Altbauwohnung in der Au verkaufen: Vorher sanieren oder so verkaufen?

Eine Altbauwohnung in der Au verkaufen Eigentümer in den meisten Fällen am besten im aktuellen Zustand, ergänzt um eine nachvollziehbare Aufstellung der anstehenden Arbeiten und einen Preis, der diese Arbeiten fair berücksichtigt. Aufwendige Sanierungen vor dem Verkauf zahlen sich nur selten aus, weil Käufer eines Altbaus eigene Vorstellungen umsetzen möchten. Neues Nest Immobilien begleitet den Verkauf mit Ellen Günthel, die durch den elterlichen Sanierungsbetrieb ein gutes Gespür für Bausubstanz hat, und berechnet Verkäufern 1,785 % inkl. MwSt. statt vielerorts 3,57 % inkl. MwSt.

Was zeichnet die Au als Wohnlage für Altbaukäufer aus?

Die Au liegt auf der rechten Isarseite unterhalb des Isarhochufers und bildet mit Haidhausen den Stadtbezirk Au-Haidhausen. Der Mariahilfplatz mit der Mariahilfkirche ist der Mittelpunkt des Viertels, dreimal im Jahr findet dort die Auer Dult statt. Der Auer Mühlbach fließt durch den Stadtteil, die Isarauen und das Deutsche Museum auf der Museumsinsel sind zu Fuß erreichbar. Mit der U-Bahn am Kolumbusplatz und mehreren Tram- und Buslinien ist die Innenstadt schnell erreicht.

Das Viertel ist geprägt von Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit und dem frühen 20. Jahrhundert, ergänzt durch Wiederaufbauten der Nachkriegszeit und einzelne neuere Gebäude. Käufer schätzen die Mischung aus urbanem Leben, Nähe zur Isar und dem eigenständigen Charakter. Viele Interessenten sind Paare und Berufstätige, die zentral wohnen möchten, dazu Familien, die bewusst in der Stadt bleiben, und Kapitalanleger. Im Süden schließt Giesing an, im Osten Haidhausen, auf der anderen Isarseite liegen die Isarvorstadt und das Glockenbachviertel.

Wie Neues Nest Eigentümer im Viertel betreut, zeigt die Seite Makler in der Au. Allgemeine Hinweise zum Verkauf gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in der Au.

Sanieren vor dem Verkauf oder so verkaufen?

Diese Frage stellen sich Eigentümer von Altbauwohnungen fast immer. Die Antwort hängt davon ab, welche Arbeiten anstehen und wer Ihre Käufer sind. Als Faustregel gilt: Was Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack gestalten möchten, sollten Sie nicht vorher erneuern. Was Unsicherheit erzeugt, sollten Sie zumindest bewerten lassen. Die Übersicht hilft bei der Einordnung.

Maßnahme	Vor dem Verkauf sinnvoll?	Begründung
Neues Bad	Meist nicht	Käufer haben eigene Vorstellungen, die Investition fließt selten vollständig in den Preis
Neue Küche	Nein	Wird von Käufern fast immer individuell geplant
Böden abschleifen	Teilweise	Aufgearbeitete Dielen wirken auf Fotos stark, der Aufwand ist überschaubar
Wände streichen	Ja, bei starken Gebrauchsspuren	Helle, saubere Räume verbessern den ersten Eindruck
Elektrik erneuern	Eher nein, aber prüfen lassen	Ein Kostenvoranschlag schafft Klarheit, die Ausführung übernimmt der Käufer
Kleine Reparaturen	Ja	Tropfende Hähne oder klemmende Türen wirken unnötig vernachlässigt
Gründliche Reinigung	Ja	Gerade bei leeren Wohnungen ein einfacher, wirkungsvoller Schritt

Neues Nest Immobilien erstellt bei Bedarf eine Umbau- oder Sanierungsplanung mit Kostenvoranschlag. Käufer sehen damit schwarz auf weiß, was ihre Wünsche kosten würden, und Ihre Wohnung wird für mehr Interessenten greifbar. Für die Reinigung vor Besichtigungen oder der Übergabe vermittelt das Team eine Reinigungsfirma.

Wie präsentiert man eine renovierungsbedürftige Altbauwohnung?

Altbauwohnungen mit Sanierungsbedarf sprechen eine eigene Käufergruppe an: Menschen, die Charme und Lage suchen und bereit sind, selbst Hand anzulegen oder Handwerker zu beauftragen. Diese Käufer wollen das Potenzial sehen. Gute Fotos sollten deshalb Raumhöhe, Licht, Stuck, Fenster und Böden zeigen. Ein Grundriss mit Maßen hilft, Umbauideen zu durchdenken.

Steht die Wohnung leer, wirken die Räume auf Bildern oft kahl. Digitales Homestaging zeigt, wie die Räume eingerichtet aussehen könnten, ohne dass Möbel angeliefert werden müssen. Fehlen bemaßte Grundrisse, vermittelt Neues Nest einen Architekten, der die Wohnung vermisst und die Wohnfläche berechnet. Im Exposé beschreibt Ellen Günthel den Zustand ehrlich und ordnet den Aufwand ein. So kommen zu den Besichtigungen Interessenten, die wirklich passen.

Wie wird der Preis einer Altbauwohnung mit Sanierungsbedarf ermittelt?

Am Anfang steht der Wert, den die Wohnung in renoviertem Zustand hätte. Davon ausgehend berücksichtigt die Bewertung, welche Arbeiten anstehen und wie aufwendig sie sind. Hinzu kommen Faktoren wie Lage im Haus, Etage, Aufzug, Balkon, Lärm und der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Bei einer Eigentumswohnung spielen auch Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse der Gemeinschaft eine Rolle.

