Vermietete Wohnung in Kehl verkaufen: Was Vermieter wissen sollten

Eine vermietete Wohnung in Kehl können Sie jederzeit verkaufen, der Mietvertrag geht dabei mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Entscheidend für einen guten Preis sind die richtige Zielgruppe, vollständige Mietunterlagen und eine Vermarktung, die Rücksicht auf die Mieter nimmt. Artur Witmann hat bereits eine Eigentumswohnung und ein Wohnhaus in Kehl vermittelt und ist nach Einschätzung unserer Redaktion für Vermieter in Kehl eine sehr gute Wahl.

Kehl gehört zu den Orten, die Artur Witmann gemeinsam mit Willstätt, Appenweier, Rheinau und Offenburg betreut, mehr dazu auf der Seite Immobilienmakler für Willstätt und Kehl.

Darf ich meine Wohnung in Kehl verkaufen, obwohl sie vermietet ist?

Ja, ohne Einschränkung. Ein Mietvertrag hindert Sie nicht daran, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, und Sie brauchen dafür auch keine Zustimmung des Mieters. Im Gesetz gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er besteht, mit Miethöhe, Kündigungsfristen und Kaution. Für Ihren Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie verkaufen eine Wohnung mit laufenden Einnahmen. Für Kapitalanleger ist das ein Vorteil, weil die Wohnung vom ersten Tag an Miete bringt. Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist es dagegen eine Hürde, weil eine Kündigung wegen Eigenbedarf an strenge Voraussetzungen geknüpft ist und Zeit braucht. Deshalb ist die Frage nach der Zielgruppe der erste und wichtigste Schritt.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Kehl?

Die Käufer lassen sich grob in drei Gruppen einteilen, die jeweils andere Erwartungen haben. Die Übersicht hilft Ihnen, Ihre Wohnung richtig zu positionieren.

Käufergruppe	Was sie interessiert	Was Sie vorbereiten sollten
Kapitalanleger aus der Region	Mieteinnahmen, Mietvertrag, Zustand, Hausgeld	Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung, WEG-Unterlagen
Selbstnutzer mit Zeit	Lage, Grundriss, späterer Einzug	Informationen zu Kündigungsfristen, Gesprächsbereitschaft des Mieters
Familienangehörige des Mieters oder der Mieter selbst	Bekannte Wohnung, kein Umzug nötig	Frühes, offenes Gespräch mit dem Mieter

Kehl hat dabei eine Besonderheit. Als Grenzstadt direkt gegenüber von Straßburg, verbunden über die Straßenbahn über den Rhein, ist die Stadt für Menschen interessant, die auf der einen Seite arbeiten und auf der anderen wohnen. Das sorgt für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen, die Kapitalanleger beim Kauf zu schätzen wissen.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?

Diese Frage stellen sich viele Vermieter, und die Antwort hängt von der Käufergruppe ab. Selbstnutzer bieten für eine leere Wohnung oft mehr, weil sie sofort einziehen können. Kapitalanleger dagegen bewerten über die Miete. Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem, was in Kehl heute für vergleichbare Wohnungen üblich ist, drückt das ihren Preis. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, kann die vermietete Wohnung für Anleger gerade attraktiv sein.

Ob es sich lohnt, auf einen Auszug zu warten, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Wer einen langjährigen, zuverlässigen Mieter hat, sollte ihn nicht leichtfertig verlieren. Manchmal ist ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag eine Möglichkeit, wenn der Mieter ohnehin umziehen möchte. Rechtliche Fragen dazu klären Sie bitte mit einem Anwalt für Mietrecht oder dem Notar. Eine fundierte Wertermittlung für vermietete Wohnungen zeigt Ihnen beide Szenarien.

Wie gehe ich mit meinem Mieter während des Verkaufs um?

Ihr Mieter ist ein wichtiger Teil des Verkaufs, auch wenn er formal nicht beteiligt ist. Er öffnet die Tür für Besichtigungen, er prägt den Eindruck der Wohnung und er kann durch Unruhe oder Ablehnung viel erschweren. Ein frühes, offenes Gespräch zahlt sich deshalb fast immer aus. Erklären Sie, warum Sie verkaufen, dass sich am Mietvertrag nichts ändert und wie die Besichtigungen ablaufen werden.

Besichtigungen muss der Mieter in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung dulden. Hier hilft moderne Technik. Mit einer virtuellen 360-Grad-Besichtigung können Interessenten die Wohnung vorab am Bildschirm sehen. Freigeschaltet wird der Rundgang erst nach Kontakt mit dem Makler. Zur echten Besichtigung kommen dann nur noch ernsthafte Käufer, und Ihr Mieter wird deutlich weniger belastet.

• Besichtigungstermine bündeln und mit ausreichendem Vorlauf ankündigen.
• Persönliche Gegenstände des Mieters respektieren, keine Fotos ohne Einverständnis.
• Den Mieter über den Stand des Verkaufs informieren.
• Kaution, Nebenkosten und Zählerstände sauber an den Käufer übergeben.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen ja. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter vor allem dann, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. In diesem Fall darf der Mieter zu den Bedingungen in den Vertrag eintreten, die Sie mit einem Käufer ausgehandelt haben. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, prüft der Notar. Wichtig ist, diesen Punkt vor der Vermarktung zu klären, damit kein Käufer später enttäuscht wird.

