Vermietete Wohnung in Stockdorf verkaufen: Mit Mieter oder ohne?

Eine vermietete Wohnung in Stockdorf verkaufen Sie am erfolgreichsten, wenn Sie die passende Käufergruppe kennen, die Mietunterlagen vollständig vorlegen und den Mieter von Anfang an fair einbeziehen. Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Verkauf unverändert bestehen, der neue Eigentümer übernimmt ihn. Ob ein Verkauf mit Mieter oder nach dessen Auszug sinnvoller ist, hängt von Miethöhe, Mietdauer und Ihrem Zeitplan ab. Graef Immobilien aus dem nahen Gräfelfing begleitet Verkäufe und Vermietungen im Würmtal seit rund 25 Jahren und ist für Vermieter in Stockdorf nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was ändert sich für den Mieter, wenn ich verkaufe?

Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Name des Vermieters. Miethöhe, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelung und alle anderen Vereinbarungen bleiben gleich. Die Kaution geht auf den Käufer über, die Einzelheiten werden im Kaufvertrag festgelegt. Einen besonderen Kündigungsgrund wegen des Verkaufs gibt es nicht.

Viele Mieter wissen das nicht und reagieren besorgt, wenn sie von einem Verkauf erfahren. Ein frühes, persönliches Gespräch nimmt diese Sorge. Erklären Sie, dass der Mietvertrag bestehen bleibt, wie die Besichtigungen ablaufen werden und dass Sie Rücksicht auf seine Termine nehmen. Ein kooperativer Mieter ist für den Verkauf ein großer Vorteil, weil er die Wohnung bei Besichtigungen in einem guten Zustand zeigt.

Mit Mieter verkaufen oder auf den Auszug warten?

Diese Abwägung ist für viele Vermieter in Stockdorf die zentrale Frage. Die folgende Gegenüberstellung hilft bei der Entscheidung.

Gesichtspunkt	Verkauf mit Mieter	Verkauf nach Auszug
Käufergruppe	Überwiegend Kapitalanleger	Selbstnutzer und Anleger
Zeitpunkt	Jederzeit möglich	Abhängig vom Mieter
Laufende Einnahmen	Miete fließt bis zur Übergabe	Leerstand kostet Hausgeld und Nebenkosten
Besichtigungen	Mit Rücksicht auf den Mieter	Flexibel
Bewertungsschwerpunkt	Ertragswert	Vergleichswert
Rechtliche Grenzen	Mietvertrag bleibt bestehen	Kündigung nur mit gesetzlichem Grund

Kündigt der Mieter von sich aus, ist das häufig ein guter Moment, über den Verkauf nachzudenken, bevor Sie neu vermieten. Eine Kündigung durch den Vermieter, um die Wohnung frei verkaufen zu können, ist dagegen rechtlich nicht ohne Weiteres möglich. Fragen zum Mietrecht klären Sie bitte mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Stockdorf?

Stockdorf ist ein Ortsteil von Gauting im Würmtal mit eigener S-Bahn-Station an der S6. Die Lage zwischen Kreuzlinger Forst und Würm, die Nähe zu Planegg und Krailling und die kurze Fahrt nach München machen den Ort für Mieter attraktiv. Für Kapitalanleger bedeutet das eine gute Vermietbarkeit und eine verlässliche Nachfrage.

Käufer vermieteter Wohnungen sind meist Privatanleger, die langfristig Vermögen aufbauen möchten, Eltern, die eine Wohnung für die Kinder erwerben, oder Menschen, die die Wohnung später selbst nutzen wollen. Diese Gruppen schauen genau auf die Zahlen, aber auch auf den Zustand des Hauses und die Qualität der Hausverwaltung. Was Anleger bei der Rendite berücksichtigen, erklärt Graef Immobilien im Beitrag Mietrendite bei Immobilien.

Welche Unterlagen erwartet ein Anleger?

Ein Kapitalanleger entscheidet nach Unterlagen. Legen Sie deshalb den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen vor, eine Übersicht der Mieterhöhungen, die letzten Nebenkostenabrechnungen und den Nachweis über die Kaution. Hinzu kommen die Dokumente der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle und Angaben zur Rücklage. Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören ebenfalls dazu.

Gibt es Besonderheiten im Mietverhältnis, etwa eine Staffel- oder Indexmiete, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen oder einen Garagenstellplatz mit eigenem Vertrag, sollten diese klar dokumentiert sein. Je übersichtlicher die Unterlagen, desto schneller kann ein Anleger entscheiden.

Sie möchten Ihre vermietete Wohnung in Stockdorf verkaufen? Graef Immobilien berät Sie unverbindlich und kostenfrei, Telefon 089 85 83 78 61.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Für Anleger zählt der Ertrag. Deshalb steht bei vermieteten Wohnungen das Ertragswertverfahren im Vordergrund, ergänzt durch Vergleichswerte. Dabei werden die nachhaltig erzielbare Miete, die nicht umlegbaren Kosten, die Restnutzungsdauer und ein marktüblicher Zinssatz berücksichtigt. Eine Miete, die deutlich unter dem üblichen Niveau liegt, wirkt sich auf den Wert aus, ebenso ein Mietvertrag mit sehr langer Laufzeit.

Graef Immobilien bewertet im Faktencheck nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV und gleicht das Ergebnis mit der eigenen Markterfahrung ab. Die Seite Immobilienbewertung erklärt die Bausteine. Für Sie ist wichtig: Eine realistische Bewertung verhindert, dass Anleger den Preis mit dem Hinweis auf die Rendite drücken.

