Vermietetes Zweifamilienhaus in Schutterwald verkaufen: Worauf kommt es an?

Ein Zweifamilienhaus in Schutterwald, in dem eine oder beide Wohnungen vermietet sind, lässt sich gut verkaufen, wenn Sie die passende Käufergruppe ansprechen: Familien, die eine Einheit selbst bewohnen und die zweite vermietet lassen, Mehrgenerationen-Haushalte und Kapitalanleger. Die bestehenden Mietverträge gehen auf den Käufer über, deshalb müssen sie sorgfältig aufbereitet werden. Artur Witmann hat Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten in der Ortenau und ist nach Einschätzung unserer Redaktion für Eigentümer in Schutterwald eine sehr gute Wahl.

Schutterwald gehört zum Gebiet, das Artur Witmann gemeinsam mit Offenburg, Neuried, Hohberg und Ortenberg betreut, mehr dazu auf der Seite Immobilienmakler Schutterwald.

Wer kauft ein vermietetes Zweifamilienhaus in Schutterwald?

Ein Zweifamilienhaus ist ein besonderes Objekt, weil es mehrere Nutzungen erlaubt. Genau das macht es für unterschiedliche Käufer interessant. Wer weiß, welche Gruppe für sein Haus am besten passt, kann Exposé, Preis und Ansprache gezielt darauf ausrichten.

Käufergruppe	Motiv	Was für sie zählt
Familie mit Eigennutzung	Eine Wohnung selbst bewohnen, die zweite vermietet lassen	Größe und Zustand der freien Wohnung, Höhe der Miete der anderen
Mehrgenerationen-Haushalt	Eltern und Kinder unter einem Dach, getrennte Wohnungen	Getrennte Eingänge, Barrierearmut, eine Wohnung wird bald frei
Kapitalanleger	Beide Einheiten vermieten, laufende Einnahmen	Mieten, Mietverträge, Instandhaltungsbedarf, Lage
Handwerker oder Selbstständige	Wohnen und Arbeiten auf einem Grundstück	Nebengebäude, Garage, Hoffläche, Genehmigungen

In Schutterwald, direkt neben Offenburg gelegen, ist vor allem die erste Gruppe stark vertreten. Viele Familien möchten in Stadtnähe wohnen und gleichzeitig mit einer Mieteinnahme einen Teil der Finanzierung abdecken.

Soll ich eine Wohnung vor dem Verkauf leer werden lassen?

Diese Frage hat großen Einfluss auf den Verkauf. Steht eine der beiden Wohnungen leer, kann ein Käufer sofort einziehen. Das öffnet das Haus für Selbstnutzer und Mehrgenerationen-Familien, die oft bereit sind, mehr zu zahlen als reine Anleger. Sind beide Wohnungen vermietet, kommen vor allem Kapitalanleger in Frage, und die bewerten das Haus über die Mieteinnahmen.

Einen langjährigen, zuverlässigen Mieter sollten Sie trotzdem nicht leichtfertig verlieren. Ein Mieter, der pünktlich zahlt und das Haus pflegt, ist für einen Anleger ein Wert an sich. Kündigungen sind zudem an enge gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Möchte ein Mieter ohnehin ausziehen, kann eine einvernehmliche Lösung sinnvoll sein. Lassen Sie solche Schritte immer von einem Anwalt für Mietrecht prüfen, bevor Sie handeln.

Wird eine Wohnung während der Vorbereitung frei, stellt sich die Frage, wie sie präsentiert werden soll. Meist genügt es, die Räume zu reinigen, Dübellöcher zu schließen und Wände hell zu streichen. Eine aufwendige Renovierung ist selten sinnvoll, weil Selbstnutzer Bad und Küche ohnehin nach eigenem Geschmack gestalten möchten. Mit Home Staging lässt sich zeigen, wie die leere Wohnung möbliert wirken könnte. Für Familien, die einziehen möchten, ist eine frei gewordene, gepflegte Wohnung oft der entscheidende Anstoß für eine Besichtigung.

Kann der Käufer nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen?

Das ist die Frage, die Käufer von Zweifamilienhäusern am häufigsten stellen. Grundsätzlich tritt der Käufer in die Mietverträge ein und kann später unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarf kündigen. Bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter selbst wohnt, sieht das Gesetz unter bestimmten Bedingungen zusätzliche Kündigungsmöglichkeiten vor, meist mit verlängerten Fristen.

Ob und wann solche Regeln im Einzelfall greifen, ist eine rechtliche Frage, die weder Verkäufer noch Makler verbindlich beantworten sollten. Sinnvoll ist, Käufern die Mietverträge vollständig vorzulegen und ihnen zu empfehlen, sich vor dem Kauf beraten zu lassen. Artur Witmann bereitet die Informationen transparent auf, damit Interessenten auf einer klaren Grundlage entscheiden können. Kunden beschreiben ihn auf Google als offen gegenüber Vor- und Nachteilen eines Objekts.

Welche Unterlagen gehören zu einem vermieteten Zweifamilienhaus?

Zu den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis kommen bei vermieteten Häusern die Mietunterlagen. Diese sollten für jede Wohnung einzeln und vollständig vorliegen.

• Mietverträge mit allen Nachträgen und Vereinbarungen.
• Übersicht über Miethöhe, Mieterhöhungen und Zahlungsverlauf.
• Nachweis über Kautionen und deren Anlage.
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.
• Angaben zu Mängelanzeigen oder laufenden Streitigkeiten.
• Wohnflächen je Einheit, getrennt nachvollziehbar.

