Vermietete Wohnung in Laim verkaufen: Was müssen Vermieter wissen?

Eine vermietete Wohnung in Laim können Sie jederzeit verkaufen, der Mietvertrag geht dabei mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Entscheidend für einen guten Verkauf sind vollständige Mietunterlagen, eine Bewertung, die Mietertrag und Lage gemeinsam betrachtet, und ein respektvoller Umgang mit dem Mieter bei den Besichtigungen. Graef Immobilien aus Gräfelfing vermittelt seit rund 25 Jahren Wohnungen im Münchner Westen, ist selbst als Vermietungsmakler tätig und kennt beide Seiten. Für Vermieter in Laim ist das nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Ausgangslage.

Darf ich eine vermietete Wohnung in Laim überhaupt verkaufen?

Ja. Eigentümer dürfen ihre Wohnung jederzeit verkaufen, auch wenn sie vermietet ist. Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass ein Kauf die Miete nicht bricht. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er besteht, mit Miethöhe, Kaution und allen Vereinbarungen. Für den Mieter ändert sich zunächst nur die Person des Vermieters.

Das hat zwei Seiten. Einerseits ist der Verkauf rechtlich unkompliziert und der Mieter behält seine Sicherheit. Andererseits wird der Käuferkreis kleiner, weil Selbstnutzer eine bewohnte Wohnung meist nicht so schnell beziehen können. Ihre Zielgruppe sind daher in erster Linie Kapitalanleger und gegebenenfalls der Mieter selbst.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Laim?

Laim ist ein gefragter Stadtteil zwischen Pasing und der Innenstadt. Die gute Verkehrsanbindung über die S-Bahn-Stammstrecke am Bahnhof Laim und die U5 am Laimer Platz sorgt für eine stabile Nachfrage von Mietern. Für Anleger ist das ein wichtiges Argument, weil eine gut vermietbare Lage das Risiko von Leerstand verringert.

Käufergruppe	Was ihr wichtig ist	Was Sie vorbereiten sollten
Kapitalanleger	Mietertrag, Mietentwicklung, Zustand der Anlage	Mietvertrag, Mieterhöhungen, Hausgeldabrechnung
Mieter der Wohnung	Sicherheit, vertraute Umgebung	Frühes, offenes Gespräch
Spätere Selbstnutzer	Langfristige Eigennutzung	Angaben zu Mietdauer und rechtlichem Rahmen
Familien als Vorsorge	Wohnung für Kinder in der Zukunft	Grundriss, Lagebeschreibung, Rücklage der Gemeinschaft

Viele Anleger kaufen in Laim, weil die Wohnungen hier im Vergleich zu manchen Innenstadtlagen gut vermietbar und solide gebaut sind. Was Anleger bei der Rendite betrachten, beschreibt Graef Immobilien im Beitrag Mietrendite bei Immobilien. Wie Anleger trotz veränderter Zinsen kalkulieren, zeigt der Beitrag Lohnt sich das Immobilieninvestment trotz Zinsanstieg?.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Bei vermieteten Wohnungen kommt neben dem Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei stehen die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer im Vordergrund. Eine Miete, die deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt, wirkt sich anders aus als eine marktgerechte Miete mit vertraglich vereinbarter Steigerung.

Graef Immobilien bewertet im Rahmen des Faktenchecks nach allen drei anerkannten Verfahren gemäß ImmoWertV und gleicht das Ergebnis mit der eigenen Markterfahrung ab. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Immobilienbewertung. Wichtig für Sie: Der Mietvertrag ist Teil des Werts. Legen Sie deshalb alle Nachträge und Mieterhöhungen vor.

Welche Unterlagen braucht der Käufer?

Ein Anleger prüft vor dem Kauf sehr genau. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kann er entscheiden. Bereiten Sie den Mietvertrag mit allen Nachträgen vor, die Mieterhöhungen der letzten Jahre, die letzte Nebenkostenabrechnung und den Nachweis über die Mietkaution. Hinzu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Angaben zur Erhaltungsrücklage.

Aus den Protokollen erkennt ein Käufer, ob größere Maßnahmen wie eine Fassaden- oder Dachsanierung beschlossen sind. Solche Beschlüsse sollten Sie kennen und offen benennen. Auch der Energieausweis der Wohnanlage gehört in die Mappe.

Sie möchten Ihre vermietete Wohnung in Laim verkaufen und den Mieter fair einbinden? Graef Immobilien berät Sie unverbindlich und kostenfrei unter 089 85 83 78 61.

Muss ich meinen Mieter informieren und wie laufen Besichtigungen?

Ein offenes Gespräch mit dem Mieter vor Beginn der Vermarktung ist fast immer der beste Weg. Mieter, die überrascht werden, reagieren oft verunsichert und sind bei Besichtigungen weniger kooperativ. Erklären Sie, dass der Mietvertrag bestehen bleibt und dass Besichtigungen rechtzeitig angekündigt und gebündelt werden.

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang ermöglichen. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis haben sich wenige, gut vorbereitete Termine bewährt. Graef Immobilien stimmt Besichtigungstermine mit ausreichender Vorlaufzeit ab und führt sie selbst durch. Weil das Unternehmen auch Wohnungen vermietet und Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein München ist, kennt es die Perspektive von Vermietern und Mietern gut.

