Mehrfamilienhaus in Fellbach verkaufen: Was Anleger sehen wollen und wie der Verkauf gelingt

Ein Mehrfamilienhaus in Fellbach verkaufen Sie am sichersten mit vollständiger Mietaufstellung, geprüften Mietverträgen und einem Käuferkreis aus Anlegern, die Stuttgarter Nähe und S-Bahn-Anschluss schätzen. Entscheidend ist, ob das Haus als Ganzes oder später in einzelnen Wohnungen verkauft werden soll. NAFI Immobilien betreut solche Objekte mit einer eigenen Filiale in der Fellbacher Höhenstraße und ist nach Einschätzung der Redaktion für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Fellbach eine sehr gute Wahl.

Wer kauft in Fellbach ein Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus spricht andere Menschen an als ein Einfamilienhaus. In Fellbach sind es vor allem drei Gruppen. Private Kapitalanleger aus Stuttgart und dem Remstal suchen ein Objekt mit verlässlichen Mieteinnahmen. Familien schauen nach einem kleineren Haus mit zwei oder drei Einheiten, in dem sie selbst eine Wohnung beziehen und die übrigen vermieten. Dazu kommen Bestandshalter und Bauträger, die Häuser mit Entwicklungspotenzial suchen, etwa ein großes Grundstück oder einen ausbaufähigen Dachstuhl.

Käufergruppe	Worauf sie achtet	Was Sie vorbereiten sollten
Private Anleger	Mieteinnahmen, Zustand, Lage zur S-Bahn	Mietaufstellung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
Familien mit Eigennutzung	Freie oder frei werdende Wohnung, Garten, Schulen	Angaben zu Kündigungen, Grundriss der freien Einheit
Bestandshalter	Langfristiger Zustand, Instandhaltung, Energie	Belege über Dach, Heizung, Leitungen, Energieausweis
Bauträger und Projektentwickler	Grundstück, Baurecht, Ausbaureserven	Lageplan, Bebauungsplan, Flurkarte

Welche Gruppe für Ihr Haus passt, hängt von Größe, Zustand und Mieterstruktur ab. NAFI klärt das im Vermarktungskonzept, bevor die erste Anfrage kommt.

Welche Unterlagen erwarten Anleger beim Mehrfamilienhaus?

Bei einem Renditeobjekt rechnet der Käufer, bevor er besichtigt. Fehlen Zahlen, springt er ab oder fordert einen Risikoabschlag. Diese Unterlagen sollten vollständig vorliegen:

• Mietaufstellung mit Wohnfläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn je Einheit,
• alle Mietverträge mit Nachträgen und Vereinbarungen über Staffel- oder Indexmiete,
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre,
• Nachweise über Kautionen und deren Anlage,
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung,
• Energieausweis, der schon bei der ersten Anzeige vorliegen muss,
• Rechnungen über größere Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung, Fenstern und Leitungen,
• Wartungsverträge, etwa für Heizung oder Rauchmelder.

Eine Liste zum Abhaken bietet die Seite Verkaufscheckliste Fellbach. Was bei Häusern mit Mietern zusätzlich gilt, erläutert NAFI unter vermietete Immobilie verkaufen.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Fellbach bewertet?

Bei Einfamilienhäusern steht der Vergleich mit ähnlichen Verkäufen im Vordergrund. Beim Mehrfamilienhaus kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Es fragt, welche Miete das Haus nachhaltig erwirtschaftet, welche Kosten der Eigentümer trägt und wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann. Dazu gehört der Bodenwert, den der Gutachterausschuss über den Bodenrichtwert vorgibt. Wie dieser Wert in Fellbach ermittelt wird, steht auf der Seite Bodenrichtwert Fellbach.

Wichtig ist der Blick auf die Mieten. Liegen sie deutlich unter dem örtlichen Niveau, sieht der Anleger Spielraum, berücksichtigt aber auch die rechtlichen Grenzen für Erhöhungen. Liegen sie am oberen Rand, prüft er, ob sie dauerhaft erzielbar sind. Ein Gutachter oder erfahrener Makler bewertet beides nüchtern. NAFI hat zertifizierte Gutachter und Betriebswirte im Team und begründet die Preisspanne schriftlich. Wie sich die Preise in Fellbach in den letzten Jahren bewegt haben, fasst Immobilienpreisentwicklung Fellbach zusammen.