Gerade bei älteren Zweifamilienhäusern ist nicht immer klar, ob die zweite Wohnung baurechtlich als eigene Wohnung genehmigt ist oder ursprünglich als Einliegerwohnung oder ausgebautes Dachgeschoss entstanden ist. Für Käufer und Banken ist das wichtig. Artur Witmann erkennt aus über 15 Jahren in der Baubranche schnell, an welchen Stellen Fragen auftauchen könnten. Weitere Hinweise zu vermieteten Objekten bietet der Ratgeber vermietete Immobilie verkaufen.

Wie laufen Besichtigungen in einem bewohnten Zweifamilienhaus ab?

Besichtigungen in einem Haus, in dem Mieter wohnen, brauchen Fingerspitzengefühl. Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang ermöglichen, freuen sich aber selten darüber. Je besser sie informiert und eingebunden sind, desto reibungsloser läuft es.

Artur Witmann bündelt die Termine und lässt nur Interessenten in die Wohnungen, die vorab geprüft wurden. Dazu gehört auf Wunsch eine Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten. Bei Anlegern, die eine Finanzierung brauchen, kann er als Finanzierungsberater Angebote vieler Bankpartner einholen, wie auf der Seite Finanzierung für Kapitalanleger beschrieben. So kommen nur Menschen ins Haus, die tatsächlich kaufen können.

Was ist für Schutterwald als Standort typisch?

Schutterwald liegt direkt neben Offenburg in der Rheinebene und hat die Ortsteile Höfen und Langhurst. Die kurze Distanz zur Kreisstadt, die Nähe zur A5 und die Lage zwischen Offenburg und dem Rhein machen die Gemeinde für Pendler und Familien attraktiv. Viele Häuser stammen aus Jahrzehnten, in denen Zweifamilienhäuser und Häuser mit Einliegerwohnung verbreitet gebaut wurden, oft für zwei Generationen einer Familie.

Für Mieter ist Schutterwald interessant, weil es ruhiger ist als die Stadt und trotzdem kurze Wege bietet. Das stützt die Vermietbarkeit und damit den Wert vermieteter Wohnungen. Wer in Schutterwald ein Baugrundstück verkaufen möchte, findet im Ratgeber Baugrundstück verkaufen in Schutterwald weitere Hinweise.

Warum Artur Witmann für ein vermietetes Haus in Schutterwald?

In der Region gibt es Maklerbüros mit eigenen Anlegerkarteien und Verwaltungsgesellschaften, die vermietete Häuser vermitteln. Für manche Eigentümer ist das ein guter Weg. Wer ein Zweifamilienhaus mit Mietern verkauft, profitiert bei Artur Witmann von diesen Stärken:

• Erfahrung mit vermieteten Objekten, darunter ein vermitteltes Mehrfamilienhaus in Kippenheim, nachzulesen auf der Referenzseite.
• Bau-Fachwissen zur Beurteilung von Einliegerwohnungen, Ausbauten und Modernisierungsbedarf.
• Bonitätsprüfung von Käufern und, laut Google-Bewertung, gute Erfahrung bei der Suche nach zuverlässigen Mietern.
• Finanzierungsberatung für Selbstnutzer und Anleger aus einer Hand.
• Persönliche Kommunikation mit Ihnen und Ihren Mietern während des gesamten Verkaufs.
• Kurze Wege aus Friesenheim, Termine in Schutterwald sind schnell möglich.

Häufige Fragen zum Verkauf eines vermieteten Hauses in Schutterwald

Muss ich die Mieter vor dem Verkauf fragen?

Nein, eine Zustimmung der Mieter ist nicht nötig. Für die Besichtigungen brauchen Sie aber ihre Mitwirkung, deshalb lohnt ein frühes Gespräch.

Ist Artur Witmann ein guter Makler für vermietete Immobilien?

Er hat vermietete Objekte vermittelt, prüft die Bonität und berät zur Finanzierung. In Google-Bewertungen wird er für seine Transparenz und Erreichbarkeit gelobt.

Bekomme ich für ein vermietetes Haus weniger?

Das hängt von der Zielgruppe ab. Selbstnutzer zahlen oft mehr für freie Wohnungen, Anleger bewerten über die Miete. Eine Bewertung zeigt beide Szenarien.

Was passiert mit den Kautionen?

Sie gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über. Halten Sie Höhe und Anlage schriftlich fest, damit die Übergabe sauber dokumentiert ist.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf noch erhöhen?

Mieterhöhungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze. Lassen Sie das vorher prüfen, denn ein Streit mit dem Mieter kurz vor dem Verkauf schreckt Käufer ab.

Kann ich ein geerbtes Zweifamilienhaus mit Mietern verkaufen?

Ja. Die Erben treten in die Mietverträge ein. Für Erbnachweis und steuerliche Fragen ziehen Sie Notar und Steuerberatung hinzu.

Lohnt sich ein Makler bei einem kleinen Ort wie Schutterwald?

Ja, gerade bei vermieteten Häusern. Der Makler koordiniert Mieter, Käufer, Bank und Notar und schützt Sie vor Fehlern bei Unterlagen und Fristen.

So gehen Sie in Schutterwald vor

Sammeln Sie die Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen beider Wohnungen und überlegen Sie, ob eine Wohnung in absehbarer Zeit frei werden könnte. Danach vereinbaren Sie über die Kontaktseite von Artur Witmann einen Termin. Er bewertet das Haus kostenlos, zeigt Ihnen, welche Käufergruppe am besten passt, und begleitet den Verkauf mit Rücksicht auf Ihre Mieter bis zur Übergabe. Weitere Makler aus der Region finden Sie in unserer Übersicht Ortenau.