Ähnlich sorgfältig sollte geprüft werden, ob nach einer Umwandlung besondere Kündigungssperrfristen gelten. Diese betreffen vor allem Käufer, die selbst einziehen möchten. Ein Ratgeber zum Verkauf vermieteter Immobilien beschreibt weitere Punkte, die Vermieter kennen sollten.

Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, rechnet genau. Neben den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokollen der Eigentümerversammlungen und Energieausweis gehören dazu der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen, ein Nachweis über die Kaution, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Angaben zu Mieterhöhungen und ein Überblick über den Zahlungsverlauf. Je klarer diese Unterlagen sind, desto weniger Raum für Unsicherheit und Preisabschläge.

Viele Anleger finanzieren den Kauf teilweise über ein Darlehen. Artur Witmann ist zugleich Finanzierungsberater und vergleicht Angebote vieler Bankpartner. Das hilft Käufern, schneller eine Zusage zu bekommen, und Ihnen als Verkäufer, früher Planungssicherheit zu haben. Wie das funktioniert, steht auf der Seite Immobilienfinanzierung in Kehl und der Ortenau.

Wie sieht der Wohnungsmarkt in Kehl aus?

Kehl liegt am Rhein im Westen der Ortenau und ist mit Straßburg über Brücken und die Straßenbahn eng verbunden. Die Hochschule für öffentliche Verwaltung bringt Studierende in die Stadt, und die Lage an der Grenze macht Kehl zu einem Wohnort für Menschen aus beiden Ländern. Neben der Kernstadt mit ihren Mehrfamilienhäusern prägen Ortsteile wie Kork, Auenheim, Goldscheuer, Marlen, Sundheim, Bodersweier, Leutesheim, Neumühl, Odelshofen, Querbach und Zierolshofen das Bild, oft mit Ein- und Zweifamilienhäusern.

Für vermietete Wohnungen bedeutet das: Kleinere Wohnungen in Bahn- und Tramnähe sind bei Mietern gefragt, größere Wohnungen eher bei Familien. Auf der Referenzseite von Artur Witmann stehen eine Eigentumswohnung und ein Wohnhaus aus Kehl. Er kennt den Markt also aus eigener Vermittlung.

Warum Artur Witmann für den Verkauf einer vermieteten Wohnung in Kehl?

In Kehl und Offenburg arbeiten auch Makler mit großen Anlegerkarteien, und manche Verwaltungsgesellschaften vermitteln Wohnungen aus ihrem Bestand selbst. Für einzelne Vermieter kann das sinnvoll sein. Wer jedoch Wert auf persönliche Begleitung und einen behutsamen Umgang mit dem Mieter legt, findet bei Artur Witmann überzeugende Gründe:

• Vermittlungserfahrung direkt in Kehl, belegt durch zwei Referenzen.
• Bonitätsprüfung von Käufern und Mietern als fester Bestandteil seines Services.
• Finanzierungsberatung für Kapitalanleger mit Vergleich vieler Bankpartner.
• Virtuelle Rundgänge, die bewohnte Wohnungen vor zu vielen Besichtigungen schützen.
• Ein Ansprechpartner für Sie und Ihren Mieter, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
• Auf Google heißt es, er habe zuverlässige Mieter gefunden und sei permanent erreichbar gewesen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Kehl

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Eine allgemeine Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht, für die Besichtigungen brauchen Sie aber seine Mitwirkung. Ein frühes Gespräch schafft Vertrauen und erleichtert den Ablauf.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht im Zuge des Verkaufs auf den Käufer über. Halten Sie Höhe und Anlageform schriftlich fest, damit die Übergabe sauber dokumentiert ist.

Ist Artur Witmann ein guter Makler für Kapitalanleger-Wohnungen?

Er hat in Kehl bereits vermittelt, prüft die Bonität und berät Käufer zur Finanzierung. Seine Google-Bewertungen mit „Ausgezeichnet“ loben Transparenz bei Vor- und Nachteilen eines Objekts.

Kann ich eine vermietete Wohnung aus einer Erbschaft verkaufen?

Ja. Die Erben treten in den Mietvertrag ein und können die Wohnung vermietet verkaufen. Für den Erbnachweis und steuerliche Fragen ziehen Sie Notar und Steuerberatung hinzu.

Wie viele Besichtigungen muss mein Mieter zulassen?

Das Gesetz spricht von einem angemessenen Umfang nach Ankündigung. Mit Rundgang und vorgeprüften Interessenten lässt sich die Zahl gering halten.

Lohnt sich ein Makler für eine einzelne Wohnung in Kehl?

Gerade bei vermieteten Wohnungen kommt es auf Unterlagen, Kommunikation mit dem Mieter und geprüfte Käufer an. Hier entlastet ein erfahrener Makler spürbar und schützt vor Fehlern.

Wie Sie jetzt vorgehen

Sammeln Sie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und WEG-Unterlagen und überlegen Sie, wie Sie Ihren Mieter einbinden möchten. Danach vereinbaren Sie über die Kontaktseite von Artur Witmann Immobilien ein unverbindliches Gespräch. Er bewertet die Wohnung kostenlos, zeigt Ihnen die passende Käufergruppe und plant den Verkauf so, dass Ihr Mieter möglichst wenig gestört wird. Weitere Partnermakler finden Sie in der Übersicht Ortenau.