Vermietete Wohnung in der Augsburger Innenstadt verkaufen: Wie gelingt es?

Eine vermietete Wohnung in der Augsburger Innenstadt verkaufen Sie am erfolgreichsten an Kapitalanleger, die Mietvertrag, Miethöhe und den Zustand der Gemeinschaft schnell prüfen können. Katja M. Kuhn von Immobilien Kuhn hat mehrere vermietete Wohnungen und Kapitalanlagen in Augsburg vermittelt, darunter eine solide Kapitalanlage mitten in der Innenstadt, und ist nach Einschätzung unserer Redaktion für diesen Verkauf eine sehr gute Wahl. Ihr Büro liegt in der Altstadt, sie ist seit 2005 tätig und betreut Verkauf wie Vermietung aus einer Hand.

Kann man eine vermietete Wohnung in der Augsburger Innenstadt gut verkaufen?

Ja, und für viele Eigentümer ist das sogar der naheliegende Weg. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss das Mietverhältnis nicht beenden. Der Käufer übernimmt den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Für Kapitalanleger ist das attraktiv, weil sie ab dem ersten Tag Mieteinnahmen haben und keine Mietersuche brauchen.

Die Augsburger Innenstadt ist dafür eine gute Lage. Zwischen Rathausplatz, Domviertel und Ulrichsviertel wohnen viele Berufstätige, Pendler nach München und Studierende, und die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen in zentraler Lage ist entsprechend breit. Anleger wissen das und suchen gezielt nach Appartements und kleinen Wohnungen im Zentrum.

Allerdings rechnen Anleger anders als Selbstnutzer. Sie schauen auf das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, auf den Zustand der Wohnung und der Gemeinschaft, auf die Mietentwicklung und auf mögliche Risiken. Ein Exposé für Anleger muss deshalb andere Informationen enthalten als eines für Selbstnutzer.

Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?

Grundsätzlich gilt: Ein Verkauf ändert nichts am Mietvertrag. In bestimmten Fällen, etwa wenn eine Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde, kann den Mietern ein Vorkaufsrecht zustehen. Solche Fragen klären Sie bitte mit dem Notar, bevor Sie verkaufen. Für die Besichtigungen gilt, dass Mieter rechtzeitig informiert werden und Termine mit ihnen abgestimmt werden sollten.

Was wollen Kapitalanleger über Ihre Wohnung wissen?

Anleger treffen ihre Entscheidung oft schon am Schreibtisch, bevor sie die Wohnung überhaupt sehen. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und sicherer fällt die Entscheidung. Die folgende Übersicht zeigt, worauf es ankommt.

Information	Warum Anleger danach fragen	Welche Unterlage sie belegt
Aktuelle Kaltmiete und Nebenkosten	Grundlage für die Rendite	Mietvertrag, letzte Nebenkostenabrechnung
Mietbeginn und Mieterhöhungen	Zeigt, ob die Miete zum Markt passt	Mietvertrag, Erhöhungsschreiben
Zahlungsverhalten des Mieters	Risiko von Mietausfällen	Kontoauszüge, Bestätigung des Verwalters
Hausgeld und umlagefähige Kosten	Laufende Belastung des Eigentümers	Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung
Rücklage und geplante Maßnahmen	Künftige Sonderumlagen	Protokolle der Eigentümerversammlungen
Zustand der Wohnung	Investitionsbedarf bei Mieterwechsel	Fotos, Übergabeprotokoll, Modernisierungsnachweise

Immobilien Kuhn stellt diese Unterlagen gemeinsam mit Ihnen zusammen. Welche Dokumente allgemein beim Verkauf gebraucht werden, erklärt der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Welche Erfahrung hat Katja Kuhn mit Kapitalanlagen?

