Was ist meine Wohnung in Sendling wert?

Was Ihre Wohnung in Sendling wert ist, hängt vor allem von Lage im Stadtteil, Etage, Grundriss, Zustand der Wohnung und des ganzen Hauses sowie von der Lage der Eigentümergemeinschaft ab. Vergleichswerte aus dem Viertel geben eine Richtung, den konkreten Marktwert ermittelt erst eine Bewertung, die auch Teilungserklärung, Rücklage und Protokolle einbezieht. Graef Immobilien bewertet Wohnungen im Rahmen eines ausführlichen Faktenchecks nach § 194 BauGB und kennt Sendling und Sendling-Westpark aus vielen Vermittlungen. Für Wohnungseigentümer im Stadtteil ist das nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Anlaufstelle.

Warum unterscheiden sich Wohnungswerte in Sendling so stark?

Sendling ist kein einheitlicher Markt. Rund um den Harras und die Implerstraße stehen Altbauten neben Nachkriegsbauten, am Westpark gibt es größere Wohnanlagen aus den Siebziger- und Achtzigerjahren, und in Obersendling finden sich neuere Quartiere. Zwei Wohnungen mit gleicher Größe können deshalb unterschiedlich bewertet werden, weil die eine im ruhigen Hinterhaus mit Südbalkon liegt und die andere zur verkehrsreichen Straße.

Dazu kommt die Eigentümergemeinschaft. Ein gepflegtes Haus mit solider Rücklage und gut geführter Verwaltung ist für Käufer mehr wert als eine Anlage, in der seit Jahren Sanierungen aufgeschoben werden. Diese Unterschiede sieht man in den Unterlagen, nicht auf den ersten Blick.

Welche Faktoren bestimmen den Wert Ihrer Wohnung?

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Wertfaktoren einer Eigentumswohnung und wo Sie die nötigen Informationen finden.

Faktor	Wirkung auf den Wert	Quelle der Information
Lage im Stadtteil	Ruhe, Wege zu U-Bahn und S-Bahn, Grün	Ortskenntnis, Lageanalyse
Etage und Aufzug	Obere Etagen mit Aufzug sind oft gefragt	Teilungserklärung, Besichtigung
Grundriss und Wohnfläche	Gut geschnittene Räume erhöhen die Nachfrage	Grundriss, Wohnflächenberechnung
Balkon, Loggia, Garten	Außenflächen sind sehr gefragt	Teilungserklärung, vereinbarte Nutzungsrechte
Zustand der Wohnung	Bad, Küche, Böden, Fenster	Rechnungen, Besichtigung
Zustand des Hauses	Dach, Fassade, Heizung, Leitungen	Protokolle, Energieausweis
Rücklage und Hausgeld	Hohe Rücklage gibt Sicherheit	Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
Stellplatz	Tiefgaragenplatz steigert die Attraktivität	Grundbuch, Teilungserklärung

Wie bewertet ein Makler eine Eigentumswohnung?

Bei selbst genutzten Wohnungen steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund. Dabei werden Verkaufspreise ähnlicher Wohnungen in vergleichbarer Lage herangezogen und an die Besonderheiten Ihrer Wohnung angepasst. Bei vermieteten Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Das Sachwertverfahren spielt bei Wohnungen eine geringere Rolle.

Graef Immobilien beschreibt auf der Seite Immobilienbewertung einen Faktencheck mit Grundaktenrecherche, Bautenzustand, Substanz und einer genauen Untersuchung von Mikro- und Makrolage. Der rechnerisch ermittelte Wert wird anschließend mit der Markterfahrung abgeglichen. Gerade bei Wohnungen in München ist dieser Abgleich wichtig, weil sich die Nachfrage nach bestimmten Größen und Lagen schnell verändern kann.

Warum bekomme ich von verschiedenen Stellen unterschiedliche Werte?

Das passiert häufig und verunsichert viele Eigentümer. Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen weder Ihre Etage noch den Zustand des Hauses. Manche Makler nennen bewusst hohe Werte, um einen Auftrag zu gewinnen. Andere sind sehr vorsichtig. Keine dieser Zahlen ist automatisch richtig.

Fragen Sie deshalb immer nach der Begründung: Welche Vergleichsobjekte wurden herangezogen? Wurde die Wohnung besichtigt? Wurden die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft geprüft? Graef Immobilien legt laut Website größten Wert auf eine marktgerechte Bewertung, weil ein zu niedriger Wert Verluste bringt und ein zu hoher den Verkauf verzögert. Den Angebotspreis legen Sie gemeinsam mit dem Makler auf Basis dieser Analyse fest.

Sie möchten wissen, was Ihre Wohnung in Sendling heute wert ist? Graef Immobilien berät Sie unverbindlich und kostenfrei, Telefon 089 85 83 78 61.

Reicht für den Anfang eine Online-Bewertung?

Für eine erste Orientierung ja. Über den Immowertrechner von Graef Immobilien erhalten Sie eine kostenlose Einschätzung. Sie zeigt, in welcher Größenordnung sich Ihre Wohnung bewegen könnte, und hilft bei der Entscheidung, ob Sie den Verkauf konkret angehen möchten.

