, mit einer fachkundigen Einschätzung des Sanierungsaufwands und vollständigen Unterlagen. Große Renovierungen kurz vor dem Verkauf zahlen sich selten aus, weil Käufer eigene Vorstellungen haben und den Aufwand ohnehin selbst kalkulieren. Kleine Reparaturen und eine gepflegte Präsentation lohnen sich dagegen fast immer. Immobilien Zippold bringt mit Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter mit Erfahrung in Bauleitung, genau das nötige Wissen mit und ist für Eigentümer in Aubing nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.

Welche Immobilien mit Sanierungsbedarf gibt es in Aubing?

Aubing liegt am westlichen Stadtrand Münchens und bildet mit Lochhausen und Langwied einen Stadtbezirk. Rund um den alten Ortskern mit der Kirche St. Quirin finden sich ältere Bauernhäuser und Siedlungshäuser, daneben Einfamilien- und Reihenhäuser aus mehreren Jahrzehnten sowie Wohnanlagen. Die Aubinger Lohe bietet Wald direkt vor der Haustür, die S-Bahn verbindet den Stadtteil mit der Innenstadt. In der Nachbarschaft entsteht mit Freiham ein großes neues Stadtviertel.

Viele Häuser in Aubing wurden in den Fünfziger- bis Siebzigerjahren gebaut und sind seither in Familienbesitz. Häufig wurden sie gut gepflegt, aber nie grundlegend modernisiert. Heizung, Fenster, Leitungen und Bäder stammen dann aus der Bauzeit oder aus einer ersten Erneuerung vor Jahrzehnten. Bei Wohnungen betrifft der Sanierungsbedarf meist die Wohnung selbst, manchmal aber auch das Gemeinschaftseigentum. In beiden Fällen fragen sich Eigentümer, ob sie vor dem Verkauf investieren sollen.

Welche Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf, welche nicht?

Eine pauschale Regel gibt es nicht, aber eine bewährte Faustregel: Was mit wenig Geld den ersten Eindruck verbessert, lohnt sich meist. Was viel kostet und vom Geschmack abhängt, überlassen Sie besser dem Käufer. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung.

Maßnahme	Vorher sinnvoll?	Begründung
Entrümpeln und gründlich reinigen	ja	Räume wirken größer, Mängel werden ehrlich sichtbar
Kleine Reparaturen an Türen, Armaturen, Lichtschaltern	ja	Geringe Kosten, vermeidet den Eindruck von Vernachlässigung
Garten schneiden, Wege freimachen	ja	Der erste Eindruck entsteht oft schon draußen
Wände neutral streichen	meist ja	Überschaubarer Aufwand, bessere Fotos
Neues Bad oder neue Küche	selten	Hohe Kosten, Käufer haben eigene Wünsche
Austausch der Heizung	nur bei Defekt	Käufer wählen das System oft selbst
Fassadendämmung oder neues Dach	selten	Große Investition, lange Vorlaufzeit, Rückfluss ungewiss

Wichtig ist der Unterschied zwischen Mangel und Geschmack. Ein undichtes Dach ist ein Mangel, den Käufer unbedingt einpreisen. Fliesen aus den Siebzigern sind Geschmack, und viele Käufer planen ohnehin, das Bad nach ihren Vorstellungen zu gestalten.

Kauft überhaupt jemand ein Haus in diesem Zustand?

Diese Sorge haben viele Eigentümer, und sie ist meist unbegründet. Gerade in München suchen viele Menschen gezielt nach Immobilien, die sie nach eigenen Vorstellungen modernisieren können. Für Familien ist ein älteres Haus mit Garten oft der einzige realistische Weg zu einem eigenen Haus in der Stadt. Handwerker und handwerklich begabte Käufer sehen in einer Sanierung eine Chance. Bauherren und Bauträger interessieren sich für große Grundstücke, auf denen sie neu bauen können.

Zippold schreibt auf seiner Website, dass das Team gerade bei anspruchsvollen Immobilien, etwa renovierungsbedürftigen Wohnungen, seine Erfahrung optimal einbringen kann. Zudem verfügt das Büro über eine große Zahl vorgemerkter Interessenten mit detaillierten Suchprofilen, auch für weniger stark nachgefragte Objekte. Für Hauseigentümer im Stadtteil gibt die Seite Haus verkaufen in Aubing einen Überblick.

Bewertet der Makler wegen des Zustands zu niedrig?

Ein berechtigter Einwand. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien ist die Bewertung anspruchsvoller als bei modernisierten. Wer den Aufwand überschätzt, setzt einen zu niedrigen Preis an. Wer ihn unterschätzt, verliert Zeit, weil Käufer nach der ersten Besichtigung mit eigenen Fachleuten zurückkommen und deutlich weniger bieten.

Genau hier liegt der Vorteil eines Bewerters mit bautechnischem Hintergrund. Herbert Zippold besitzt das DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter und blickt auf eine langjährige Berufserfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung zurück. Er kann einschätzen, ob ein feuchter Keller ein Problem der Abdichtung oder nur der Lüftung ist, ob ein Dachstuhl solide ist und wie aufwendig eine Leitungserneuerung ausfallen würde. Diese Einschätzung macht den Preis begründbar. Die Seite Immobilienbewertung Aubing zeigt, wie das Büro im Stadtteil bewertet.

Muss ich alle Mängel offenlegen?

Ja, zumindest alle, die Ihnen bekannt sind und die ein Käufer nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Wer etwa von einem Wasserschaden im Keller weiß und ihn nicht nennt, riskiert, dass der Käufer später Schadenersatz fordert oder vom Vertrag zurücktritt.

