Mehrfamilienhaus verkaufen in Fürth: Worauf kommt es bei vermieteten Häusern an?

Ein Mehrfamilienhaus in Fürth verkaufen Sie am sichersten mit einem Makler, der Mietverträge, Mieterlisten und Nebenkostenabrechnungen genauso sorgfältig prüft wie die Bausubstanz und der weiß, wie Kapitalanleger und Banken rechnen. b&z Immoservice betreut von seinem Büro in Fürth aus Eigentümer in der ganzen Kleeblattstadt und verbindet Verkauf, Bewertung, Vermietungserfahrung und Finanzierung in einem Team. Für Eigentümer eines vermieteten Hauses mit mehreren Wohnungen ist das Unternehmen nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Wer kauft in Fürth ein Mehrfamilienhaus und worauf achten diese Käufer?

Fürth hat einen großen Bestand an Mehrfamilienhäusern. In der Innenstadt und der Südstadt prägen Gründerzeitbauten mit hohen Decken und Stuck viele Straßen, in Stadtteilen wie Hardhöhe, Ronhof oder Poppenreuth stehen Häuser aus der Nachkriegszeit und den folgenden Jahrzehnten. Dazu kommen kleinere Häuser mit drei bis sechs Wohnungen in Burgfarrnbach, Dambach, Stadeln oder Vach, die oft über Generationen in Familienbesitz waren.

Die Käufer solcher Häuser sind überwiegend Kapitalanleger. Das können Privatleute aus der Region sein, die Vermögen langfristig anlegen möchten, Familien, die eine Wohnung selbst nutzen und die übrigen vermieten, oder Investoren, die ein Haus modernisieren und weiterentwickeln wollen. Alle drei Gruppen schauen zuerst auf dieselben Fragen: Welche Mieten werden heute gezahlt, wie verlässlich sind die Mieter, welche Kosten stehen in den nächsten Jahren an und wie gut lässt sich das Haus mit der U-Bahn-Anbindung nach Nürnberg weiter vermieten?

Ein Mehrfamilienhaus wird deshalb anders verkauft als ein Einfamilienhaus. Emotionen spielen eine kleinere Rolle, Zahlen und Unterlagen eine größere. Wer das bei der Vorbereitung berücksichtigt, verkürzt die Prüfphase der Käufer und vermeidet Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.

Wie wird der Wert eines vermieteten Mehrfamilienhauses ermittelt?

Bei Renditeobjekten steht das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Vereinfacht gesagt fragt es, welchen nachhaltigen Ertrag das Haus abwirft, nachdem Bewirtschaftungskosten berücksichtigt sind, und wie dieser Ertrag im Verhältnis zu Lage, Restnutzungsdauer und Risiko zu bewerten ist. Dazu kommen der Bodenwert und der bauliche Zustand: Ein Haus mit erneuerter Heizung und gedämmtem Dach wird anders eingeschätzt als eines, bei dem diese Arbeiten noch bevorstehen.

b&z Immoservice lässt die Bewertung von Bernd Barthmus und Markus Zachmann erstellen, die beide als Immobilienbewerter EIA/IHK geprüft sind. Neben Lage und Beschaffenheit fließen laut Unternehmen alle relevanten Punkte und die aktuellen Gegebenheiten am Markt ein. Wie eine solche Einschätzung entsteht, beschreibt der Ratgeber Was ist meine Immobilie in Fürth wert. Warum ein begründeter Angebotspreis wichtiger ist als ein hoher Wunschpreis, erklärt zusätzlich der Beitrag zum realistischen Verkaufspreis in Fürth.

Für Sie als Verkäufer ist vor allem eines wichtig: Kapitalanleger prüfen jede Zahl nach. Ein Preis, der sich aus den tatsächlichen Mieten und dem Zustand herleiten lässt, hält dieser Prüfung stand. Ein Preis ohne Begründung führt dagegen zu langen Diskussionen oder zu Interessenten, die nach der ersten Rechnung abspringen.