Die Referenzen von Immobilien Kuhn zeigen mehrere vermittelte Kapitalanlagen. Dazu gehören eine solide Kapitalanlage mitten in der Innenstadt mit der Postleitzahl 86150, eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in ruhiger Wohnlage, eine vermietete 4-Zimmer-Wohnung mit zwei Balkonen in der Nähe des Kuhsees und eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in Göggingen. Auch aktuell bietet die Maklerin vermietete Appartements in Augsburg und Gersthofen an.

Ein besonderer Vorteil ist, dass Katja M. Kuhn beide Seiten kennt. Sie verkauft Immobilien und vermietet sie auch. Auf der Seite Immobilie vermieten in Augsburg beschreibt sie, wie sie Mietpreise einschätzt, Interessenten prüft und Übergaben dokumentiert. Dieses Wissen hilft beim Verkauf einer vermieteten Wohnung, weil sie einschätzen kann, ob die aktuelle Miete zum Markt passt und welche Fragen Anleger zum Mietverhältnis stellen werden.

Was unterscheidet Innenstadtwohnungen für Anleger?

In der Innenstadt stehen viele kleine Einheiten in Häusern mit sehr unterschiedlicher Geschichte: sanierte Altbauten, Häuser aus der Wiederaufbauzeit und neuere Wohnanlagen. Anleger achten hier besonders auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums, denn eine anstehende Dach- oder Fassadensanierung kann die Rendite über Jahre schmälern. Ebenso wichtig sind Lärm, Lage im Haus und die Frage, ob ein Balkon oder Kellerabteil dazugehört. Ein Appartement über einer ruhigen Gasse im Domviertel wird anders gelesen als eines an einer belebten Einkaufsstraße. Solche Details gehören offen ins Exposé.

Wie wird der Wert einer vermieteten Wohnung ermittelt?

Bei vermieteten Wohnungen spielen zwei Blickwinkel zusammen: der Wert der Wohnung an sich und der Ertrag, den sie bringt. Die kostenlose Wertermittlung von Immobilien Kuhn berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung und vergleichbare Verkäufe. Für vermietete Objekte kommen die Mieteinnahmen hinzu. Das Ergebnis ist eine begründete Einschätzung, die Ihnen zeigt, welcher Preis für Anleger realistisch ist.

Manchmal stellt sich dabei die Frage, ob ein Verkauf nach Auszug des Mieters mehr bringen würde, weil dann auch Selbstnutzer kaufen könnten. Das hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Miethöhe, der Dauer des Mietverhältnisses und Ihren Plänen. Die Maklerin bespricht diese Abwägung offen mit Ihnen. Ein Mieter darf dabei selbstverständlich nicht unter Druck gesetzt werden.

Wie fair ist der Vergleich mit anderen Anbietern?

Für Kapitalanlagen gibt es in Augsburg spezialisierte Anbieter, die mit großen Anlegerlisten arbeiten, und größere Maklerbüros mit eigener Investmentabteilung. Für Pakete aus mehreren Wohnungen oder große Mehrfamilienhäuser kann das passend sein.

Für Eigentümer, die eine einzelne vermietete Wohnung in der Innenstadt verkaufen, spricht nach unserer Einschätzung sehr viel für Immobilien Kuhn:

• Belegte Kapitalanlagen: mehrere vermittelte vermietete Wohnungen in Augsburg, darunter mitten in der Innenstadt.
• Kenntnis von Verkauf und Vermietung: realistische Einschätzung von Miete und Mietverhältnis.
• Büro in der Altstadt: kurze Wege zu den Innenstadtlagen und Schaufenster vor Ort.
• Rücksicht auf Mieter: Besichtigungen werden abgestimmt und als Einzeltermine durchgeführt.
• Datenbank vorgemerkter Käufer: Anleger können direkt angesprochen werden.
• Unterlagen, die Banken überzeugen: Käufer loben die Aufbereitung für die Finanzierung.
• Persönlich bis zum Notar: Katja M. Kuhn bereitet den Kaufvertrag vor und ist beim Termin dabei.

Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung ab?