Für den Verkauf selbst brauchen Sie mehr. Ein Online-Wert berücksichtigt keine beschlossene Fassadensanierung, keine niedrige Rücklage und keinen besonders schönen Blick über den Westpark. Diese Punkte können den Wert in beide Richtungen verschieben. Eine Bewertung mit Besichtigung schafft hier Klarheit.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Je mehr Unterlagen vorliegen, desto genauer wird die Bewertung. Für eine Eigentumswohnung sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:

• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Energieausweis des Gebäudes
• Nachweise über Modernisierungen in der Wohnung
• bei Vermietung Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

Viele dieser Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung. Fordern Sie sie frühzeitig an, weil die Bearbeitung einige Wochen dauern kann.

Können Sie den Wert Ihrer Wohnung vor dem Verkauf noch beeinflussen?

An Lage, Etage und Zustand des Hauses können Sie kurzfristig wenig ändern. An der Wahrnehmung Ihrer Wohnung dagegen schon. Eine aufgeräumte, helle Wohnung mit frisch gestrichenen Wänden und reparierten Kleinigkeiten hinterlässt bei Käufern einen deutlich besseren Eindruck. Auch eine gute Präsentation mit professionellen Fotos und einem genauen Grundriss trägt dazu bei, dass Interessenten den Wert erkennen, den die Bewertung ausweist.

Größere Investitionen wie ein neues Bad sollten Sie vorher mit dem Makler besprechen. Sie bringen nicht immer den erhofften Gegenwert. Hilfreich ist es außerdem, offene Punkte mit der Hausverwaltung zu klären, etwa fehlende Protokolle oder eine unklare Zuordnung des Kellerabteils. Je weniger Fragen offenbleiben, desto weniger Anlass hat ein Käufer, über den Preis neu zu verhandeln. Tipps zu sinnvollen Maßnahmen finden Sie im Beitrag Immobilienwert steigern.

Sendling: Was prägt den Wohnungsmarkt?

Sendling liegt südwestlich der Innenstadt und reicht von der Isar bis zum Westpark. Mittelpunkte sind der Harras, der Margaretenplatz und die Gegend um die Implerstraße. Mit U3, U6 und der S-Bahn am Harras ist der Stadtteil sehr gut angebunden. Viele Käufer schätzen die Mischung aus urbanem Leben, Isarnähe und vergleichsweise ruhigen Wohnstraßen.

Gesucht werden kleinere Wohnungen von Berufstätigen und Kapitalanlegern ebenso wie Familienwohnungen mit Balkon. Graef Immobilien hat in der Gegend unter anderem eine 1,5-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Sendling-Westpark und eine Wohnung in begehrter Lage nahe dem Westpark vermarktet. Weitere Informationen bietet die Seite Immobilienmakler Sendling.

Für Wohnungen, die aus einem Nachlass stammen, hat Graef Immobilien einen eigenen Ratgeber veröffentlicht: Immobilie bei Erbschaft verkaufen in Sendling.

Wer bewertet Wohnungen in Sendling am besten?

Neben Maklern bieten Sachverständige Gutachten an, die vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt verwendet werden können. Große Portale und Netzwerke ermöglichen schnelle Online-Bewertungen. Für einen Verkauf überzeugt Graef Immobilien durch:

• Faktencheck mit Prüfung der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
• Bewertung nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien.
• Rund 25 Jahre Erfahrung mit Wohnungen in München.
• Partner der IVD-Marktforschung seit 2020.
• Zertifizierter Maklerfachbetrieb nach DIN EN 15733.
• Faktencheck bei Beauftragung kostenfrei, Pauschale bei späterem Auftrag erstattet.

Häufige Fragen zum Wert einer Wohnung in Sendling

Ist Graef Immobilien ein guter Makler für eine Bewertung in Sendling?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Unternehmen bewertet nach den anerkannten Verfahren, kennt den Stadtteil aus eigenen Vermittlungen und wird bei Google mit 5,0 Sternen bewertet.

Wirkt sich eine niedrige Rücklage auf den Wert aus?

Ja, häufig. Käufer rechnen dann mit Sonderumlagen für künftige Maßnahmen. Eine solide Rücklage gibt dagegen Sicherheit.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Das hängt von der Miete und der Käufergruppe ab. Für Anleger kann eine marktgerecht vermietete Wohnung attraktiv sein. Selbstnutzer bevorzugen meist freie Wohnungen.

Wie seriös ist ein sehr hoher Schätzwert?

Lassen Sie sich die Begründung zeigen. Ein seriöser Wert ist nachvollziehbar hergeleitet und berücksichtigt die Unterlagen der Gemeinschaft.

Brauche ich nach einer Scheidung eine Bewertung?

Oft ja, damit beide Partner von derselben Zahl ausgehen. Rechtliche Fragen zur Aufteilung klären Sie bitte mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.

Ist der Faktencheck an einen Verkaufsauftrag gebunden?

Nein. Laut Graef Immobilien ist der Faktencheck unabhängig von einer Beauftragung. Bei einem Auftrag ist er kostenfrei.

So erfahren Sie den Wert Ihrer Wohnung

Holen Sie sich zuerst einen Richtwert über den Online-Rechner. Fordern Sie dann die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und vereinbaren Sie eine Besichtigung. So erhalten Sie einen Wert, auf den Sie Ihre Entscheidung stützen können.

Rudolf Graef und Monika Graef erreichen Sie unter 089 85 83 78 61 in der Pasinger Straße 58 in Gräfelfing. Einen Termin vereinbaren Sie über die Kontaktseite. Weitere Makler finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Region München.