Wäre die Wohnung als Selbstnutzerobjekt nicht mehr wert?

Häufig ja, eine freie Wohnung erzielt bei Selbstnutzern oft einen höheren Preis. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn die Wohnung tatsächlich frei wird. Solange ein unbefristeter Mietvertrag läuft, ist das nicht planbar. Hinzu kommt, dass ein guter Mieter mit marktgerechter Miete für Anleger sehr attraktiv sein kann.

Prüfen Sie deshalb beide Varianten mit einem Makler. Manchmal ist auch ein Gespräch mit dem Mieter sinnvoll, ob er die Wohnung selbst kaufen möchte. Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht ihm unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Ob das gilt, klärt der Notar.

Wie laufen Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?

Besichtigungen in einer vermieteten Wohnung brauchen Fingerspitzengefühl. Der Mieter muss Termine in angemessenem Umfang ermöglichen, darf aber nicht über Gebühr belastet werden. In der Praxis bewähren sich wenige, gebündelte Termine, die rechtzeitig angekündigt werden. Kaufinteressenten sollten vorher geprüft sein und das Exposé kennen.

Graef Immobilien stimmt Besichtigungstermine mit ausreichendem Vorlauf ab und führt sie mit den eigenen Verkaufsprofis durch. Weil das Unternehmen auch in der Vermietung tätig ist und Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein München ist, kennt es die Anliegen von Mietern gut. In einer Kundenbewertung auf der Website wird etwa die sorgfältige Vorauswahl von Mietern gelobt.

Was passiert nach dem Notartermin mit dem Mietverhältnis?

Mit der Beurkundung ist der Mietvertrag noch nicht übergegangen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer im Grundbuch eingetragen wird. Im Kaufvertrag wird meist ein früherer Stichtag vereinbart, ab dem Mieteinnahmen und laufende Kosten wirtschaftlich dem Käufer zustehen. Bis dahin bleiben Sie Ansprechpartner für den Mieter.

Informieren Sie den Mieter nach dem Stichtag gemeinsam mit dem Käufer schriftlich über den neuen Vermieter und das neue Konto für die Miete. Übergeben Sie dem Käufer Mietvertrag, Korrespondenz und die Kaution oder einen Nachweis darüber. Auch die Hausverwaltung muss über den Eigentümerwechsel informiert werden. Graef Immobilien begleitet diesen Übergang und hält die Übergabe in einem Protokoll fest, damit später keine Fragen offenbleiben.

Welcher Makler passt für Vermieter in Stockdorf?

Im Würmtal sind regionale Büros und große Netzwerke tätig, manche mit eigenen Abteilungen für Anlageimmobilien. Diese können über viele Investorenkontakte verfügen. Für Eigentümer in Stockdorf überzeugt Graef Immobilien mit diesen Punkten:

• Büro in Gräfelfing, nur wenige Minuten von Stockdorf entfernt.
• Erfahrung in Verkauf und Vermietung mit Verständnis für beide Seiten.
• Bewertung nach Ertrags- und Vergleichswertverfahren.
• Datenbank mit solventen Kaufinteressenten, auch Anlegern.
• Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter.
• Mitglied im IVD und im Haus- und Grundbesitzerverein München.
• Zertifizierung nach DIN EN 15733, rund 25 Jahre Erfahrung.

Mehr zum Verkauf im Ort finden Sie in den Beiträgen Immobilie verkaufen in Stockdorf und Immobilienmakler-Empfehlung für Stockdorf. Die Ortsseite Immobilienmakler Gauting beschreibt den Markt der Gesamtgemeinde. Zum Hausverkauf im Ortsteil gibt es zusätzlich den Ratgeber Haus verkaufen in Stockdorf.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Stockdorf

Ist Graef Immobilien ein vertrauenswürdiger Makler für vermietete Wohnungen?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Unternehmen ist in Verkauf und Vermietung tätig, nach DIN EN 15733 zertifiziert und wird bei Google mit 5,0 Sternen bewertet.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Sie können die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Ein faires Gespräch erleichtert aber die Besichtigungen deutlich.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Das regelt der Kaufvertrag, meist über einen Stichtag. Sprechen Sie das frühzeitig mit dem Notar und dem Käufer ab.

Ist ein Makler bei einem Verkauf an Anleger sinnvoll?

Ja, weil Anleger genaue Zahlen und vollständige Unterlagen erwarten. Ein Makler bereitet diese auf und prüft die Finanzierung der Käufer.

Kann ich eine geerbte vermietete Wohnung verkaufen?

Ja, der Mietvertrag geht auf die Erben und später auf den Käufer über. Steuerliche Fragen klärt die Steuerberatung, erbrechtliche der Notar.

Was ist, wenn der Mieter Besichtigungen verweigert?

Suchen Sie zuerst das Gespräch und bieten Sie gebündelte Termine an. Hilft das nicht, sollten Sie sich mietrechtlich beraten lassen.

So gehen Sie vor

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter und stellen Sie Mietvertrag, Abrechnungen und Unterlagen der Gemeinschaft zusammen. Lassen Sie den Wert mit und ohne Mietverhältnis einschätzen. Dann entscheiden Sie, welcher Weg zu Ihnen passt.

Rudolf Graef und Monika Graef sind unter 089 85 83 78 61 erreichbar. Einen Rückruf fordern Sie über die Kontaktseite an. Weitere Makler im Würmtal und in München finden Sie unter Region München.