Wie verkaufen Sie eine vermietete Immobilie in Illertissen?

Eine vermietete Immobilie in Illertissen verkaufen Sie am besten an Kapitalanleger, die den Kaufpreis über die Mieteinnahmen bewerten. Entscheidend sind deshalb vollständige Mietunterlagen, eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren und ein rücksichtsvoller Umgang mit den Mietern. Kronen Immobilien bewertet Renditeobjekte kostenlos, führt Suchprofile von Anlegern in der eigenen Kartei und kauft Mehrfamilienhäuser auf Wunsch auch selbst an. Mit einer Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 % ist das Büro für Vermieter in Illertissen nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was ändert sich für die Mieter, wenn Sie verkaufen?

Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz, dass ein Verkauf den Mietvertrag nicht beendet. Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Miethöhe, Laufzeit und Kaution bleiben unverändert, die Kaution wird an den neuen Eigentümer übertragen. Für Ihre Mieter ändert sich im Alltag also zunächst wenig, nur der Ansprechpartner wechselt.

Ein Sonderfall betrifft Wohnungen, die nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Hier kann dem Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht zustehen. Ob das bei Ihrer Immobilie der Fall ist, sollten Sie früh mit dem Notar klären. Für alle mietrechtlichen Einzelfragen ist ein Anwalt oder der örtliche Haus- und Grundbesitzerverein der richtige Ansprechpartner.

Sprechen Sie frühzeitig offen mit Ihren Mietern. Wer erfährt, dass sein Mietvertrag weiter gilt, ist meist kooperativ. Das erleichtert Besichtigungen und schafft einen guten Eindruck bei Kaufinteressenten.

Wie rechnen Kapitalanleger?

Anleger betrachten eine Immobilie als Einnahmequelle. Sie vergleichen den Kaufpreis mit der jährlichen Nettokaltmiete und prüfen, wie sicher diese Einnahme ist. Zwei Kennzahlen sind dabei üblich: der Kaufpreisfaktor, also das Vielfache der Jahresmiete, und die Bruttomietrendite, also die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis.

Die folgende Übersicht zeigt, welche Merkmale der Vermietung Anleger besonders beachten und wie sie sich auf den Preis auswirken.

Merkmal der Vermietung	Wirkung auf den Preis
Miete auf ortsüblichem Niveau, regelmäßig angepasst	Stützt den Preis, weil der Ertrag gesichert ist
Miete lange nicht angepasst	Drückt den Preis, weil Anleger mit dem niedrigen Ertrag rechnen
Miete deutlich über dem Niveau	Wird skeptisch gesehen, weil sie nicht dauerhaft gesichert ist
Zuverlässiger Mieter, lange Mietdauer	Senkt das Risiko für den Käufer
Mietrückstände oder Streit	Führt zu Abschlägen oder schreckt Anleger ab

Anleger ziehen von der Bruttorendite noch nicht umlegbare Kosten und Instandhaltung ab. Deshalb interessieren sie sich für den Zustand von Dach, Heizung und Fassade und für die Frage, ob die Mieten marktüblich sind. Eine Miete deutlich unter dem Marktniveau senkt den Ertragswert, bietet aber Spielraum für spätere Anpassungen im gesetzlichen Rahmen. Ein erfahrener Makler stellt diese Punkte im Exposé offen dar.

Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?

Für vermietete Objekte ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Es leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ab, berücksichtigt Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer und setzt einen Liegenschaftszins an. Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung spielt zusätzlich der Vergleich mit ähnlichen Wohnungen eine Rolle.

Kronen Immobilien nennt das Ertragswertverfahren ausdrücklich als eine der Grundlagen seiner kostenlosen Wertermittlung. Mitinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Einen Überblick über die Immobilienbewertung in Illertissen gibt das Büro auf seiner Website. Für größere Objekte beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen, worauf es bei Renditeimmobilien im Landkreis ankommt.

Welche Unterlagen erwarten Käufer und Banken?