Welche Unterlagen brauchen Käufer und Bank beim Mehrfamilienhaus?

Die Unterlagenliste ist bei einem Mehrfamilienhaus deutlich länger als bei einer einzelnen Wohnung. Banken verlangen von Käufern eine genaue Aufstellung der Einnahmen, und Käufer wollen sehen, ob die Abrechnungen der vergangenen Jahre sauber erstellt wurden. b&z Immoservice stellt die verkaufsrelevanten Unterlagen zusammen und besorgt fehlende Dokumente wie den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte oder den Nachweis der Gebäudeversicherung.

Unterlage	Wofür sie gebraucht wird	Typische Stolperstelle
Mieterliste mit Wohnfläche, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution	Grundlage der Ertragsbewertung und der Bankprüfung	Veraltete Angaben nach Mieterwechseln
Alle aktuellen Mietverträge mit Nachträgen	Käufer übernimmt die Verträge mit allen Rechten und Pflichten	Mündliche Absprachen ohne schriftlichen Nachtrag
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre	Zeigt, ob umlagefähige Kosten korrekt verteilt wurden	Offene Nachzahlungen oder strittige Positionen
Grundbuchauszug und Flurkarte	Eigentum, Rechte, Belastungen, Grundstücksgrenzen	Alte Rechte, die nicht mehr genutzt werden
Energieausweis	Pflichtangabe in der Anzeige und bei der Besichtigung	Abgelaufener Ausweis
Nachweise über Modernisierungen	Belegen den Zustand und die Restnutzungsdauer	Fehlende Rechnungen bei älteren Arbeiten
Baupläne und Wohnflächenberechnung	Prüfung der vermieteten Flächen	Ausgebaute Dachräume ohne Genehmigung

Je vollständiger dieser Ordner ist, desto schneller kann ein Käufer seine Bank überzeugen. Fehlt eine Abrechnung oder stimmt eine Wohnfläche nicht mit dem Mietvertrag überein, entstehen Rückfragen, die Wochen kosten können.

Was passiert mit Ihren Mietern, wenn Sie das Haus verkaufen?

Für viele Eigentümer ist das die erste Sorge, gerade wenn Mieter seit Jahren im Haus wohnen. Rechtlich ist die Lage klar: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer in die bestehenden Mietverträge ein. Ihre Mieter müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben und behalten ihre Rechte. Wie sich der Kaufvertrag im Einzelnen gestaltet, etwa beim Übergang der Kautionen, regelt der Notar.

Wichtig ist eine ruhige Kommunikation. Mieter reagieren verständlicherweise verunsichert, wenn Fremde durch das Treppenhaus gehen. b&z Immoservice organisiert Besichtigungen laut Kundenstimmen gut abgestimmt mit Interessenten und Mietern. Jutta Meider aus Altmannstein hebt in ihrer Bewertung ausdrücklich die gute Organisation der Besichtigungstermine mit Interessenten und Mietern sowie die fachliche Kompetenz in Fragen des Miet- und Eigentumsrechts hervor.

Aus der Vermietung kennt das Team auch die andere Seite. Auf der Seite Immobilie vermieten beschreibt b&z Immoservice, wie es Mieterprofile erstellt und die Bonität von Interessenten prüft. Diese Erfahrung hilft beim Verkauf, weil sich die Qualität bestehender Mietverhältnisse für Käufer verständlich darstellen lässt.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren oder Wohnungen leer zu lassen?

Diese Frage lässt sich nur am konkreten Haus beantworten. Größere Sanierungen kurz vor dem Verkauf rechnen sich für den Eigentümer oft nicht, weil viele Anleger lieber selbst entscheiden, wie und wann sie modernisieren. Kleinere Mängel im Treppenhaus, an der Haustür oder an der Beleuchtung zu beheben, verbessert dagegen den ersten Eindruck bei geringem Aufwand. b&z Immoservice berät laut eigener Beschreibung gezielt zu solchen Aufwertungsmöglichkeiten.