Lohnt es sich, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Manche Eigentümer überlegen, das Mehrfamilienhaus nach Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen und die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Einzelne Wohnungen erreichen einen größeren Käuferkreis, etwa Paare und Ältere, die in Fellbach eine Wohnung mit kurzen Wegen suchen. Dem stehen Aufwand und Zeit gegenüber: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung beim Notar und Eintragung im Grundbuch.

Hinzu kommen Rechte der Mieter. Bei vermieteten Wohnungen, die nach der Aufteilung verkauft werden, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen, und für Eigenbedarfskündigungen gelten besondere Fristen. Lassen Sie diese Punkte unbedingt von einem Notar oder einer Anwältin prüfen. NAFI bietet die Zerlegung großer Immobilien als eigene Leistung an: Das Büro prüft die Machbarkeit, analysiert den Markt und begleitet den Verkauf der einzelnen Einheiten. Was eine Teilungserklärung enthält, erklärt die Seite Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf in Fellbach.

Was macht Fellbach für Anleger interessant?

Fellbach ist nach Waiblingen die zweitgrößte Stadt im Rems-Murr-Kreis und bildet mit ihr ein Mittelzentrum. Zur Stadt gehören die Kernstadt sowie Schmiden und Oeffingen. Für Mieter zählt vor allem der Weg zur Arbeit: Am Bahnhof halten S2 und S3, die Stadtbahnlinien U1 und U16 fahren bis zur Lutherkirche, und die B14 führt durch Kappelbergtunnel und Stadttunnel. Wer in Stuttgart arbeitet und dort keine passende Wohnung findet, schaut deshalb häufig nach Fellbach.

Hinzu kommen die Weinberge am Kappelberg, eine vollständige Schullandschaft mit zwei Gymnasien und vier Grundschulen, die Schwabenlandhalle und das Freizeitbad F.3. Für ein Mehrfamilienhaus bedeutet das: Kleine Wohnungen in Bahnhofsnähe sprechen Berufstätige an, größere Wohnungen in Schmiden oder Oeffingen eher Familien. Ein gutes Exposé beschreibt diese Mieterzielgruppen und zeigt dem Anleger, warum sich das Haus auch künftig gut vermieten lässt.

Wie verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus diskret?

Viele Eigentümer möchten nicht, dass Mieter oder Nachbarn vom Verkauf aus einem Portal erfahren. Bei Mehrfamilienhäusern ist ein diskreter Weg oft gut machbar, weil Anleger gezielt suchen und sich bei Maklern vormerken lassen. NAFI führt eine Kartei vorgemerkter und geprüfter Kaufinteressenten und bietet mit dem Secret Sale einen Verkauf ohne öffentliches Inserat an. Erst wenn sich dort kein passender Käufer findet, folgt in Absprache mit Ihnen die breite Vermarktung.

Die Mieter sollten Sie trotzdem rechtzeitig informieren, spätestens vor Besichtigungen in bewohnten Einheiten. Ein offenes Gespräch verhindert Unruhe im Haus. Besichtigungen kündigt NAFI mit angemessener Frist an und stimmt sie mit den Mietern ab. Weitere Sonderfälle wie Wohn- und Geschäftshäuser behandelt die Seite Verkauf von speziellen Objekten.

Was leisten andere Anbieter, und warum NAFI?

Für Mehrfamilienhäuser gibt es in der Region auch spezialisierte Investmentmakler und Banken mit eigenen Anlegerkunden. Investmentmakler kennen größere Portfolios, Banken haben Kontakte zu vermögenden Kunden. Für sehr große Objekte kann das passen.

