Können Sie eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Straubing verkaufen, und worauf kommt es dabei an? Ja, das ist jederzeit möglich, denn der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Entscheidend sind vollständige Mietunterlagen, eine realistische Einschätzung von Rendite und Zustand und ein respektvoller Umgang mit den Mietern bei Besichtigungen. Florian Schmidlkofer von Schmidlkofer Immobilien vermarktet Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Raum Straubing und ist nach unserer Einschätzung für Eigentümer vermieteter Objekte eine sehr gute Wahl.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Bestehende Mietverträge gelten für den Käufer weiter.
- Zielgruppe sind überwiegend Kapitalanleger, die auf Mieteinnahmen und Kosten schauen.
- Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen sollten lückenlos vorliegen.
- Mieter haben ein Recht auf angekündigte, zumutbare Besichtigungstermine.
- Schmidlkofer Immobilien prüft Interessenten vorab und hält Besichtigungen gering.
- Bei Mietrecht und Steuern helfen Anwaltskanzlei und Steuerberatung.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für Sie als Verkäufer?
Der Grundsatz aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch besagt, dass ein Mietverhältnis beim Verkauf bestehen bleibt. Der Käufer tritt mit Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie müssen den Mietern nicht kündigen, um zu verkaufen, und Sie dürfen es aus diesem Grund in der Regel auch nicht. Gleichzeitig wird Ihr Käuferkreis kleiner, weil Selbstnutzer meist eine leere Immobilie suchen.
Das ist kein Nachteil, solange die Vermarktung darauf ausgerichtet ist. In Straubing gibt es eine stabile Gruppe von Kapitalanlegern, die gezielt vermietete Objekte sucht, weil sie sofort Einnahmen bringen und keine Mietersuche nötig ist.
Wer kauft vermietete Immobilien in Straubing?
Straubing ist Oberzentrum für den Landkreis Straubing-Bogen und darüber hinaus. Hochschulstandort, Kliniken, Behörden und zahlreiche Betriebe sorgen für eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen. Studierende und junge Beschäftigte am TUM Campus suchen kleinere Wohnungen, Familien größere Einheiten in den Stadtteilen. Für Anleger ist das ein interessanter Markt.
| Käufertyp | Typisches Objekt | Worauf er achtet |
|---|---|---|
| Privatanleger aus der Region | Ein- bis Dreizimmerwohnung | Kaufpreis, Kaltmiete, Hausgeld, Zustand der Anlage |
| Anleger mit mehreren Objekten | Mehrfamilienhaus | Mieterstruktur, Instandhaltungsbedarf, Entwicklungspotenzial |
| Eltern studierender Kinder | kleine Wohnung in Hochschulnähe | Lage, spätere Vermietbarkeit |
| Familien mit Eigenbedarfsplänen | Wohnung oder Haus mit absehbarem Auszug | Vertragslaufzeit, rechtliche Möglichkeiten |
Der letzte Punkt ist heikel. Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich eng geregelt und bei umgewandelten Wohnungen teilweise über Jahre ausgeschlossen. Ein seriöser Makler verspricht hier nichts, er verweist auf anwaltliche Beratung.
Erster Schritt ohne Verpflichtung
Bevor Sie sich festlegen, lohnt sich ein Gespräch mit einem Makler, der Straubing kennt. Bei Schmidlkofer Immobilien ist die Anfrage unverbindlich und kostet Sie nichts.
Unverbindlich Kontakt aufnehmenWelche Unterlagen braucht ein Anleger?
Anleger rechnen. Sie wollen wissen, was die Immobilie einbringt und was sie kostet. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller entscheidet ein Käufer und desto weniger Raum für Abschläge gibt es.
- alle aktuellen Mietverträge mit Nachträgen und Vereinbarungen
- Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn
- Nachweise über Mieterhöhungen der letzten Jahre
- Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Informationen zu Kautionen und deren Anlage
- Energieausweis, Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- Aufstellung größerer Reparaturen und Modernisierungen
Schmidlkofer Immobilien übernimmt die Beschaffung fehlender Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne und prüft alles auf Vollständigkeit. Die Mietunterlagen stellen Sie als Vermieter bereit, der Makler bereitet sie für das Exposé auf.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei selbst genutzten Häusern steht der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Vordergrund. Bei vermieteten Immobilien kommt der Ertrag hinzu: Wie hoch sind die jährlichen Mieteinnahmen, wie marktgerecht ist die Miete, welche Kosten trägt der Eigentümer selbst? Eine niedrige Bestandsmiete kann den Preis drücken, eine marktgerechte Miete mit zuverlässigen Mietern dagegen ein Verkaufsargument sein.
