Bauernhaus oder Hofstelle in Illerrieden verkaufen: Was ist erlaubt, wer kauft, was ist es wert?

Ein Bauernhaus oder eine ehemalige Hofstelle in Illerrieden verkaufen Sie erfolgreich, wenn Sie früh klären, was baurechtlich mit Wohnhaus, Scheune und Stall erlaubt ist, und die Käufer ansprechen, die genau so ein Anwesen suchen. Das sind Liebhaber ländlicher Häuser, Familien mit Platzbedarf, Handwerker, Tierhalter und bei Lagen im Ortskern auch Bauträger. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm bewertet solche Objekte kostenlos durch ein Team mit zertifiziertem Sachverständigen und verlangt von Verkäufern nur 2,5 % Provision statt 3,57 %. Für Eigentümer in Illerrieden, Dorndorf und Wangen ist das Büro nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was macht den Verkauf eines Bauernhauses besonders?

Illerrieden liegt im südlichen Alb-Donau-Kreis an der Iller. Wie in vielen Dörfern der Region prägen alte Bauernhäuser und ehemalige Hofstellen die Ortskerne. Viele davon werden nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Oft wohnt noch die ältere Generation im Wohnteil, während Scheune und Stall leer stehen oder als Lager dienen. Wenn ein solches Anwesen verkauft wird, stellen sich Fragen, die bei einem normalen Einfamilienhaus keine Rolle spielen.

Wie groß ist die bewohnbare Fläche tatsächlich? Darf die Scheune ausgebaut werden? Gehören Äcker oder Wiesen dazu, und wie werden sie verkauft? Wie ist der Zustand von Dachstuhl, Mauerwerk und Fundamenten? Und wer kauft ein Anwesen mit so viel Fläche und so viel Arbeit? Wie Kronen den Verkauf im Ort angeht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Illerrieden.

Liegt Ihre Hofstelle im Ortskern oder im Außenbereich?

Diese Frage entscheidet über fast alles. Hofstellen im bebauten Ortsbereich können in der Regel wie andere Wohngrundstücke genutzt werden. Eine Umnutzung der Scheune zu Wohnraum ist dann häufig möglich, wenn sie sich in die Umgebung einfügt. Auch ein Abriss und Neubau kommt in Betracht. Für Bauträger und Familien, die neu bauen wollen, sind solche Grundstücke interessant.

Liegt die Hofstelle dagegen außerhalb des Ortes, gelten strengere Regeln. Landwirtschaftliche Betriebe dürfen dort bauen, weil sie privilegiert sind. Wird die Landwirtschaft aufgegeben, entfällt diese Privilegierung, und neue Nutzungen brauchen eine Genehmigung, die nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt wird. Fragen Sie deshalb vor der Vermarktung beim Bauamt nach, was erlaubt ist. Käufer und ihre Banken werden genau das wissen wollen.

Wer kauft ein Bauernhaus in Illerrieden?

Die Zielgruppe ist kleiner als bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus, dafür sind die Interessenten oft sehr entschlossen. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Käufer und was sie an einem Bauernhaus reizt.

Käufergruppe	Was sie sucht	Worauf sie achtet
Liebhaber ländlicher Häuser	Charakter, Geschichte, Platz	Substanz, Dachstuhl, Feuchtigkeit
Familien mit Platzbedarf	Viel Wohnfläche und Garten	Umbaukosten, Heizung, Schulwege
Handwerker und Selbstständige	Wohnen und Werkstatt an einem Ort	Zulässige gewerbliche Nutzung, Zufahrt
Tierhalter	Stall, Koppel, Fläche	Erlaubte Tierhaltung, Nachbarschaft
Bauträger	Grundstück im Ortskern für Neubau	Baurecht, Abrisskosten, Ausnutzung

Viele dieser Käufer kommen aus Ulm, Neu-Ulm und dem Illertal und suchen bewusst das Leben auf dem Land. Kronen Immobilien erreicht sie über Portale, regionale Medien und die eigene Interessentenkartei. Ein Blick auf die aktuellen Kaufangebote zeigt, wie das Büro Häuser im Umland präsentiert.

