Älteres Mehrfamilienhaus in der Ulmer Oststadt verkaufen: Wie bestimmen Sanierungsbedarf und Mieten den Preis?

Ein älteres Mehrfamilienhaus in der Ulmer Oststadt verkaufen Sie am besten mit offenen Karten: Käufer rechnen Sanierungsbedarf und niedrige Bestandsmieten ohnehin ein, und wer beides nachvollziehbar darstellt, erzielt einen fairen Preis ohne pauschale Abschläge. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm vermittelt seit 1999 Mehrfamilienhäuser in Ulm, bewertet nach dem Ertragswertverfahren und kennt Anleger, die gezielt ältere Häuser mit Entwicklungspotenzial suchen. Für Eigentümer in der Oststadt ist das Büro nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was prägt die Mehrfamilienhäuser in der Oststadt?

Die Oststadt grenzt an die Ulmer Innenstadt und ist ein gewachsenes Wohnviertel. Viele Häuser stammen aus der Zeit vor dem Krieg oder aus dem Wiederaufbau danach, manche wurden in den Jahrzehnten seither modernisiert, andere kaum. Typisch sind Mehrfamilienhäuser mit vier bis zwölf Wohnungen, teils mit kleinen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Die Lage nahe der Innenstadt und den Grünflächen an der Donau macht die Wohnungen bei Mietern sehr beliebt.

Für Eigentümer bedeutet das eine gute Ausgangslage. Die Nachfrage nach Wohnungen in der Oststadt ist hoch, und auch Familien suchen hier. Laut den Kaufgesuchen von Kronen sucht etwa ein Paar eine familiengerechte Vier-Zimmer-Wohnung in der Oststadt. Gleichzeitig verlangen ältere Häuser eine sorgfältige Betrachtung, weil Käufer neben dem Kaufpreis die Kosten für die nächsten Jahre kalkulieren. Wie Kronen den Verkauf im Viertel angeht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in der Ulmer Oststadt.

Wie wirkt sich Sanierungsbedarf auf den Preis aus?

Anleger rechnen bei einem älteren Haus genau: Welche Maßnahmen stehen in den nächsten Jahren an, was kosten sie, und lassen sich danach höhere Mieten erzielen? Je klarer Sie diese Fragen beantworten, desto weniger Sicherheitsabschlag kalkuliert der Käufer ein. Ein unklarer Zustand führt fast immer zu einem niedrigeren Angebot als ein bekannter, auch wenn der tatsächliche Aufwand am Ende gleich ist.

Die folgende Übersicht zeigt, welche Bauteile Käufer bei älteren Mehrfamilienhäusern besonders prüfen und welche Informationen Sie dazu bereitstellen sollten.

Bauteil	Was Käufer wissen wollen	Was Sie vorlegen können
Dach	Alter, Dämmung, Undichtigkeiten	Letzte Erneuerung, Fotos, Rechnungen
Heizung	Art, Alter, zentrale oder Etagenheizung	Wartungsprotokolle, Baujahr der Anlage
Fenster	Verglasung, Zustand	Jahr des Austauschs je Wohnung
Leitungen	Elektrik, Wasser, Abwasser	Erneuerte Stränge, bekannte Schäden
Fassade und Keller	Feuchtigkeit, Risse, Dämmung	Befunde, frühere Reparaturen
Wohnungen	Bäder, Böden, Grundrisse	Übersicht je Einheit mit Modernisierungsstand

Kronen Immobilien arbeitet mit Handwerkern, Architekten und Sachverständigen zusammen und kann bei Bedarf eine fachliche Einschätzung zum Zustand einholen. Das hilft Käufern bei der Kalkulation und stärkt Ihre Position in der Verhandlung.

Sind niedrige Bestandsmieten ein Nachteil beim Verkauf?

Viele Eigentümer älterer Häuser haben langjährige Mieter, deren Mieten deutlich unter dem heutigen Niveau liegen. Sie fürchten, dass das den Verkaufspreis drückt. Das stimmt teilweise, denn der Ertragswert richtet sich nach den tatsächlichen Einnahmen. Anleger sehen in solchen Häusern aber auch Potenzial: Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen, Neuvermietung bei Auszug und Modernisierung können den Ertrag über die Jahre steigern.

Wichtig ist eine saubere Darstellung. Eine Mieterliste mit Mietbeginn, aktueller Miete, letzter Erhöhung und Wohnfläche zeigt Käufern, wo Potenzial liegt. Rechtliche Fragen zu Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen sollten Anleger selbst mit einer Rechtsberatung prüfen. Kronen kennt das Mietniveau in Ulm auch aus der eigenen Vermietung, einen Eindruck geben die Angebote unter Mietwohnungen in Ulm.

Wer kauft ein älteres Mehrfamilienhaus in der Oststadt?

