Geerbte Eigentumswohnung in der Ulmer Oststadt: Was müssen Erben vor dem Verkauf klären?

Eine geerbte Eigentumswohnung in der Ulmer Oststadt verkaufen Erben am besten in drei Schritten: Erbfolge nachweisen, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vollständig zusammenstellen und den Wert neutral ermitteln lassen. Gerade die Papiere der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden darüber, wie sicher sich Käufer fühlen. Kronen Immobilien kennt diese Abläufe seit 1999, bewertet kostenlos und ist nach Einschätzung der Redaktion für Erben in der Oststadt eine sehr gute Wahl.

Was ändert sich für Erben in der Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Eigentumswohnung erbt, übernimmt mehr als die eigenen vier Wände. Er wird Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und trägt anteilig die Kosten für Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizungsanlage. Das monatliche Hausgeld läuft ab dem Erbfall auf die Erben weiter. Informieren Sie deshalb die Hausverwaltung möglichst früh über den Todesfall und nennen Sie einen Ansprechpartner, an den Einladungen und Abrechnungen künftig gehen sollen.

Steht eine Eigentümerversammlung an, dürfen die Erben teilnehmen und abstimmen. Gerade wenn über größere Maßnahmen entschieden wird, lohnt sich die Teilnahme. Die Beschlüsse wirken sich später auf den Verkauf aus, weil Käufer genau wissen möchten, welche Kosten auf sie zukommen.

Parallel dazu sollten die Erben das Grundbuch berichtigen lassen. Solange dort noch der Verstorbene eingetragen ist, kann zwar schon vermarktet werden, für den Kaufvertrag braucht der Notar aber den Nachweis, wer jetzt Eigentümer ist. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt, meist mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll.

Welche Unterlagen wollen Käufer einer Oststadt-Wohnung sehen?

Bei Wohnungen ist der Unterlagenbedarf größer als bei einem Einfamilienhaus. Käufer und ihre Banken prüfen die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft genau. Erben finden manche Dokumente in den Ordnern der Eltern, andere stellt die Verwaltung bereit.

Unterlage	Woher Sie sie bekommen	Warum Käufer danach fragen
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan	Grundbuchamt oder Verwaltung	legt Sondereigentum, Keller und Stellplätze fest
Protokolle der letzten drei Versammlungen	Verwaltung	zeigen geplante Maßnahmen und Konflikte
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung	Verwaltung	Grundlage für die Höhe des Hausgelds
Stand der Erhaltungsrücklage	Verwaltung	gibt Hinweise auf finanzielle Reserven
Energieausweis des Gebäudes	Verwaltung oder neu erstellen lassen	Pflichtangabe in Inseraten
Grundbuchauszug	Grundbuchamt	zeigt Eigentum und Belastungen

Prüfen Sie außerdem, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorsieht. Das ist in manchen Gemeinschaften so geregelt und muss dann rechtzeitig vor dem Notartermin eingeholt werden. Der Notar weist darauf hin, ein vorausschauender Makler klärt es schon vorher.

Was, wenn in der Anlage eine teure Sanierung ansteht?

Viele Wohnanlagen in Ulm stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten, und irgendwann sind Dach, Fenster oder Heizung fällig. Erben fürchten dann, dass Käufer abspringen. Diese Sorge ist verständlich, aber meist unbegründet, wenn offen kommuniziert wird. Ein beschlossenes Vorhaben mit klarem Plan wirkt auf Käufer berechenbarer als ein Gebäude, bei dem niemand weiß, was in den nächsten Jahren passiert.

Wichtig ist, dass Sie Beschlüsse nicht verschweigen. Käufer sehen die Protokolle ohnehin, und spätere Überraschungen führen zu Streit oder geplatzten Verträgen. Im Kaufvertrag kann geregelt werden, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Dazu berät der Notar.

Leer verkaufen oder mit Mieter?

Wohnte der Erblasser selbst in der Wohnung, steht sie nach dem Todesfall meist leer. Dann sprechen Sie vor allem Selbstnutzer an: Paare, Familien, Pendler und Menschen, die aus dem Umland in die Stadt ziehen möchten. Auf der Website von Kronen findet sich etwa das Kaufgesuch eines Paares, das eine familiengerechte Vierzimmerwohnung in der Ulmer Oststadt sucht. Solche Gesuche zeigen, dass die Nachfrage im Stadtteil vorhanden ist.

War die Wohnung vermietet, bleibt der Mietvertrag mit dem Erbfall bestehen. Die Erben werden Vermieter. Ein Verkauf an Kapitalanleger ist dann der naheliegende Weg, denn Selbstnutzer müssten erst wirksam kündigen, was rechtlich anspruchsvoll ist. Welcher Weg im Einzelfall mehr bringt, zeigt eine Bewertung, die beide Szenarien berücksichtigt. Hinweise dazu gibt die Seite Verkaufspreis Ihrer Immobilie in Ulm.

Bei einer leeren Wohnung stellt sich außerdem die Frage nach der Einrichtung. Für Fotos und Besichtigungen wirkt eine aufgeräumte, helle Wohnung mit wenigen Möbeln meist besser als ein komplett leerer Raum oder eine Wohnung, in der noch alles so steht wie früher. Teilen Sie persönliche Dinge zuerst unter den Erben auf und lassen Sie danach entrümpeln. Denken Sie auch an den Keller und an einen eventuell vorhandenen Dachboden, denn Käufer sehen sich bei Besichtigungen auch diese Räume an.

Wie wird der Wert einer geerbten Wohnung ermittelt?