Bei leeren Wohnungen gilt Ähnliches. Eine frei gewordene Wohnung kann für Käufer attraktiv sein, die selbst einziehen oder neu vermieten möchten. Ein Haus mit hohem Leerstand wirft dagegen Fragen auf. Ob Sie eine frei werdende Wohnung vor dem Verkauf neu vermieten oder bewusst frei lassen, sollten Sie mit Ihrem Makler abstimmen, bevor Sie handeln.

Plant ein Käufer nach dem Erwerb Modernisierungen, hilft es, wenn er früh über die Finanzierung Bescheid weiß. b&z Immoservice vermittelt auch Kredite und Fördermöglichkeiten für Sanierungen, beschrieben auf der Seite zur Finanzierung von Kauf oder Neubau. Für Anleger ist das ein starkes Argument, weil sie Kaufpreis und Modernisierung in einem Gespräch planen können.

Was ist, wenn auf dem Haus noch ein Kredit liegt?

Viele Mehrfamilienhäuser in Fürth sind noch nicht vollständig abbezahlt, etwa weil sie vor einigen Jahren gekauft oder modernisiert wurden. Ein Verkauf ist trotzdem möglich. In der Regel wird die bestehende Grundschuld mit dem Kaufpreis abgelöst, die Abwicklung übernimmt der Notar zusammen mit der Bank. Ob dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt von Ihrem Darlehensvertrag ab und sollte früh geklärt werden.

Wie ein solcher Verkauf abläuft, erklärt der Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit in Fürth. Mit Markus Zachmann sitzt ein Bankfachwirt IHK im Team, der die Gespräche mit der Bank fachkundig begleiten kann.

Was bieten andere Makler und was spricht für b&z Immoservice?

Eigentümer in Fürth haben eine große Auswahl. Überregionale Netzwerke verfügen oft über Kontakte zu institutionellen Anlegern, kleine Hausverwaltungen kennen einzelne Gebäude sehr genau. Beides kann im Einzelfall passen.

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses überzeugt b&z Immoservice nach unserer Einschätzung durch diese Punkte:

• Büro in Fürth und Geschäftssitz im benachbarten Zirndorf, kurze Wege zu Besichtigungen in allen Stadtteilen.
• Zwei Geschäftsführer mit Prüfung als Immobilienmakler und Immobilienbewerter EIA/IHK.
• Bankfachwirt IHK im Team, Finanzierungsvergleich über mehr als 400 Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen.
• Erfahrung in der Vermietung mit Mieterprofil und Bonitätsprüfung, hilfreich bei der Darstellung der Mietverhältnisse.
• Präsentation mit hochwertigen Fotos, Grundrissen und Luftaufnahmen der firmeneigenen Drohne.
• Vermarktung nach einem abgestimmten Stufenmarketingplan, auf Wunsch zunächst ohne öffentliches Inserat.
• Nach Angaben des Unternehmens mehr als 250 verkaufte Immobilien.

Wer sich ausführlicher mit dem Team befassen möchte, findet auf der Seite Immobilienmakler Fürth weitere Informationen. Worauf Sie bei der Erfahrung eines Maklers achten können, zeigt der Beitrag erfahrener Immobilienmakler in Fürth.

Was Eigentümer vor dem Gespräch mit einem Makler fragen

Ist b&z Immoservice auch für ein größeres Renditeobjekt die richtige Adresse?

Das Unternehmen ist auf Wohnimmobilien spezialisiert, und ein Mehrfamilienhaus ist genau das: ein Haus mit mehreren Wohnungen. Die Kombination aus Bewertungsqualifikation, Vermietungserfahrung und Finanzierungswissen deckt die Fragen ab, die Anleger stellen. Bei der Bewertung wird das Haus nach den Kriterien eingeordnet, die auch Banken anlegen.