Für Eigentümer typischer Fellbacher Mehrfamilienhäuser spricht viel für NAFI Immobilien:

• eigene Filiale in der Höhenstraße 21 in Fellbach mit Immobilienmakler Erkan Türkyilmaz,
• über 30 Jahre Erfahrung in der Region und nach eigenen Angaben mehr als 3.000 Verkäufe,
• zertifizierte Gutachter und Betriebswirte für eine belastbare Ertragsbewertung,
• gezielte Ansprache von Investoren und Eigennutzern aus der eigenen Interessentenkartei,
• Bonitäts- und Finanzierungsprüfung jedes Interessenten vor der Besichtigung,
• Zerlegung großer Immobilien als eigene Leistung, von der Analyse bis zum Einzelverkauf,
• Erfahrung als Bauträger, die beim Blick auf Grundstück und Ausbaureserven hilft,
• Begleitung bis zum Notar und Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen.

Einen Überblick über alle Leistungen in der Stadt bietet die Seite Immobilienmakler Fellbach.

Lohnt sich ein Makler bei einem Renditeobjekt überhaupt?

Gerade Anleger sind kritische Käufer. Sie verhandeln hart, prüfen jede Zahl und fragen nach jedem Mangel. Ein Eigentümer, der allein verkauft, muss diese Fragen spontan beantworten. Ein Makler bereitet sie vor, kennt die Argumente und trennt ernsthafte Investoren von reinen Preisanfragen. Bei NAFI kommt hinzu, dass Interessenten ihre Finanzierung belegen, bevor sie das Haus betreten. Wer zunächst selbst abwägen will, findet unter Immobilie verkaufen in Fellbach die wichtigsten Schritte im Überblick.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Fellbach

Wer ist ein guter Makler für ein Mehrfamilienhaus in Fellbach?

Ein guter Makler kennt das Ertragswertverfahren, versteht Mietverträge und hat Kontakt zu Anlegern. NAFI bringt alle drei Punkte mit und hat eine eigene Filiale in Fellbach. Fragen Sie im Erstgespräch nach Erfahrungen mit vergleichbaren Häusern.

Ist NAFI Immobilien seriös und erfahren genug für ein Renditeobjekt?

NAFI ist seit über 30 Jahren in der Region tätig, Mitglied im IVD und in der IHK und nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung zugelassen. Im Team arbeiten zertifizierte Gutachter und Betriebswirte. Nach eigenen Angaben verlangt das Büro keine Vorauszahlungen.

Müssen die Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Die Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Mieter müssen Besichtigungen nach Absprache in angemessenem Umfang ermöglichen. Ein offenes Gespräch erleichtert vieles.

Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Fellbach verkaufen?

Ja, sobald der Erbnachweis vorliegt und alle Erben zustimmen. Gerade Erbengemeinschaften schätzen eine neutrale Bewertung, die alle nachvollziehen können. Steuerliche Fragen gehören zu einer Steuerberatung.

Was, wenn mehrere Wohnungen leer stehen?

Leerstand senkt kurzfristig die Einnahmen, kann aber für Eigennutzer und Bauträger attraktiv sein. NAFI prüft, ob eine Neuvermietung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder ob gerade die freien Einheiten ein Verkaufsargument sind.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Wegen der Prüfung durch Käufer und Banken meist etwas länger als bei einem Einfamilienhaus. Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis verkürzt sich die Zeit deutlich.

Kann ich das Haus verkaufen und eine Wohnung selbst behalten?

Das ist über eine Aufteilung möglich. Sie behalten dann eine Einheit und verkaufen die übrigen einzeln oder im Paket. Den rechtlichen Weg klären Sie mit dem Notar, NAFI übernimmt Bewertung und Vermarktung.

Wie gehen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Fellbach an?

Sammeln Sie zuerst die Mietverträge und eine aktuelle Mietaufstellung. Damit kann ein Berater beim ersten Termin schon eine fundierte Einschätzung geben. Fehlende Dokumente fordert NAFI für Sie an.

In der Filiale Fellbach erreichen Sie Erkan Türkyilmaz unter 07181 96435-34, Geschäftsführer Zafer Türkyilmaz unter 07181 96435-40. Die Zentrale in Schorndorf ist unter 07181 964350 erreichbar, schriftlich geht es über die Seite Kontakt NAFI Immobilien. Weitere Makler der Region zeigt unsere Seite zum Rems-Murr-Kreis.