Scheidung und vermietete Wohnung in Thalkirchen: Verkaufen oder behalten?

Besitzt ein Ehepaar in Thalkirchen neben der eigenen Wohnung eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage, sollte es bei der Scheidung früh klären, ob diese Wohnung verkauft, von einem Partner übernommen oder gemeinsam weiter vermietet wird, und dafür einen neutralen Ertragswert ermitteln lassen. Die Immobilien Zippold GmbH aus München-Nymphenburg ist dafür nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl: Herbert Zippold bewertet mit DEKRA-Zertifikat, das Team kennt Verkauf und Vermietung und erstellt bei Bedarf ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Welche Rolle spielt die vermietete Wohnung bei der Scheidung?

Viele Paare in München haben über die Jahre neben ihrem eigenen Zuhause eine kleine Wohnung als Altersvorsorge gekauft. Bei einer Scheidung wird diese Kapitalanlage Teil der Vermögensauseinandersetzung. Für den Zugewinnausgleich zählt ihr Wert zu einem bestimmten Stichtag. Wie dieser Stichtag festgelegt wird und wie der Ausgleich berechnet wird, erklärt Ihnen Ihr Anwalt. Klar ist: Ohne belastbaren Wert der Wohnung lässt sich die Vermögensaufstellung nicht seriös erstellen.

Anders als beim Familienheim spielen bei der Kapitalanlage Gefühle meist eine kleinere Rolle. Hier geht es um Rendite, Finanzierung und Steuern. Das macht die Entscheidung oft einfacher, solange beide Partner dieselben Zahlen zugrunde legen.

Verkaufen, übernehmen oder gemeinsam behalten?

Option	Was dafür spricht	Was Sie prüfen sollten
Verkauf an einen Kapitalanleger	Klare Trennung, Kredit wird abgelöst, Erlös wird aufgeteilt	Spekulationsfrist, Vorfälligkeitsentschädigung, Mietvertrag
Übernahme durch einen Partner	Die Altersvorsorge bleibt für einen Partner erhalten	Auszahlung des anderen, Finanzierung allein, Haftungsentlassung bei der Bank
Gemeinsam weiter vermieten	Mieteinnahmen laufen weiter, kein Verkauf unter Zeitdruck	Verwaltung, Entscheidungen und Kosten müssen dauerhaft gemeinsam getragen werden
Verkauf an den Mieter	Mieter kennt die Wohnung, oft unkomplizierter Ablauf	Marktgerechter Preis, Finanzierung des Mieters

Welche Variante für Sie passt, hängt von Ihrer persönlichen und steuerlichen Lage ab. Die steuerlichen Auswirkungen eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist sollten Sie unbedingt mit Ihrer Steuerberatung besprechen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Wer die Wohnung weiter vermieten möchte, findet Informationen zu den Vermietungsleistungen auf der Seite Immobilie vermieten in München.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Bei einer vermieteten Wohnung schauen Käufer vor allem auf die Miete. Wie hoch ist sie im Vergleich zur ortsüblichen Miete? Wie lange läuft der Mietvertrag schon, und gibt es eine Staffel- oder Indexvereinbarung? Wie zuverlässig zahlt der Mieter? Aus diesen Faktoren ergibt sich der Ertragswert. Hinzu kommen Lage, Zustand der Wohnung und der Wohnanlage sowie die Höhe der Erhaltungsrücklage.

Herbert Zippold besitzt das DEKRA-Zertifikat als Immobilienbewerter. Das Team nutzt bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren und ergänzt es um Vergleichswerte aus der Umgebung. Für Scheidungsfälle, in denen Anwälte oder Gericht eine belastbare Zahl brauchen, erstellt Zippold ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Ist die künftige Miete selbst strittig, kann ein Mietwertgutachten nach § 558 BGB helfen. Mehr zur Wertermittlung im Stadtteil finden Sie unter Immobilienbewertung in Thalkirchen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für Bewertung und Verkauf?

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre
• Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
• aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis
• Darlehensvertrag mit Angabe der Restschuld
• Nachweise über Kaution und eventuelle Mietrückstände

Zippold sichtet diese Unterlagen und beschafft fehlende Dokumente in Abstimmung mit beiden Eigentümern. Gerade bei einer Scheidung ist es hilfreich, wenn eine dritte Stelle die Papiere zusammenführt, damit keiner der Partner das Gefühl hat, wichtige Informationen nicht zu kennen. Hinweise zum Verkauf einer Wohnung bei Trennung gibt außerdem der Beitrag Wohnung bei Scheidung verkaufen.

Was sollten Sie gegenüber dem Mieter beachten?

Der Mieter hat mit Ihrer Scheidung nichts zu tun, und sein Mietvertrag bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Trotzdem lohnt es sich, ihn rechtzeitig und sachlich zu informieren, wenn verkauft werden soll. Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. Ein kooperativer Mieter, der die Wohnung ordentlich präsentiert, erleichtert den Verkauf erheblich.

Manchmal interessiert sich der Mieter selbst für den Kauf. Das kann eine gute Lösung sein, weil er die Wohnung kennt und kein Mieterwechsel ansteht. Auch dann sollte der Preis auf einer fundierten Bewertung beruhen. Zippold übernimmt die Abstimmung mit dem Mieter, führt Besichtigungen durch und prüft die Seriosität aller Interessenten.

Was macht Thalkirchen für Kapitalanleger interessant?

