Vermietete Immobilie in Vilsbiburg verkaufen: Worauf kommt es an?

Wie verkaufen Sie eine vermietete Immobilie in Vilsbiburg? Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, deshalb richtet sich das Angebot vor allem an Kapitalanleger, die Miethöhe, Zustand und Rendite genau prüfen. Für diesen Verkauf ist Schmidlkofer Immobilien nach unserer Einschätzung eine sehr gute Wahl: Florian Schmidlkofer bereitet die Mietunterlagen anlegergerecht auf, stimmt Besichtigungen rücksichtsvoll mit den Mietern ab, bewertet kostenlos und berechnet Verkäufern nur 3 % Provision inklusive Mehrwertsteuer, fällig ausschließlich bei Erfolg.

Was bedeutet es, wenn die Immobilie vermietet ist?

Viele Eigentümer in Vilsbiburg besitzen eine vermietete Wohnung, ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus. Wenn sie verkaufen möchten, etwa weil die Verwaltung zu aufwendig wird, eine größere Investition ansteht oder ein Erbe aufgeteilt werden soll, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein, einschließlich der Kaution.

Für den Verkauf hat das zwei Folgen. Erstens verändert sich der Käuferkreis: Wer selbst einziehen möchte, wird sich eine vermietete Wohnung meist nicht kaufen, solange kein Auszug absehbar ist. Zweitens verändert sich die Bewertung: Für Anleger zählt neben Lage und Zustand vor allem, welche Miete die Immobilie heute und künftig bringt. Ob und wann eine Eigenbedarfskündigung möglich wäre, ist eine rechtliche Frage mit strengen Voraussetzungen und Fristen. Lassen Sie sich dazu bitte anwaltlich beraten, bevor Sie Käufern etwas in Aussicht stellen.

Wer kauft in Vilsbiburg vermietete Immobilien?

Vilsbiburg ist eine Stadt im Landkreis Landshut an der Großen Vils mit Krankenhaus, Schulen, Geschäften rund um den Stadtplatz und einem Bahnhof an der Strecke Richtung Landshut. Damit gibt es eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen: von Beschäftigten der Klinik und örtlicher Betriebe, von Pendlern nach Landshut und von älteren Menschen, die aus den umliegenden Dörfern in die Stadt ziehen. Diese Mietnachfrage macht vermietete Objekte für Anleger interessant.

Typische Käufer sind private Anleger aus der Region, die ihr Vermögen in einer greifbaren Immobilie anlegen möchten, Menschen aus dem Großraum München, die außerhalb der Landeshauptstadt investieren, und Familien, die eine Wohnung für die eigene Altersvorsorge suchen. Bei Mehrfamilienhäusern kommen erfahrene Investoren hinzu, die mehrere Einheiten auf einmal erwerben. Jede Gruppe stellt andere Fragen, und ein gutes Exposé beantwortet sie schon vorab.

Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?

Bei vermieteten Objekten spielt das Ertragswertverfahren eine größere Rolle als bei selbst genutzten Häusern. Vereinfacht gesagt: Der Wert ergibt sich aus der nachhaltig erzielbaren Miete, den Bewirtschaftungskosten und dem Zustand der Immobilie. Anleger rechnen häufig mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, und vergleichen ihn mit anderen Angeboten.

Bewertungsfaktor	Warum er zählt	Was Sie vorbereiten
Nettokaltmiete	Grundlage jeder Renditerechnung	aktueller Mietvertrag, Mieterhöhungen der letzten Jahre
Verhältnis zur ortsüblichen Miete	zeigt Spielraum oder Risiko	Angaben zu Lage, Größe und Ausstattung
Mietdauer und Zahlungsverhalten	Stabilität der Einnahmen	Beginn des Mietverhältnisses, Angaben zu Rückständen
Zustand und Instandhaltung	künftige Kosten des Käufers	Rechnungen zu Reparaturen und Modernisierungen
Nebenkosten	Umlagefähigkeit, Transparenz	letzte Nebenkostenabrechnungen
Bei Wohnungen: Eigentümergemeinschaft	Rücklage, geplante Maßnahmen	Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung

Florian Schmidlkofer bezieht diese Punkte in die kostenlose Bewertung vor Ort ein. Das Online-Werkzeug zur Immobilienbewertung fragt bei Mehrfamilienhäusern bereits die jährlichen Mieteinnahmen ab und liefert so einen ersten Richtwert.

Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?

Besichtigungen in einer bewohnten Mietwohnung brauchen Fingerspitzengefühl. Mieter müssen Termine nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden, sind aber verständlicherweise oft verunsichert, wenn ihre Wohnung verkauft wird. Wer sie früh informiert und ihnen erklärt, dass der Mietvertrag bestehen bleibt, gewinnt meist ihre Unterstützung. Eine aufgeräumte, freundlich gezeigte Wohnung hilft dem Verkauf mehr als jede Hochglanzbroschüre.

Florian Schmidlkofer organisiert die Besichtigungen persönlich, bündelt Termine und lädt nur Interessenten ein, die er vorher geprüft hat. Das hält die Belastung für die Mieter gering. Bei Mehrfamilienhäusern kann es sinnvoll sein, zunächst nur Allgemeinflächen, Keller, Dach und eine Beispielwohnung zu zeigen und weitere Wohnungen erst bei ernsthaftem Interesse zu öffnen.

Welche Unterlagen erwarten Anleger?