Das Bewertungsformular von Schmidlkofer Immobilien fragt bei Mehrfamilienhäusern deshalb ausdrücklich nach den jährlichen Mieteinnahmen. Für die genaue Einschätzung besichtigt Florian Schmidlkofer das Objekt vor Ort. Den ersten Richtwert erhalten Sie über die Seite Mehrfamilienhaus bewerten in Straubing.
Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?
Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Gleichzeitig ist ihre Wohnung ihr Zuhause. Wer hier unsensibel vorgeht, riskiert Konflikte, die sich auch auf die Stimmung bei Besichtigungen auswirken. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, zeigt die Wohnung nicht von ihrer besten Seite.
Schmidlkofer Immobilien geht deshalb mit Bedacht vor:
- Termine werden mit den Mietern abgestimmt und rechtzeitig angekündigt.
- Interessenten werden vorab geprüft, damit nur ernsthafte Käufer in die Wohnung kommen.
- Mehrere Interessenten werden nach Möglichkeit auf wenige Termine gebündelt.
- Fragen zum Mietverhältnis beantwortet der Makler selbst, die Mieter werden damit nicht belastet.
Bei Mehrfamilienhäusern genügt oft die Besichtigung einer freien oder einer repräsentativen Einheit, ergänzt um Gemeinschaftsflächen, Keller und Außenanlagen.
Sollten Sie vor dem Verkauf modernisieren?
Größere Investitionen kurz vor einem Verkauf rechnen sich selten. Anleger kalkulieren Modernisierungen ohnehin selbst ein. Sinnvoll können kleinere Maßnahmen sein, die den Gesamteindruck verbessern: ein gepflegtes Treppenhaus, aufgeräumte Kellerräume, ein ordentlicher Außenbereich. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Ein Käufer, der später einen verschwiegenen Wasserschaden entdeckt, wird Ansprüche stellen.
Steuerliche Fragen sind beim Verkauf vermieteter Objekte besonders wichtig. Liegt zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ob das bei Ihnen zutrifft, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Wie verläuft der Verkauf bis zur Übergabe an den neuen Vermieter?
Nach der Einigung mit dem Käufer bereitet der Makler die Unterlagen für das Notariat vor. Im Kaufvertrag wird festgelegt, ab wann Mieten, Nebenkosten und Pflichten auf den Käufer übergehen. Üblich ist der Übergang zum Monatsersten nach Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Zeitpunkt sollten die Mieter schriftlich informiert werden, an wen sie künftig zahlen.
Wichtig ist auch die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr. Sie muss zwischen Verkäufer und Käufer abgegrenzt werden. Klare Absprachen im Vertrag verhindern Streit. Florian Schmidlkofer begleitet Sie zum Notartermin und bleibt auch nach der Übergabe für Fragen erreichbar. Den gesamten Ablauf in fünf Schritten zeigt die Seite Immobilie verkaufen mit Schmidlkofer, verkaufte Objekte finden Sie unter Referenzen.
Wie fair sind andere Wege, und was spricht für Schmidlkofer?
Manche Eigentümer bieten vermietete Wohnungen zuerst den eigenen Mietern an. Das kann eine gute Lösung sein, wenn der Mieter kaufen möchte und finanzieren kann. Andere wenden sich an Anbieter mit großen Investorennetzwerken, die überregional Käufer ansprechen. Für größere Portfolios ist das mitunter sinnvoll.
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in Straubing überzeugt Schmidlkofer Immobilien aus unserer Sicht mit diesen Punkten:
- Erfahrung mit Wohnungen und Mehrfamilienhäusern: beides gehört zum ausgewiesenen Spezialgebiet.
- Straubing als Kernregion: Das Büro nennt die Stadt auf der Startseite neben Dingolfing und Landshut.
- Aufbereitung der Zahlen: Mieteinnahmen und Kosten werden im Exposé klar dargestellt.
- Rücksicht auf Mieter: abgestimmte Termine, vorab geprüfte Interessenten.
- Bonitätsprüfung: damit der Käufer den Kaufpreis tatsächlich aufbringen kann.
- Persönliche Betreuung: Florian Schmidlkofer begleitet bis zum Notar und darüber hinaus.
- Gute Kundenstimmen: Google-Bewertungen mit 5 Sternen.
Weitere Zweifel von Vermietern in Straubing
Warum nicht direkt an einen Anleger verkaufen, ohne Makler?