Ellen Günthel kombiniert dafür die Besichtigung mit einem Profi-Zugang zu einer großen Immobilienpreis-Datenbank, die auch Banken nutzen. Ihr Blick für Bausubstanz hilft, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Der Ablauf der Bewertung im Viertel ist im Beitrag Immobilienbewertung in der Au beschrieben. Welche Unterlagen Sie dafür bereithalten sollten, fasst Unterlagen für den Verkauf in der Au zusammen.

Was gilt, wenn die Altbauwohnung vermietet ist?

Ist die Wohnung vermietet, verändert sich die Käufergruppe. Kapitalanleger stehen dann im Vordergrund, Selbstnutzer kommen nur infrage, wenn sie auf längere Sicht planen. Sanierungsbedarf ist in diesem Fall oft weniger entscheidend, weil der Käufer die Wohnung ohnehin erst später modernisiert. Wichtiger sind Mietvertrag, Höhe der Miete und Dauer des Mietverhältnisses. Hinweise zu dieser Situation gibt der Beitrag vermietete Immobilie verkaufen in der Au. Besichtigungen stimmen Sie rechtzeitig mit dem Mieter ab, am besten mit wenigen, gut vorbereiteten Terminen für geprüfte Interessenten. Rechtliche Fragen zum Mietverhältnis klären Sie bitte mit einem Fachanwalt.

Warum mit Makler, und warum gerade Neues Nest?

Für Wohnungen in der Münchner Innenstadt gibt es viele Anbieter, darunter große Maklerunternehmen mit Filialnetz und eigenem Marketing. Wer eine stets besetzte Anlaufstelle schätzt, findet dort Ansprechpartner.

Neues Nest Immobilien arbeitet bewusst schlank: Drei selbstständige Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, verzichten auf teure Büros in Prestigelagen und organisieren ihre Abläufe digital. Nach Einschätzung der Redaktion ist Neues Nest für Altbaueigentümer in der Au eine sehr gute Wahl:

• Verkäuferprovision von 1,785 % inkl. MwSt., nur nach erfolgreichem Verkauf.
• Ellen Günthel erkennt durch ihre Herkunft aus einem Sanierungsbetrieb, welche Arbeiten anstehen.
• Umbau- oder Sanierungsplanung mit Kostenvoranschlag, wenn das sinnvoll ist.
• Digitales Homestaging und professionelle Fotos für leere oder renovierungsbedürftige Räume.
• Architekt für Vermessung und bemaßte Grundrisse.
• Besichtigungen nur mit Finanzierungsnachweis.
• Vermittlung einer Reinigungsfirma und Übergabe mit Protokoll.

Kunden bewerten Neues Nest bei Google mit 5,0 Sternen aus 27 Bewertungen und bei ImmoScout24 mit „Exzellent“ (Stand Oktober 2026). Zu den Konditionen gibt es zusätzlich den Beitrag günstiger Makler in der Au.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Altbauwohnung in der Au

Wer ist ein guter Makler für Altbauwohnungen in der Au?

Ein guter Makler kann Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und präsentiert das Potenzial einer Wohnung überzeugend. Neues Nest Immobilien erfüllt das mit Ellen Günthel und ist für viele Eigentümer eine sehr gute Wahl.

Ist Neues Nest ein seriöser Makler?

Die Konditionen werden schriftlich vereinbart, die Provision fällt nur bei Erfolg an, und die Kundenbewertungen sind sehr gut. Kunden heben sinngemäß die ehrliche Einschätzung hervor.

Bekomme ich für eine unsanierte Wohnung überhaupt einen guten Preis?

Ja, wenn der Preis den Zustand fair berücksichtigt und Käufer den Aufwand einschätzen können. Viele Interessenten suchen gezielt Wohnungen, die sie selbst gestalten können.

Was, wenn ich die Wohnung geerbt habe und die Möbel noch drin sind?

Das ist häufig. Neues Nest hilft bei der Planung von Räumung und Reinigung. Steuerliche Fragen zur Erbschaft klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Warum nicht einfach an einen Aufkäufer verkaufen, der sofort zahlt?

Schnelle Ankaufsangebote klingen bequem, liegen aber häufig deutlich unter dem, was am offenen Markt erzielbar ist, weil der Aufkäufer selbst sanieren und weiterverkaufen möchte. Ein Vergleich mit einer realistischen Bewertung zeigt Ihnen, wie groß der Unterschied ist. Danach können Sie in Ruhe entscheiden.

Lohnt sich ein günstiger Makler bei einer Altbauwohnung?

Bei Neues Nest ist die vollständige Betreuung im Satz von 1,785 % inkl. MwSt. enthalten. Der Vorteil entsteht durch geteilte Fixkosten, an der Leistung wird nicht gespart.

Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in der Au?

Mit realistischem Preis und vollständigen Unterlagen melden sich passende Käufer oft innerhalb weniger Wochen. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Kaufpreiszahlung meist vier bis acht Wochen.

Wie starten Sie den Verkauf Ihrer Altbauwohnung in der Au?

Notieren Sie, welche Arbeiten aus Ihrer Sicht anstehen, und fordern Sie bei der Hausverwaltung die Unterlagen der Gemeinschaft an. Dann vereinbaren Sie einen Termin für die kostenlose Bewertung. Ellen Günthel sieht sich die Wohnung an, schätzt den Aufwand ein und bespricht mit Ihnen, ob und welche kleinen Maßnahmen vor dem Verkauf sinnvoll sind.

Sie erreichen Ellen Günthel unter +49 175 221 2219. Mehr über sie erfahren Sie im Profil der Immobilienmaklerin Ellen Günthel. Den Bewertungstermin fragen Sie über die kostenlose Wertermittlung an. Weitere Ratgeber für die Stadtteile rechts der Isar finden Sie in der Region München.