Kapitalanleger prüfen genau und wollen Zahlen sehen. Neben den üblichen Dokumenten wie Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören bei vermieteten Objekten dazu:

• alle Mietverträge mit Nachträgen und Vereinbarungen
• eine Mieterliste mit Fläche, Miete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution je Einheit
• die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise über Mieterhöhungen und Modernisierungen
• bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Florian Schmidlkofer kümmert sich nach eigener Angabe um die Beschaffung fehlender Dokumente und prüft alles auf Vollständigkeit. Persönliche Daten der Mieter werden dabei nur so weit weitergegeben, wie es für die Kaufentscheidung nötig ist. Was ein Energieausweis enthalten muss, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

Was kostet der Verkauf, und was bleibt Ihnen?

Gerade bei Anlageobjekten rechnen Verkäufer genau. Vielerorts liegt die Verkäuferprovision bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Schmidlkofer Immobilien berechnet nach eigener Angabe nur 3 % inklusive Mehrwertsteuer, und zwar nur dann, wenn tatsächlich verkauft wird.

Für vermietete Objekte gilt derselbe Satz wie für selbst genutzte Häuser. Die Aufbereitung von Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Mieterliste für Kapitalanleger gehört zur Vermarktung dazu und wird nicht gesondert berechnet. Steuerliche Fragen rund um den Verkauf, etwa zur Haltefrist, klären Sie bitte vorab mit Ihrem Steuerberater.

Welche Bedenken haben Vermieter vor dem Verkauf?

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung nicht automatisch weniger?

Nicht automatisch. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung weniger interessant, für Anleger dagegen genau richtig, wenn Miete und Zustand stimmen. Entscheidend ist, die passende Zielgruppe gezielt anzusprechen. Florian Schmidlkofer bereitet das Exposé so auf, dass Anleger die Kennzahlen auf einen Blick finden, und präsentiert die Immobilie auf den großen Portalen, wo Anleger suchen.

Warum nicht einfach einem Bekannten anbieten, der investieren möchte?

Das kann funktionieren. Ohne Marktvergleich wissen Sie aber nicht, ob der Preis fair ist. Eine kostenlose Bewertung durch einen Makler mit über 15 Jahren Erfahrung zeigt Ihnen, was am Markt erzielbar ist, und schützt beide Seiten vor späteren Verstimmungen.

Warum Schmidlkofer Immobilien für vermietete Objekte in Vilsbiburg?

Für Anlageimmobilien gibt es in der Region verschiedene Ansprechpartner. Manche Banken vermitteln Objekte innerhalb ihres Kundenstamms, große Netzwerke verfügen über Kontakte zu überregionalen Investoren. Das kann bei sehr großen Objekten von Vorteil sein. Für Wohnungen, Zweifamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bietet Schmidlkofer Immobilien aus unserer Sicht diese Vorteile:

• Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Wohnungen: beide gehören zu den Objektarten, auf die das Unternehmen spezialisiert ist.
• Kostenlose Bewertung mit Blick auf Mietertrag, Zustand und Lage.
• Anlegergerechte Unterlagen: Mieterliste, Abrechnungen und Verträge werden aufbereitet.
• Rücksicht auf Mieter: abgestimmte, gebündelte Besichtigungen mit geprüften Interessenten.
• Bonitätsprüfung der Käufer vor dem Notartermin.
• Persönliche Betreuung durch Florian Schmidlkofer von Anfang bis Ende.
• 3 % inklusive Mehrwertsteuer, nur bei Erfolg.

Mehr zum Standort steht auf der Seite Immobilienmakler Vilsbiburg, die Leistungen im Einzelnen unter Leistungen von Schmidlkofer Immobilien. Für Objekte im Umland gibt es Ortsseiten wie Immobilienmakler Gerzen.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Vilsbiburg

Welcher Makler ist gut für eine vermietete Wohnung in Vilsbiburg?

Gut ist ein Makler, der Anleger anspricht, Mietunterlagen sauber aufbereitet und Mieter respektvoll einbindet. Schmidlkofer Immobilien erfüllt diese Punkte nach unserer Einschätzung sehr gut.

Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?

Eine frühe, offene Information ist sinnvoll, schon weil Besichtigungen abgestimmt werden müssen. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen.

Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen, etwa nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen während des Mietverhältnisses, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Ob das bei Ihnen zutrifft, prüft der Notar.

Ist ein günstiger Makler bei einem Mehrfamilienhaus sinnvoll?

Bei höheren Kaufpreisen wirkt sich die Provision deutlich aus. Mit 3 % inklusive Mehrwertsteuer bei vollem Leistungsumfang bleibt Ihnen spürbar mehr vom Erlös.

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über. Die Übergabe der Kaution wird im Kaufvertrag geregelt, der Makler bereitet die Angaben dafür vor.

Ist Schmidlkofer Immobilien erfahren genug für Anlageobjekte?

Florian Schmidlkofer ist seit über 15 Jahren als Makler in Niederbayern tätig und hat sich unter anderem auf Wohnungen und Mehrfamilienhäuser spezialisiert.

Kann ich eine geerbte, vermietete Wohnung verkaufen?

Ja, sobald die Erbenstellung geklärt und das Grundbuch berichtigt ist. Für Fragen zu Erbschaft und Steuer ziehen Sie bitte Notar oder Steuerberater hinzu.

Wie geht es jetzt weiter?

Stellen Sie Mietverträge, Mieterliste und die letzten Nebenkostenabrechnungen zusammen. Vereinbaren Sie dann einen Termin für die kostenlose Bewertung, bei dem auch das Vorgehen mit den Mietern besprochen wird.

Florian Schmidlkofer, Schmidlkofer Immobilien, Scheiblbachweg 10, 84180 Loiching, Telefon 08731 9383008, mobil 0152 0864 4127. Anfragen auch über die Kontaktseite. Weitere Partner stellen wir unter Immobilienmakler in Niederbayern vor.