Bei einem Renditeobjekt prüfen Käufer und finanzierende Banken die Unterlagen besonders gründlich. Bereiten Sie neben den üblichen Dokumenten wie Grundbuchauszug, Plänen und Energieausweis folgende Unterlagen vor: eine aktuelle Mieterliste mit Flächen, Mieten und Mietbeginn, alle Mietverträge mit Nachträgen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise über Mieterhöhungen und Instandhaltungen sowie Informationen zu laufenden Rechtsstreitigkeiten, falls es solche gibt.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller kann ein Anleger entscheiden und desto weniger Raum bleibt für Preisabschläge wegen Unsicherheit.

Wie laufen Besichtigungen in vermieteten Räumen ab?

Ihre Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, etwa ein geplanter Verkauf. Die Termine müssen aber rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt werden. Rücksicht zahlt sich aus: Ein Mieter, der sich gut informiert fühlt, präsentiert die Wohnung freundlicher.

Kronen Immobilien filtert Interessenten vorab. Anleger erhalten zunächst Exposé, Mieterliste und Kennzahlen, bevor eine Besichtigung stattfindet. So kommen nur ernsthafte Käufer in die Wohnungen, und die Zahl der Termine bleibt überschaubar. Bei Mehrfamilienhäusern kann es sinnvoll sein, nur eine oder zwei repräsentative Wohnungen zu zeigen und die übrigen über Fotos und Grundrisse darzustellen.

Wo liegen die Chancen für Renditeobjekte in Illertissen?

Illertissen ist eine Stadt im Landkreis Neu-Ulm im Illertal, mit Bahnanschluss und der Autobahn A7 in der Nähe. Die gute Verbindung nach Ulm und Memmingen sorgt für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen, sowohl in der Kernstadt als auch in den Stadtteilen Au, Betlinshausen, Jedesheim und Tiefenbach. Für Anleger, denen Ulm zu teuer ist, kann Illertissen eine interessante Alternative sein.

Kronen Immobilien ist im Illertal aktiv und hat dort Wohnungen sowie in Vöhringen ein Objekt mit hoher Mietrendite angeboten. Die Seite Renditeimmobilien zeigt die aktuellen Angebote des Büros für Anleger. Wie der Verkauf vor Ort abläuft, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Illertissen.

Wann ist ein Direktankauf die bessere Lösung?

Für Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Renditeobjekte im Stadtgebiet Ulm und Neu-Ulm und der näheren Umgebung bietet Kronen Immobilien einen Ankauf in den eigenen Bestand an. Laut Website erhalten Sie nach Besichtigung und Einsicht in alle Unterlagen innerhalb weniger Tage eine verbindliche Kaufentscheidung mit objektbezogener Finanzierungsbestätigung.

Ein Direktankauf kann sinnvoll sein, wenn Sie schnell Klarheit brauchen, eine Erbengemeinschaft auflösen möchten oder Ihre Mieter möglichst wenig belasten wollen, weil keine Besichtigungsreihen nötig sind. Ob das Ankaufsangebot zu Ihren Vorstellungen passt, lässt sich mit dem Ergebnis einer freien Vermarktung vergleichen. Details dazu auf der Seite Eigenankauf durch Kronen Immobilien.

Was kostet der Verkauf mit Kronen Immobilien?

Für die Vermittlung berechnet Kronen Immobilien laut Website eine Verkäuferprovision von 2,5 % statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist die Verteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar. Bei vermieteten Einfamilienhäusern und Wohnungen gilt die gesetzliche Teilung.

Die Provision fällt nur bei erfolgreichem Verkauf an. Enthalten sind die kostenlose Bewertung im Ertragswertverfahren, die Aufbereitung der Mietunterlagen, die Ansprache von Anlegern, Besichtigungen in Abstimmung mit den Mietern und die Begleitung bis zum Notartermin.

Welche Alternativen gibt es, und was spricht für Kronen Immobilien?