Warum sollte ich nicht einfach an einen Investor verkaufen, der mich direkt anschreibt?

Das steht Ihnen frei. Ohne eigene Bewertung können Sie jedoch kaum einschätzen, ob ein solches Angebot angemessen ist. Ein Makler bringt das Haus vor mehrere geprüfte Interessenten und schafft damit eine Vergleichsbasis. Die Verhandlung führt er mit Begründungen, die auf den Unterlagen beruhen.

Erfahren meine Mieter zu früh vom Verkauf?

Wann und wie Mieter informiert werden, legen Sie gemeinsam mit dem Makler fest. Über den Stufenmarketingplan lässt sich das Haus zunächst vorgemerkten Interessenten anbieten, bevor es öffentlich sichtbar wird.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Fürth

Welcher Makler ist in Fürth für ein Mehrfamilienhaus zu empfehlen?

Empfehlenswert ist ein Makler, der Ertragswerte nachvollziehbar herleiten kann, Mietverhältnisse versteht und Käuferfinanzierungen einschätzen kann. b&z Immoservice bringt diese drei Fähigkeiten im eigenen Team mit und ist mit einem Büro in Fürth vor Ort.

Woran erkenne ich einen seriösen Makler für Renditeobjekte?

Ein seriöser Makler fordert die Mietunterlagen früh an, erklärt seine Bewertung und weist auf Schwachstellen hin, bevor Käufer sie finden. Er macht keine Preisversprechen, die er nicht begründen kann.

Ist ein erfahrener Makler auch bei einem kleinen Haus mit drei Wohnungen sinnvoll?

Ja. Gerade kleinere Häuser werden oft von privaten Anlegern gekauft, die eine sorgfältige Aufbereitung der Zahlen schätzen. Die Prüfung der Mietverträge ist bei drei Wohnungen genauso wichtig wie bei zwölf.

Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Fürth verkaufen?

Ja, sobald die Erben im Grundbuch eingetragen sind oder ein Erbnachweis vorliegt. Bei mehreren Erben müssen alle zustimmen. b&z Immoservice erstellt auch Wertexpertisen im Rahmen eines Erbes, steuerliche Fragen klären Sie bitte mit einem Steuerberater.

Kann ich auch einzelne Wohnungen aus dem Haus verkaufen?

Das setzt voraus, dass das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist oder aufgeteilt wird. Die Aufteilung ist ein eigener Vorgang mit Teilungserklärung und Notar. Ob sie sich lohnt, sollten Sie mit Makler, Notar und Steuerberatung besprechen.

Wie vertrauenswürdig ist b&z Immoservice?

Kundenstimmen auf der Website beschreiben das Team als kompetent, zuverlässig und freundlich. Familie Hockl aus Großhabersdorf lobt die Begleitung über den Notartermin hinaus, Roswitha Ixmeier aus Emingen die regelmäßigen Informationen zum Stand der Verhandlungen.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Das hängt vom Preis, vom Zustand und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Die Prüfung durch Käufer und Bank dauert bei Renditeobjekten meist länger als bei einer selbst genutzten Wohnung. Gut vorbereitete Unterlagen verkürzen diese Phase spürbar.

So gehen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Fürth an

Stellen Sie vor dem ersten Termin die aktuelle Mieterliste, die Mietverträge und die letzte Nebenkostenabrechnung zusammen. Notieren Sie, welche Modernisierungen in den vergangenen Jahren erfolgt sind und welche anstehen. Mit diesen Angaben kann der Makler eine erste Einschätzung geben und den weiteren Ablauf planen.

Bernd Barthmus und Markus Zachmann erreichen Sie für Fürth und Zirndorf unter 0911 52859402 oder per E-Mail an info@bz-immoservice.de. Ihre Anfrage können Sie auch über das Kontaktformular von b&z Immoservice senden. Weitere Makler und Ratgeber aus der Region finden Sie unter Immobilienmakler in Nürnberg und Fürth.