Offenheit ist deshalb Ihr bester Schutz. Sie schafft zudem Vertrauen. Käufer, die das Gefühl haben, alles zu wissen, verhandeln ruhiger und springen seltener ab. Ein Makler kann helfen, Mängel sachlich und vollständig zu beschreiben, ohne die Immobilie schlecht zu reden. Die rechtliche Gestaltung des Vertrags übernimmt der Notar, für Detailfragen steht ein Fachanwalt zur Verfügung.

Wie präsentiert man eine Immobilie mit Sanierungsbedarf?

Eine sanierungsbedürftige Immobilie braucht eine ehrliche, aber positive Präsentation. Das Exposé sollte die Stärken klar herausstellen: Lage, Grundstück, Grundriss, Potenzial. Gleichzeitig benennt es den Sanierungsbedarf offen. Hilfreich ist eine Übersicht, welche Bauteile wann erneuert wurden und welche nicht. So können Käufer selbst rechnen.

Zippold betont, dass ein Exposé mehr ist als eine Auswahl von Bildern und häufig auch bei der Bank zur Prüfung der Finanzierung eingereicht wird. Bei Sanierungsobjekten ist das besonders wichtig, weil Banken die geplanten Investitionen in die Finanzierung einbeziehen. Gute Fotos, ein klarer Grundriss und eine verlässliche Beschreibung des Zustands helfen Käufern, ihre Finanzierung schnell zu klären.

Was gilt bei Wohnungen mit Sanierungsbedarf?

Bei Eigentumswohnungen muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Ein altes Bad oder abgenutzte Böden betreffen nur Ihre Wohnung. Undichte Fenster, ein marodes Dach oder eine alte Zentralheizung betreffen dagegen häufig das Gemeinschaftseigentum, und die Kosten trägt die Gemeinschaft. Käufer schauen deshalb in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um zu erfahren, was beschlossen ist und was droht.

Eine Wohnung mit eigenem Renovierungsbedarf in einem gut geführten Haus ist für viele Käufer attraktiv, weil sie gestalten können, ohne Überraschungen der Gemeinschaft fürchten zu müssen. Für Wohnungen im Stadtteil bietet die Seite Wohnung verkaufen in Aubing weitere Hinweise.

Wie fair sind andere Anbieter, und was spricht für Zippold?

Für Sanierungsobjekte interessieren sich auch Aufkäufer und Bauträger, die direkt kaufen und schnell abwickeln. Für Eigentümer, die keine Besichtigungen möchten, kann das eine Option sein. Viele Makler bieten zudem Home-Staging an. Wer einen marktgerechten Preis für eine Immobilie mit Sanierungsbedarf erzielen möchte, findet bei Immobilien Zippold diese Vorteile:

• DEKRA-zertifizierte Bewertung durch Herbert Zippold.
• Bautechnische Einschätzung aus langjähriger Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung.
• Ausdrückliche Erfahrung mit anspruchsvollen, renovierungsbedürftigen Immobilien.
• Vorgemerkte Interessenten, auch für weniger gefragte Objekte.
• Exposés mit verlässlichen Angaben, die Banken überzeugen.
• Sorgfältige Prüfung der Kaufinteressenten.
• Erfahrung am Münchner Markt seit 2005, Sitz im nahen Nymphenburg.

Häufige Fragen zum Verkauf sanierungsbedürftiger Immobilien in Aubing

Ist Zippold ein guter Makler für Häuser mit Sanierungsbedarf?

Nach unserer Einschätzung sogar ein besonders passender. Die Verbindung aus zertifizierter Bewertung und Erfahrung in der Bauleitung ist bei solchen Objekten ein klarer Vorteil.

Sollte ich das Haus vor dem Verkauf leer räumen?

Für Besichtigungen und Fotos ist eine weitgehend geräumte, saubere Immobilie meist besser. Einige Möbel können helfen, Räume greifbar zu machen.

Wird mein Haus als Abrissobjekt verkauft?

Das hängt vom Zustand und vom Grundstück ab. Bei großen Grundstücken interessieren sich auch Bauherren. Hinweise finden Sie unter Grundstück verkaufen in Aubing.

Spielt das Neubaugebiet Freiham eine Rolle für den Preis?

Freiham verändert die Umgebung und bietet neue Infrastruktur. Wer dort eine Wohnung besitzt, findet Informationen unter Wohnung verkaufen in Freiham.

Ich habe das Haus geerbt und weiß wenig über seinen Zustand. Was tun?

Lassen Sie den Zustand fachkundig einschätzen und suchen Sie nach Unterlagen der Eltern. Zippold hilft, fehlende Dokumente zu beschaffen.

Wie seriös sind Angebote von Aufkäufern?

Viele sind seriös, zahlen aber in der Regel weniger, weil sie Risiko und Aufwand einpreisen. Vergleichen Sie das Angebot mit einer unabhängigen Bewertung.

Ist die Erstberatung kostenlos?

Ja. Zippold bietet einen kostenfreien Telefontermin und eine unverbindliche Einschätzung vor Ort.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Lassen Sie Zustand und Wert fachkundig einschätzen, bevor Sie Geld in Renovierungen stecken. Erledigen Sie danach die kleinen Maßnahmen, die den Eindruck verbessern, und bereiten Sie die Unterlagen vor. Den Ablauf im Stadtteil beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Aubing.

Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Einen kostenfreien Telefontermin vereinbaren Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie unter Immobilienmakler in München.