Wie wird ein Bauernhaus bewertet?

Bauernhäuser lassen sich schwer mit anderen Häusern vergleichen. Jedes Anwesen ist anders: Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Verhältnis von Wohnteil zu Ökonomieteil, Zustand der Bausubstanz und die Möglichkeiten der Umnutzung unterscheiden sich stark. Vergleichsverkäufe gibt es in einem kleinen Ort kaum. Deshalb steht das Sachwertverfahren im Vordergrund, ergänzt um eine genaue Betrachtung der Nutzungsmöglichkeiten. Ein großer, intakter Dachstuhl über einer Scheune im Ortskern ist anders zu bewerten als eine baufällige Scheune im Außenbereich.

Kronen Immobilien ermittelt den Marktwert kostenlos. Geschäftsinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Gerade bei Hofstellen ist dieses Fachwissen wertvoll, weil Substanz und Baurecht zusammen betrachtet werden müssen. Mehr zur Vorgehensweise lesen Sie auf der Seite zur kostenlosen Wertermittlung.

Was passiert mit den landwirtschaftlichen Flächen?

Gehören zum Hof Äcker, Wiesen oder Wald, stellt sich die Frage, ob diese mit verkauft werden. Für Käufer des Wohnhauses sind große landwirtschaftliche Flächen oft nicht interessant. Landwirte aus der Umgebung dagegen suchen solche Flächen. Häufig ist es deshalb sinnvoll, Hofstelle und Flächen getrennt zu verkaufen. Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen können ab einer bestimmten Größe eine behördliche Genehmigung und Vorkaufsrechte greifen. Bestehende Pachtverträge gehen in der Regel auf den Käufer über.

Kronen Immobilien bespricht mit Ihnen, welche Aufteilung den besten Gesamterlös verspricht. Rechtliche Fragen klärt der Notar, steuerliche Fragen zur Aufgabe eines landwirtschaftlichen Betriebs gehören zur Steuerberatung.

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Hofstelle?

Bei Bauernhäusern fehlen erfahrungsgemäß häufiger Unterlagen als bei jüngeren Häusern. Pläne aus der Bauzeit sind verschollen, Umbauten wurden nie gezeichnet, Wohnflächen nie berechnet. Stellen Sie zusammen, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen und Pläne, Pachtverträge für Flächen, Nachweise über Modernisierungen sowie einen Energieausweis für den Wohnteil. Kronen Immobilien fordert fehlende Bau- und Lagepläne bei den Behörden an und kann bei Bedarf eine Wohnflächenberechnung veranlassen.

Prüfen Sie außerdem, ob Rechte Dritter eingetragen sind, etwa Wegerechte zu angrenzenden Feldern oder Leitungsrechte. In Baden-Württemberg kann zusätzlich das Baulastenverzeichnis Einträge enthalten. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto leichter fällt Käufern und ihren Banken die Entscheidung.

Wie können Käufer ein Bauernhaus finanzieren?

Banken sind bei ungewöhnlichen Objekten vorsichtiger als bei einem Standardhaus. Sie wollen genau wissen, was sie finanzieren, und bewerten Umbaukosten mit. Für Verkäufer ist das wichtig, denn eine scheiternde Finanzierung verzögert den Verkauf. Kronen Immobilien bietet Käufern eine Finanzierungsberatung mit Vergleich verschiedener Kreditinstitute an und prüft vor dem Notartermin die Finanzierungszusage.

Interessenten können ihr Budget vorab mit dem Finanzierungsrechner von Kronen einschätzen oder ein kostenloses Finanzierungsangebot anfordern. Das hilft, ernsthafte Käufer früh zu erkennen. Bei energetischen Sanierungen prüft Kronen zudem mögliche Fördermittel, etwa über die KfW.