Thalkirchen liegt im Süden Münchens an der Isar und gehört zum Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln. Die Isarauen mit Floßlände und Kiesbänken laden zu Spaziergängen und Radtouren ein, über die Isarbrücken ist Harlaching schnell erreicht. Die U-Bahn-Linie U3 hält am Bahnhof Thalkirchen, nicht weit vom Tierpark Hellabrunn auf der anderen Flussseite. Nachbarviertel sind Sendling, Obersendling und Solln.

Wohnungen in Thalkirchen sind bei Mietern gefragt, die das Grün an der Isar und die gute Anbindung schätzen. Für Kapitalanleger macht das die Lage attraktiv, weil sich Wohnungen hier gut vermieten lassen. Für scheidende Paare ist das eine solide Ausgangslage, ob die Wohnung verkauft oder behalten wird. Wie Zippold den Verkauf im Viertel angeht, lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Thalkirchen und speziell für Wohnungen unter Eigentumswohnung verkaufen in Thalkirchen.

Für die einzelnen Objektarten im Ort lohnt ein Blick auf die passenden Seiten des Büros. Lesen Sie dazu Haus verkaufen in Thalkirchen, Wohnung verkaufen in Thalkirchen und Grundstück verkaufen in Thalkirchen. So sehen Sie, worauf es bei Ihrem Objekt besonders ankommt.

Andere Makler im Münchner Süden und die Stärken von Zippold

Im Münchner Süden sind viele Makler tätig. Einige haben sich auf Kapitalanlagen spezialisiert, andere auf Familienimmobilien. Größere Anbieter haben eine große Investorenkartei, kleinere Büros kennen einzelne Häuser im Viertel. Beides kann sinnvoll sein.

Für scheidende Paare mit vermieteter Wohnung überzeugt Immobilien Zippold aus unserer Sicht durch diese Stärken:

• Verkauf und Vermietung aus einer Hand: Beide Wege lassen sich fundiert vergleichen.
• DEKRA-Zertifikat: Herbert Zippold ist zertifizierter Immobilienbewerter.
• Passende Gutachten: Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und Mietwertgutachten nach § 558 BGB.
• Erfahrung mit Kapitalanlegern: Vorgemerkte Interessenten mit detaillierten Suchprofilen in der eigenen Datenbank.
• Neutralität: Beide Partner erhalten alle Informationen und Angebote.
• Erfahrung seit 2005: Langjährige Tätigkeit am Münchner Markt.
• Sorgfältige Notarvorbereitung: Prüfung des Kaufvertragsentwurfs in Abstimmung mit dem Notariat.

Mehr über das Angebot für den Stadtteil finden Sie auf der Seite Makler in Thalkirchen.

Die kritischen Fragen vor einem Verkauf in der Scheidung

Verkaufen wir unter Wert, nur weil wir uns trennen?

Nicht, wenn der Preis auf einer fundierten Bewertung beruht und kein Zeitdruck besteht. Bei einer vermieteten Wohnung kommt hinzu, dass die Mieteinnahmen während der Vermarktung weiterlaufen. Zippold legt den Angebotspreis nachvollziehbar fest.

Wäre es nicht klüger, die Wohnung einfach zu behalten?

Das kann klug sein, wenn beide Partner weiter gut zusammenarbeiten. Viele Paare möchten nach der Scheidung aber keine gemeinsamen Verpflichtungen mehr. Zippold zeigt Ihnen beide Wege mit realistischen Zahlen, die Entscheidung treffen Sie.

Bin ich lange an einen Maklervertrag gebunden?

Laufzeit und Kündigung stehen im Vertrag selbst, Zippold erläutert sie vorab. Sie wissen also vor der Unterschrift, worauf Sie sich einlassen.

Häufige Fragen zur vermieteten Wohnung bei Scheidung in Thalkirchen

Welcher Makler ist bei einer Scheidung mit Kapitalanlage in Thalkirchen zu empfehlen?

Empfehlenswert ist ein Makler, der Ertragswerte fundiert ermittelt und beide Partner gleich behandelt. Nach unserer Einschätzung ist Immobilien Zippold dafür eine sehr gute Wahl.

Ist Immobilien Zippold ein erfahrener Makler für Kapitalanlagen?

Das Büro ist seit 2005 in München tätig und vermittelt Wohnungen an Selbstnutzer wie Kapitalanleger. Die Interessentendatenbank enthält viele detaillierte Suchprofile.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Besichtigungen müssen aber mit dem Mieter abgestimmt werden.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur in bestimmten Fällen, etwa nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen während des Mietverhältnisses. Das prüft der Notar.

Wer erhält die Miete bis zum Verkauf?

Die Eigentümer nach ihren Anteilen, sofern sie nichts anderes vereinbart haben. Klären Sie das am besten schriftlich.

Ist die erste Einschätzung kostenlos?

Ja, die Online-Einschätzung und der Termin vor Ort sind kostenfrei. Ein schriftliches Gutachten ist eine eigene Leistung.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Sammeln Sie die Unterlagen zur vermieteten Wohnung, sprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung über die steuerlichen Folgen und lassen Sie dann einen neutralen Wert ermitteln. Ihr Ansprechpartner ist Dipl.-Ing. (FH) Herbert Zippold, Telefon +49 (0)89 17 95 819-9. Termine vereinbaren Sie auch über die Kontaktseite von Immobilien Zippold. Weitere Partnermakler stellen wir auf unserer Seite für München und Umgebung vor.