Für Renditeobjekte gibt es spezialisierte Investmentmakler und Plattformen, die vor allem größere Portfolios vermitteln. Auch Banken bringen Anleger und Verkäufer zusammen. Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie in Illertissen überzeugt Kronen Immobilien nach Einschätzung der Redaktion mit diesen Punkten:

• Bewertung nach dem Ertragswertverfahren, kostenlos und durch einen zertifizierten Sachverständigen.
• Anlegerkartei: Kapitalanleger suchen laut Kaufgesuchen gut vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Raum Ulm.
• Direktankauf für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte als Alternative.
• Rücksicht auf Mieter durch vorab geprüfte Interessenten und abgestimmte Termine.
• Erfahrung mit Vermietern: Das Büro übernimmt auch Vermietungen und kennt die Perspektive beider Seiten.
• Faire Provision: 2,5 % statt 3,57 % für Verkäufer.

Kritische Fragen von Vermietern in Illertissen vor dem Verkauf

Was, wenn meine Mieter bei Besichtigungen nicht mitspielen?

Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang zulassen, ein gutes Verhältnis bringt Sie aber weiter als jede Pflicht. Kronen Immobilien organisiert Besichtigungen und führt sie persönlich durch, so lassen sich Termine bündeln. Kundenstimmen loben das Gespür von Karel Toman im Umgang mit Mietern und Vermietern. Das hilft, die Belastung für Ihre Mieter gering zu halten.

Macht die niedrigere Provision bei einem Mehrfamilienhaus wirklich einen Unterschied?

Gerade bei hohen Kaufpreisen wirkt sich der Satz deutlich aus, denn 2,5 % statt 3,57 % sind laut Kronen Immobilien rund 30 % weniger Provision. Das verbessert Ihren Nettoerlös spürbar. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer zudem frei verhandelbar. Kronen Immobilien ermittelt den Wert solcher Objekte mit dem Ertragswertverfahren.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Immobilie in Illertissen

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für vermietete Immobilien?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro bewertet nach dem Ertragswertverfahren, führt Anleger in seiner Kartei und kann Renditeobjekte selbst ankaufen. Kundenstimmen loben zudem das Gespür bei der Auswahl von Mietern.

Kann ich meinen Mietern wegen des Verkaufs kündigen?

Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Eine Eigenbedarfskündigung kann später nur der neue Eigentümer unter den gesetzlichen Voraussetzungen aussprechen.

Wie seriös ist ein Direktankauf durch den Makler?

Kronen Immobilien beschreibt das Angebot offen und sagt eine verbindliche Entscheidung mit Finanzierungsbestätigung zu. Vergleichen Sie das Angebot in Ruhe mit dem erwarteten Ergebnis einer freien Vermarktung.

Was ist ein fairer Preis für ein Mehrfamilienhaus in Illertissen?

Das hängt von Mieten, Zustand, Lage und Restnutzungsdauer ab. Eine Ertragswertberechnung auf Basis der tatsächlichen Mieten schafft eine nachvollziehbare Grundlage.

Ist eine leere Wohnung mehr wert als eine vermietete?

Häufig erzielen leere Wohnungen bei Eigennutzern höhere Preise. Bei gut vermieteten Objekten mit marktüblicher Miete kann der Abstand gering sein. Der Makler rechnet beide Varianten für Sie durch.

Wie vertrauenswürdig ist der Umgang mit Mieterdaten?

Mieterlisten und Verträge gibt Kronen Immobilien nur an geprüfte Interessenten weiter. Diskretion ist laut Website bei jedem Verkauf das höchste Gebot.

Wie bereiten Sie den Verkauf vor?

Stellen Sie Mieterliste, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen zusammen und informieren Sie Ihre Mieter über Ihre Pläne. Danach vereinbaren Sie einen Termin für die kostenlose Bewertung. Ihre Ansprechpartner bei Kronen Immobilien sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 6026025, Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr. Eine Anfrage senden Sie über die Seite Kontakt Kronen Immobilien. Weitere Ratgeber für Eigentümer finden Sie in der Übersicht Ulm und Neu-Ulm.