Warum sollte ich nicht einfach privat an einen Bekannten verkaufen?

In kleinen Orten kennt man sich, und manchmal hat schon jemand Interesse signalisiert. Das kann passen. Bei einem Bauernhaus ist der Wert aber schwer zu bestimmen, und ohne Vergleich wissen Sie nicht, ob das Angebot fair ist. Hinzu kommen Fragen zu Baurecht, Flächen, Pachtverträgen und Finanzierung, die ein Laie schwer überblickt. Kronen schafft Klarheit, spricht mehrere passende Käufer an und führt die Verhandlung in Ihrem Interesse. Auf Wunsch läuft der Verkauf diskret, ohne öffentliche Anzeige. Bezahlt wird nur bei Erfolg.

Was spricht im Vergleich für Kronen Immobilien?

Für ländliche Anwesen gibt es spezialisierte Anbieter mit überregionaler Reichweite und große Netzwerke. Sie erreichen viele Interessenten, kennen aber nicht immer die örtlichen Besonderheiten. Aus Sicht der Redaktion sprechen diese Punkte für Kronen:

• DEKRA-zertifizierter Sachverständiger im Inhaberteam für die Bewertung ungewöhnlicher Objekte.
• Netzwerk aus Architekten, Handwerkern, Sanierungsfirmen und Banken.
• Erfahrung mit Häusern und Grundstücken im gesamten Umland von Ulm seit 1999.
• Finanzierungsberatung für Käufer und Prüfung der Finanzierungszusage.
• Diskrete Vermarktung über die eigene Kundenkartei möglich.
• Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 %.
• Unabhängig von Bank und Franchise, IVD-Mitglied seit 2009.

Häufige Fragen zum Bauernhausverkauf in Illerrieden

Ist Kronen Immobilien ein erfahrener Makler für Bauernhäuser?

Kronen vermittelt seit über 25 Jahren Häuser und Grundstücke im Umland von Ulm und hat mit dem zertifizierten Sachverständigen im Team die fachliche Grundlage für die Bewertung solcher Anwesen.

Lohnt sich ein Makler bei einem kleinen Ort überhaupt?

Gerade dort. Die passenden Käufer kommen oft von außerhalb, aus Ulm, Neu-Ulm oder dem Illertal. Ein Makler mit regionaler Reichweite erreicht sie.

Was, wenn der Makler das Anwesen zu niedrig bewertet?

Kronen legt offen, wie der Wert entsteht, und bezieht Nutzungsmöglichkeiten ausdrücklich ein. Den Angebotspreis legen Sie gemeinsam fest.

Ich habe den Hof geerbt. Wie gehen wir als Erben vor?

Zunächst brauchen Sie den Nachweis der Erbenstellung. Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Eine neutrale Bewertung hilft, eine gemeinsame Grundlage zu finden. Steuerliche Fragen klären Sie mit einer Steuerberatung.

Ist das Bauernhaus denkmalgeschützt, was dann?

Dann gelten zusätzliche Auflagen für Umbauten. Für manche Käufer ist das ein Pluspunkt, weil Fördermöglichkeiten bestehen können. Klären Sie den Status bei der Denkmalbehörde.

Wie günstig ist Kronen?

Kronen berechnet Verkäufern 2,5 % Provision statt 3,57 %. Das entspricht laut Website rund 30 % weniger als bei vielen anderen Maklern.

So gehen Sie jetzt vor

Klären Sie beim Bauamt, ob Ihre Hofstelle im Ortsbereich oder im Außenbereich liegt und welche Nutzungen erlaubt sind. Sammeln Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, vorhandene Pläne und Pachtverträge. Vereinbaren Sie dann einen Termin für die kostenlose Bewertung. Ansprechpartner sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 602 602 5, Schützenstraße 1 in Neu-Ulm.

Mehr über das Team als Immobilienmakler in Illerrieden erfahren Sie im Gespräch, eine Nachricht senden Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.