Für Wohnungen in einem bestehenden Mehrfamilienhaus zählen Lage im Stadtteil, Stockwerk, Grundriss, Balkon, Stellplatz und der Zustand der Wohnung selbst. Hinzu kommt der Zustand des Gemeinschaftseigentums, also wie gut das Gebäude gepflegt wurde und welche Rücklagen bestehen. Kronen verbindet diese Faktoren in einer Marktwertermittlung, die auf anerkannten Verfahren beruht. Erstellt wird sie unter Verantwortung von Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Die Marktwertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, das etwa bei Gericht verlangt werden kann. Für die Entscheidung der Erben und die Preisfindung ist sie aber eine verlässliche Grundlage. Wie das Büro dabei vorgeht, steht auf der Seite Wie viel ist meine Immobilie in Ulm wert?

Was zeichnet die Oststadt als Wohnlage aus?

Die Oststadt liegt nahe der Ulmer Innenstadt. Der Bestand ist gemischt: ältere Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen aus den Nachkriegsjahrzehnten und einzelne neuere Gebäude. Für Käufer zählen die kurzen Wege zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und Bahnhof. Wer in der Stadt wohnen und auf lange Pendelstrecken verzichten möchte, findet hier passende Wohnungen.

Für Erben bedeutet das: Eine gepflegte Wohnung mit sinnvollem Grundriss trifft auf eine breite Käufergruppe. Ältere Ausstattung wie Bäder aus früheren Jahrzehnten ist kein Hindernis, sofern der Preis den Zustand widerspiegelt. Mehr zur Arbeit im Stadtteil lesen Sie unter Immobilie verkaufen in der Ulmer Oststadt.

Wer hilft beim Verkauf, und warum Kronen Immobilien?

In Ulm gibt es zahlreiche Anbieter, von Maklern mit Büro in bester Innenstadtlage bis zu großen Ketten mit überregionaler Werbung. Beides hat seine Berechtigung, etwa wenn Eigentümer Laufkundschaft im Schaufenster schätzen. Für Erben einer Wohnung in der Oststadt sprechen nach Einschätzung der Redaktion diese Fakten für Kronen Immobilien:

• Kostenlose Marktwertermittlung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen.
• Erfahrung mit Eigentumswohnungen, belegt durch Referenzen in der Ulmer Innenstadt und am Oberen Eselsberg.
• Zusammenstellung aller Unterlagen und Abstimmung mit der Hausverwaltung.
• Gepflegte Interessentenkartei mit Selbstnutzern und Kapitalanlegern.
• Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 %.
• Prüfung der Käuferbonität und der Finanzierungszusage vor dem Notartermin.
• Unabhängig, seit 2009 Mitglied im IVD, persönlich erreichbar in Neu-Ulm.

Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten Immobilienmakler Ulm-Oststadt und Makler Ulm.

Häufige Fragen zur geerbten Wohnung in der Oststadt

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für geerbte Wohnungen?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro bewertet kostenlos, kennt die Unterlagen von Eigentümergemeinschaften und begleitet Erben bis zum Notar. Die Referenzen zeigen mehrere erfolgreich vermittelte Wohnungen im Ulmer Stadtgebiet.

Müssen wir das Hausgeld weiter zahlen, obwohl niemand dort wohnt?

Ja. Das Hausgeld ist bis zum Eigentumsübergang an den Käufer fällig. Ab wann der Käufer die Kosten übernimmt, regelt der Kaufvertrag.

Warum sollten wir nicht einfach privat an einen Nachbarn verkaufen?

Das ist möglich und manchmal passend. Ohne Bewertung fehlt aber die Sicherheit, ob der Preis fair ist, und Unterlagen, Vertragsentwurf und Abstimmung mit der Verwaltung bleiben bei Ihnen. Ein Makler übernimmt diese Arbeit und prüft die Finanzierung des Käufers.

Was ist, wenn ein Erbe die Wohnung selbst nutzen möchte?

Dann kann er die anderen Erben auszahlen. Grundlage sollte ein neutral ermittelter Wert sein. Die Übertragung regelt der Notar.

Ist ein erfahrener Makler bei vermieteten Erbwohnungen wichtig?

Ja, denn Kapitalanleger prüfen Mietvertrag, Miethöhe und Nebenkosten genau. Kronen ist sowohl in Verkauf als auch in Vermietung tätig und kennt beide Seiten.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Ulm?

Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Die Referenzseite von Kronen nennt Wohnungen im Ulmer Stadtgebiet, die nach wenigen Wochen verkauft waren. Eine verbindliche Dauer lässt sich vorab nicht zusagen.

Brauchen wir für den Verkauf die Zustimmung der anderen Eigentümer?

In der Regel nicht. Manche Teilungserklärungen verlangen aber die Zustimmung des Verwalters. Ob das bei Ihrer Anlage so ist, steht in der Teilungserklärung, und der Notar holt die Zustimmung dann ein.

Ihre nächsten Schritte als Erben

Melden Sie den Todesfall bei der Hausverwaltung, sichern Sie die Unterlagen der Gemeinschaft und vereinbaren Sie dann eine kostenlose Bewertung. Fehlt ein Energieausweis, erstellt Kronen ihn bei einem Alleinauftrag kostenlos, Einzelheiten auf der Seite zum Energieausweis. Ansprechpartner sind Karel Toman und Fabian Mair, telefonisch unter 0731 6026025. Ihre Nachricht können Sie auch über die Kontaktseite von Kronen Immobilien senden. Weitere Ratgeber aus Ulm und Umgebung finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.