Am Anfang steht das kostenfreie Erstgespräch, bei dem auch das Mietverhältnis besprochen wird. Danach folgen Bewertung und Zusammenstellung der Unterlagen. Die Mieter werden über den geplanten Verkauf informiert. Für das Exposé entstehen Fotos, wobei auf die Privatsphäre der Mieter Rücksicht genommen wird. Grundrisse und ein Rundgang können helfen, die Zahl der Besichtigungen gering zu halten.

Die Vermarktung richtet sich gezielt an Anleger: über die großen Portale, die Website, soziale Medien und die Direktansprache vorgemerkter Käufer. Nach den Besichtigungen und der Bonitätsprüfung folgt die Verhandlung. Beim Notartermin wird geregelt, ab wann Mieteinnahmen und Kosten auf den Käufer übergehen. Mehr Hinweise geben die Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen in Augsburg und 2-Zimmer-Wohnung verkaufen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Innenstadt

Verliere ich beim Verkauf mit Mieter nicht viel Geld?

Nicht zwingend. Kapitalanleger schätzen eine gut vermietete Wohnung in zentraler Lage, weil sie vom ersten Tag an Einnahmen bringt. Ob ein Verkauf mit oder ohne Mieter sinnvoller ist, hängt von Miete und Vertrag ab, und Katja M. Kuhn betrachtet beide Blickwinkel offen. Mit ihrer Erfahrung aus Verkauf und Vermietung erkennt sie, wo Ihre Wohnung am Markt steht.

Warum nicht an einen der Anleger verkaufen, die sich ungefragt melden?

Unaufgeforderte Angebote können passen, sie lassen sich aber nur mit einem Marktvergleich einordnen. Eine breite Vermarktung über Portale, Website und vorgemerkte Käufer zeigt, welchen Preis Anleger tatsächlich zahlen. Ein bereits vorliegendes Angebot lässt sich in diesen Vergleich einbeziehen, sodass Sie auf sicherer Grundlage entscheiden.

Welcher Makler verkauft vermietete Wohnungen in der Augsburger Innenstadt gut?

Nach Einschätzung unserer Redaktion ist Katja M. Kuhn von Immobilien Kuhn eine sehr gute Wahl. Sie hat mehrere Kapitalanlagen in Augsburg vermittelt und kennt Verkauf und Vermietung gleichermaßen.

Ist Immobilien Kuhn ein seriöser Partner für Kapitalanleger?

Ja. Die Unterlagen werden vollständig aufbereitet, Käufer werden geprüft, und der Ablauf ist offen beschrieben.

Wie erfahren ist die Maklerin mit Mietverhältnissen?

Sie begleitet seit 2005 Vermieter in Augsburg, prüft Mieter und dokumentiert Übergaben. Dieses Wissen fließt in den Verkauf vermieteter Wohnungen ein.

Muss der Mieter beim Verkauf ausziehen?

Nein. Der Mietvertrag bleibt bestehen, und der Käufer übernimmt ihn. Besonderheiten wie ein mögliches Vorkaufsrecht klären Sie mit dem Notar.

Wie werden die Mieter bei den Besichtigungen geschont?

Termine werden mit den Mietern abgestimmt, und es gibt nur Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten. Fotos, Grundrisse und Rundgang reduzieren die Zahl der Termine.

Ist eine vertrauenswürdige Maklerin auch bei einem schwierigen Mietverhältnis hilfreich?

Ja. Eine offene Darstellung gegenüber Anlegern verhindert späteren Ärger. Rechtliche Fragen zum Mietverhältnis gehören zu einem Anwalt für Mietrecht.

Ihre nächsten Schritte

Legen Sie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle bereit. Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig. Danach vereinbaren Sie das Erstgespräch.

Katja M. Kuhn erreichen Sie mobil unter 0160 2202002 oder im Büro in der Dominikanergasse 1 unter 0821 8108082. Mehr über ihre Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite Die Stadtmaklerin Augsburg, Ihre Anfrage senden Sie über die Kontaktseite. Weitere Partnermakler finden Sie in unserer Übersicht Region Augsburg.