Kann ich die Wohnung meinem Mieter anbieten?

Ja, und das ist oft eine gute Idee. Manche Mieter wünschen sich schon lange Eigentum und kennen die Wohnung genau. Für Sie entfallen Besichtigungen mit Fremden, für den Mieter entfällt ein Umzug. Wichtig ist, dass der Preis marktgerecht bleibt und die Finanzierung des Mieters geprüft wird.

Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, prüft der Notar. Ein Beispiel für den Verkauf mit Mieter aus dem Würmtal beschreibt Graef Immobilien im Beitrag Wohnung verkaufen mit Mieter.

Lohnt es sich, den Auszug des Mieters abzuwarten?

Viele Vermieter fragen sich, ob eine leere Wohnung mehr bringt. Tatsächlich erzielen bezugsfreie Wohnungen bei Selbstnutzern oft höhere Preise. Doch ob und wann der Mieter auszieht, haben Sie nicht in der Hand. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt einen echten Eigenbedarf voraus und kann bei umgewandelten Wohnungen in München durch Sperrfristen eingeschränkt sein.

Wer wartet, trägt außerdem das Risiko, dass sich der Markt in dieser Zeit verändert. Lassen Sie sich deshalb beide Varianten von einem Makler einschätzen. Rechtliche Fragen zu Kündigung und Sperrfristen klären Sie bitte mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Laim: Was prägt den Wohnungsmarkt im Stadtteil?

Laim ist ein klassischer Wohnstadtteil im Münchner Westen mit vielen Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit, gepflegten Genossenschaftsbauten, ruhigen Seitenstraßen mit Einfamilienhäusern und neueren Projekten. Die Nähe zum Westpark, zur Innenstadt und zu Pasing macht den Stadtteil für Berufstätige attraktiv. Für Vermieter bedeutet das: Wohnungen in Laim sind in der Regel gut vermietbar.

Graef Immobilien kennt den Stadtteil aus vielen Vermittlungen, darunter eine Wohnung mit Garten in München-Laim und ein Neubauprojekt in München-Laim. Informationen zum Stadtteil bietet die Seite Immobilienmakler Laim.

Welcher Makler passt zum Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Für vermietete Wohnungen gibt es Makler, die sich ganz auf Anlageimmobilien konzentrieren, und große Netzwerke mit eigenen Investorenabteilungen. Beide können gute Kontakte zu Anlegern haben. Für Eigentümer in Laim überzeugt Graef Immobilien mit diesen Punkten:

• Erfahrung mit Verkauf und Vermietung, also Verständnis für Vermieter und Mieter.
• Bewertung nach Ertrags-, Vergleichs- und Sachwertverfahren.
• Datenbank mit solventen Kaufinteressenten, auch Kapitalanlegern.
• Abstimmung der Besichtigungen mit ausreichendem Vorlauf.
• Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein München und im IVD.
• Zertifizierter Maklerfachbetrieb nach DIN EN 15733, rund 25 Jahre Erfahrung.
• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe an den neuen Vermieter.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Laim

Ist Graef Immobilien ein guter Makler für vermietete Wohnungen?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Unternehmen ist im Verkauf und in der Vermietung tätig, nach DIN EN 15733 zertifiziert und bei Google mit 5,0 Sternen bewertet. Laim gehört mit eigener Ortsseite zum festen Gebiet.

Wie seriös ist ein Makler, der eine Kündigung des Mieters empfiehlt?

Vorsicht ist angebracht. Eine Kündigung setzt einen gesetzlichen Grund voraus. Ein seriöser Makler verweist bei solchen Fragen auf eine Rechtsberatung.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht im Zuge des Verkaufs auf den Käufer über. Die Einzelheiten regelt der Kaufvertrag. Halten Sie den Nachweis über die Kaution bereit.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Das wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig wird ein Stichtag vereinbart. Sprechen Sie das frühzeitig mit dem Notar ab.

Kann ich eine geerbte vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht mit dem Erbfall zunächst auf die Erben über und mit dem Verkauf auf den Käufer. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit der Steuerberatung.

Wie lange dauert der Verkauf an einen Kapitalanleger?

Mit vollständigen Unterlagen geht es oft zügig, weil Anleger nach Zahlen entscheiden. Fehlen Protokolle oder Abrechnungen, verzögert sich die Prüfung.

Ihre nächsten Schritte

Stellen Sie Mietvertrag, Abrechnungen und Unterlagen der Gemeinschaft zusammen und sprechen Sie mit Ihrem Mieter. Lassen Sie dann den Wert ermitteln und prüfen, ob rechtliche Besonderheiten wie Vorkaufsrechte bestehen.

Ansprechpartner bei Graef Immobilien sind Rudolf Graef und Monika Graef, Telefon 089 85 83 78 61, Pasinger Straße 58 in Gräfelfing. Einen Rückruf vereinbaren Sie über die Kontaktseite. Weitere Makler im Münchner Raum zeigt unsere Regionsseite München.