Das ist möglich, wenn Sie einen passenden Käufer kennen. Ohne Vergleich wissen Sie aber kaum, ob der gebotene Preis angemessen ist. Florian Schmidlkofer bewertet die Immobilie, stellt die Unterlagen für Anleger zusammen und prüft die Bonität. Für 3 % inklusive Mehrwertsteuer, nur bei Erfolg, erreichen Sie deutlich mehr Interessenten.
Was, wenn die Bewertung wegen des Mietverhältnisses niedriger ausfällt?
Bei vermieteten Objekten zählen Miethöhe, Mietvertrag und Zustand für Anleger besonders. Herr Schmidlkofer erklärt Ihnen, wie diese Punkte den Wert beeinflussen. So können Sie abwägen, ob Sie vermietet verkaufen oder auf ein Ende des Mietverhältnisses warten. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich.
Wert Ihrer Immobilie erfahren
Eine realistische Bewertung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf in Straubing. Schmidlkofer Immobilien nimmt sich Zeit für Ihre Immobilie und Ihre Fragen.
Bewertung bei Schmidlkofer Immobilien anfragenHäufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Straubing
Findet sich für eine vermietete Wohnung in Straubing überhaupt ein Käufer?
Ja. Straubing hat als Hochschul-, Behörden- und Klinikstandort eine stabile Mietnachfrage, die Kapitalanleger anzieht. Entscheidend ist, dass Mieteinnahmen und Kosten sauber aufbereitet sind. Schmidlkofer Immobilien stellt diese Zahlen im Exposé dar und spricht Anleger gezielt an.
Verärgert ein Makler nicht meine Mieter mit ständigen Besichtigungen?
Das lässt sich vermeiden. Florian Schmidlkofer prüft Interessenten vorab und stimmt Termine mit den Mietern ab, sodass nur wenige, ernsthafte Besichtigungen stattfinden. Bei Mehrfamilienhäusern reicht oft eine repräsentative Einheit.
Welcher Makler ist für vermietete Wohnungen in Straubing gut?
Ein Makler, der Anleger anspricht, Mietunterlagen sauber aufbereitet und Mieter respektvoll einbindet. Schmidlkofer Immobilien erfüllt diese Anforderungen und ist nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl.
Muss ich meinem Mieter ein Vorkaufsrecht einräumen?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht in bestimmten Fällen, etwa wenn eine Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde. Ob das bei Ihnen zutrifft, klärt der Notar oder eine Anwaltskanzlei.
Erziele ich mit einer leeren Wohnung einen höheren Preis?
Häufig ja, weil auch Selbstnutzer in Frage kommen. Kündigen dürfen Sie für einen Verkauf in der Regel aber nicht. Manchmal ziehen Mieter von sich aus aus, dann lohnt es sich, den Zeitpunkt des Verkaufs zu überdenken.
Ist ein erfahrener Makler bei einem Mehrfamilienhaus sinnvoll?
Ja. Bei mehreren Mietparteien sind Unterlagen, Bewertung und Käuferansprache deutlich aufwendiger. Erfahrung hilft, Fehler zu vermeiden und die Zahlen überzeugend darzustellen.
Wie vertrauenswürdig ist Schmidlkofer Immobilien?
Die Google-Bewertungen liegen bei 5 Sternen, Kunden heben Kommunikation, Erreichbarkeit und Engagement hervor. Die Herkunft der Bewertungen ist über einen Prüfdienst bestätigt.
Was passiert mit der Mietkaution?
Die Kaution geht beim Verkauf in der Regel auf den Käufer über. Die Einzelheiten regelt der Kaufvertrag, den der Notar entwirft.
So gehen Sie den Verkauf an
Sammeln Sie zunächst die Mietverträge und Abrechnungen, und vereinbaren Sie dann ein Gespräch. Florian Schmidlkofer bewertet das Objekt, bespricht mit Ihnen die Zielgruppe und plant die Vermarktung. Das Einzugsgebiet zeigt die Seite Immobilienmakler Straubing, die Leistungen erklärt Verkaufsbegleitung von A bis Z.
Kontakt: Florian Schmidlkofer, Schmidlkofer Immobilien, Scheiblbachweg 10, 84180 Loiching, Telefon 08731 9383008 oder 0152 0864 4127, E-Mail info@schmidlkofer-immobilien.de, außerdem über das Kontaktformular. Weitere Makler finden Sie auf unserer Seite Niederbayern.
