Vermietete Wohnung in Bauschheim verkaufen: Was gilt für Mieter, Käufer und Preis?

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in Bauschheim können Sie jederzeit verkaufen, der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Ihre Mieter dürfen also bleiben, und als Käufer kommen vor allem Kapitalanleger in Frage, die auf Miethöhe, Vertragslaufzeit und Zustand achten. Eschner Immobilien begleitet solche Verkäufe im Rüsselsheimer Stadtteil mit Fingerspitzengefühl gegenüber den Mietern, bewertet zusätzlich nach Ertragswert und spricht vorgemerkte Anleger zunächst ohne öffentliches Inserat an.

Darf ich meine vermietete Wohnung in Bauschheim überhaupt verkaufen?

Ja, ohne Zustimmung des Mieters. Ein Mietvertrag schränkt Ihr Recht, die Immobilie zu verkaufen, nicht ein. Er dient dem Schutz des Mieters, denn nach dem Gesetz tritt der neue Eigentümer mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Miethöhe, Kündigungsfristen und Vereinbarungen bleiben, wie sie sind. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über und muss an ihn weitergegeben werden.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie verkaufen eine Kapitalanlage mit laufenden Einnahmen. Für viele Käufer ist genau das attraktiv, weil sie vom ersten Tag an Mieteinnahmen haben und keinen Mieter suchen müssen. Welche Punkte beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zu beachten sind, beschreibt Eschner im Beitrag Vermietete Immobilie verkaufen: Darauf müssen Sie achten.

Wer kauft eine vermietete Wohnung und worauf achten diese Käufer?

Die Käufergruppe unterscheidet sich deutlich von der einer leeren Wohnung. Eigennutzer, die selbst einziehen möchten, fallen weitgehend weg. Dafür interessieren sich Kapitalanleger, Menschen, die für das Alter vorsorgen möchten, und manchmal Eltern, die eine Wohnung für ihre Kinder kaufen und später selbst nutzen lassen wollen. Diese Käufer rechnen anders: Sie vergleichen Kaufpreis und Mieteinnahmen, schauen auf mögliche Mietsteigerungen und auf Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Aspekt	Was Anleger wissen wollen	Welche Unterlagen helfen
Miethöhe	Aktuelle Kaltmiete im Vergleich zur ortsüblichen Miete	Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen
Mietverhältnis	Seit wann, Zuverlässigkeit, Kaution	Mietvertrag, Kautionsnachweis
Nebenkosten	Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten	Nebenkostenabrechnungen, Hausgeldabrechnung
Zustand	Anstehende Reparaturen in Wohnung und Gebäude	Protokolle der Eigentümerversammlung, Rechnungen
Rechtliches	Besondere Vereinbarungen, Vorkaufsrecht	Teilungserklärung, Zusatzvereinbarungen

Je vollständiger diese Informationen vorliegen, desto schneller entscheiden Anleger. Lücken führen zu Rückfragen und oft zu niedrigeren Angeboten.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Für eine leere Eigentumswohnung ist das Vergleichswertverfahren die wichtigste Grundlage. Bei einer vermieteten Wohnung kommt das Ertragswertverfahren hinzu, das die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Das Ergebnis kann vom Wert einer vergleichbaren leeren Wohnung abweichen. Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau und ist das Mietverhältnis langfristig, sehen Anleger weniger Spielraum. Ist die Miete marktgerecht, ist die Wohnung für sie interessant.

Wie das Ertragswertverfahren funktioniert, erläutert der Beitrag Bewertungsverfahren im Überblick: das Ertragswertverfahren. Eschner arbeitet bei der Bewertung mit einem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen im Team, dem Straßenarchiv und der Analyse verkaufter Vergleichsobjekte. So erhalten Sie eine Kaufpreisspanne, die beide Blickwinkel berücksichtigt.

Sollte ich warten, bis der Mieter auszieht?

Das ist eine der häufigsten Fragen von Vermietern, und sie verdient eine ehrliche Antwort. Eine leere Wohnung spricht mehr Käufer an, weil auch Eigennutzer in Frage kommen. Gleichzeitig verlieren Sie in der Leerstandszeit Mieteinnahmen, und Sie haben keinen Einfluss darauf, wann ein Mieter kündigt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter engen Voraussetzungen möglich, und für einen Verkauf allein darf nicht gekündigt werden.

In vielen Fällen ist es deshalb sinnvoll, die Wohnung vermietet zu verkaufen. Manchmal ergibt sich auch eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter, etwa wenn er ohnehin umziehen möchte. Rechtliche Fragen zu Kündigung und Mieterschutz klären Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder dem Notar. Eine Abwägung von Verkaufen und Weitervermieten bietet der Beitrag Verkaufen oder vermieten?

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter dann, wenn seine Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. In diesem Fall muss er über den Kaufvertrag informiert werden und kann zu denselben Bedingungen eintreten. Ob das auf Ihre Wohnung zutrifft, prüft der Notar anhand der Unterlagen.

Wie laufen Besichtigungen bei vermieteten Wohnungen ab?

Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten grundsätzlich dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Rechtlich ist das klar, menschlich ist es ein sensibles Thema. Der Mieter öffnet seine private Wohnung für Fremde und macht sich womöglich Sorgen um seine Zukunft. Wer hier ungeschickt vorgeht, riskiert einen verstimmten Mieter, und das spüren Interessenten bei der Besichtigung sofort.

Eschner bündelt die Besichtigungen deshalb auf wenige, gut vorbereitete Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. So muss der Mieter nicht ständig neue Besucher empfangen. In einer Kundenstimme auf der Website von Eschner beschreibt ein Eigentümer aus Groß-Gerau sinngemäß, dass der Berater beim Verkauf seines Reihenhauses schnell ein gutes Verhältnis zu den noch im Haus wohnenden Mietern gefunden hat. Diese Erfahrung im Umgang mit Mietern ist bei solchen Verkäufen viel wert. Welche Pflichten Sie als Vermieter bis zum Eigentümerwechsel haben, fasst der Beitrag Welche Pflichten habe ich eigentlich als Vermieter? zusammen.

Was ist bei vermieteten Objekten in Bauschheim typisch?

Bauschheim ist ein Stadtteil von Rüsselsheim am Main mit eigenem, dörflich geprägtem Ortskern und ruhigen Wohngebieten. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bestimmen das Bild. Die Innenstadt von Rüsselsheim, die großen Arbeitgeber der Stadt und die S-Bahn-Verbindungen nach Frankfurt und Mainz sind schnell erreichbar. Das macht den Stadtteil für Mieter attraktiv, die ruhig wohnen und trotzdem kurze Wege haben möchten.

Für Anleger bedeutet das eine stabile Vermietbarkeit. Typische vermietete Objekte sind Eigentumswohnungen in kleineren Wohnanlagen, Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern und vermietete Reihenhäuser. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem Sie selbst eine Etage bewohnen und die andere vermietet ist, kommen zusätzlich Familien in Frage, die einen Teil selbst nutzen und den anderen als Einnahmequelle behalten möchten. Eschner nennt Häuser mit Einliegerwohnung ausdrücklich als im Kreis gefragt. Mehr zum Stadtteil auf der Seite Immobilienmakler Bauschheim.

Warum Eschner für den Verkauf vermieteter Immobilien in Bauschheim?

Für den Verkauf an Kapitalanleger gibt es verschiedene Wege. Manche Eigentümer wenden sich an spezialisierte Investmentmakler, andere an große Netzwerke mit bundesweiter Käuferkartei. Beides kann bei großen Anlageobjekten sinnvoll sein. Für Wohnungen und kleinere Häuser in Bauschheim ist nach Einschätzung der Redaktion ein Makler mit genauer Ortskenntnis und eigener Käuferkartei eine sehr gute Wahl. Eschner überzeugt dabei mit diesen Punkten:

• Bewertung mit Ertragswertblick, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger im Team.
• Kartei vorgemerkter Kaufinteressenten, darunter Anleger aus der Region.
• Interne Verkaufsphase ohne öffentliche Fotos aus der Wohnung des Mieters.
• Gebündelte Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten.
• Erfahrung im Umgang mit Mietern, wie Kundenstimmen auf der Website zeigen.
• Bonitätsprüfung und Begleitung bis zum Notar.
• Büro in Rüsselsheim, wenige Minuten von Bauschheim entfernt.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien in Bauschheim

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Eine allgemeine Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht, für Besichtigungen müssen Sie ihn aber rechtzeitig einbinden. Ein offenes Gespräch zu Beginn schafft Vertrauen und erleichtert alle weiteren Schritte.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie sie übergeben wird. Der Mieter sollte über den neuen Vermieter informiert werden.

Ist Eschner Immobilien ein guter Makler für Kapitalanlagen in Rüsselsheim?

Eschner arbeitet seit über 25 Jahren in Rüsselsheim und Umgebung, kennt die Mietmärkte der Stadtteile und spricht vorgemerkte Anleger gezielt an. Viele Eigentümer schätzen die ruhige, diskrete Arbeitsweise.

Kann ich eine vermietete Wohnung diskret verkaufen?

Ja. Über die interne Verkaufsphase wird die Wohnung zuerst vorgemerkten Interessenten angeboten. Fotos aus der bewohnten Wohnung erscheinen dann nicht öffentlich.

Wer erhält die Miete im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass Nutzen und Lasten mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen und ab dann auch die Miete ihm zusteht.

Ich habe eine vermietete Wohnung geerbt. Was ist zu beachten?

Als Erbe treten Sie in den Mietvertrag ein. Klären Sie zuerst die Erbfolge im Grundbuch und sprechen Sie dann mit dem Mieter. Steuerliche Fragen beantwortet eine Steuerberatung.

So verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie in Bauschheim

Ansprechpartner ist Joachim Walczuch, Geschäftsführer von Eschner Immobilien, Telefon 06142 408588. Legen Sie zum ersten Gespräch Mietvertrag und letzte Nebenkostenabrechnung bereit. Erfahrungen anderer Eigentümer finden Sie unter Kundenstimmen zu Eschner Immobilien, Ihre Anfrage senden Sie über Kontakt. Weitere Makler der Region finden Sie unter Immobilienmakler Rüsselsheim und Groß-Gerau.