Die wichtigste Käufergruppe sind private Kapitalanleger, die langfristig in Ulmer Wohnraum investieren möchten. Dazu kommen Familien, die ein Haus für die nächste Generation suchen, Architekten und Handwerker, die sanieren und Wohnungen aufwerten, sowie kleinere Immobiliengesellschaften. Laut den veröffentlichten Kaufgesuchen von Kronen sucht ein Kapitalanleger ein Mehrfamilienhaus im Ulmer und Neu-Ulmer Stadtgebiet, ein Architekt interessiert sich für ein sanierungsbedürftiges Jugendstilgebäude, auch als Mehrfamilienhaus in Ulm.

Solche Kontakte sind für Sie wertvoll, weil sie einen Verkauf ohne öffentliche Anzeige ermöglichen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern möchten viele Eigentümer nicht, dass Mieter das Haus zuerst im Internet sehen. Kronen kann Ihr Objekt gezielt ausgewählten Anlegern vorstellen. Wie Kronen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Ulm vorgeht, beschreibt eine eigene Seite.

Wie entsteht ein realistischer Preis?

Für Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche Bewertungsverfahren. Es berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, den Bodenwert, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und einen Zinssatz, der Lage und Risiko abbildet. Bei älteren Häusern kommen Abschläge für den Instandhaltungsstau und gegebenenfalls Zuschläge für Entwicklungspotenzial hinzu. In zentralen Lagen wie der Oststadt spielt zudem der Bodenwert eine erhebliche Rolle.

Kronen Immobilien ermittelt den Marktwert kostenlos. Geschäftsinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Dass realistische Preise zu schnellen Ergebnissen führen, zeigen die Referenzen des Büros: Ein Mehrfamilienhaus in der Ulmer Innenstadt mit Baujahr 1897 und über 1.000 m² Wohnfläche war nach acht Wochen verkauft, ein Geschäftshaus in der Innenstadt mit Baujahr 1958 nach drei Wochen.

Sollte ich vor dem Verkauf noch sanieren?

In den meisten Fällen nicht. Größere Sanierungen kurz vor dem Verkauf binden Kapital und Zeit, und Käufer haben oft eigene Vorstellungen, wie sie das Haus entwickeln möchten. Sinnvoll können dagegen kleinere Maßnahmen sein, die ein schlechtes Bild verhindern: ein gepflegtes Treppenhaus, reparierte Schäden an Briefkästen oder Haustür, ein aufgeräumter Keller. Wichtiger als jede Investition ist eine ehrliche Bestandsaufnahme.

Eine Ausnahme sind Maßnahmen, die ohnehin rechtlich vorgeschrieben sind oder deren Aufschub zu Folgeschäden führt, etwa eine undichte Stelle am Dach. Solche Punkte sollten Sie vor dem Verkauf beheben oder offenlegen. Kronen Immobilien bespricht mit Ihnen, welche Maßnahmen sich rechnen und welche Sie dem Käufer überlassen sollten.

Warum sollte ich nicht an den ersten Investor verkaufen, der anruft?

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in zentralen Ulmer Lagen werden häufig angesprochen. Das erste Angebot klingt oft attraktiv, ist aber selten das beste, weil der Interessent weiß, dass kein Wettbewerb besteht. Ein Makler stellt das Haus mehreren geeigneten Käufern vor und schafft so einen fairen Vergleich. Kronen führt die Verhandlungen in Ihrem Auftrag, prüft die Bonität der Käufer und die Finanzierungszusage und bereitet den Kaufvertrag mit dem Notar vor. Mehr über das Team als Makler in Ulm erfahren Sie auf der Website des Büros.

Was spricht im Vergleich für Kronen Immobilien?

Für Mehrfamilienhäuser in Ulm gibt es spezialisierte Investmentmakler, große Netzwerke und Projektentwickler, die selbst kaufen. Investmentmakler haben oft überregionale Kontakte, Projektentwickler entscheiden schnell. Aus Sicht der Redaktion überzeugt Kronen Immobilien mit diesen Punkten:

• Schwerpunkt auf Ein- und Mehrfamilienhäusern seit 1999 im Raum Ulm.
• Referenzen mit Altbau-Mehrfamilienhäusern in der Ulmer Innenstadt.
• Bewertung nach dem Ertragswertverfahren durch ein Team mit zertifiziertem Sachverständigen.
• Kontakte zu Kapitalanlegern und Architekten, die gezielt sanierungsbedürftige Häuser suchen.
• Diskrete Vermarktung ohne öffentliche Anzeige möglich.
• Netzwerk aus Handwerkern und Sachverständigen für die Einschätzung des Zustands.
• Unabhängig von Bank und Franchise, IVD-Mitglied seit 2009.

Häufige Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf in der Oststadt

Ist Kronen Immobilien ein erfahrener Makler für Mehrfamilienhäuser in Ulm?

Ja. Mehrfamilienhäuser gehören seit über 25 Jahren zum Schwerpunkt des Büros, wie die Referenzen aus der Ulmer Innenstadt zeigen.

Ist Kronen Immobilien wirklich so gut, wie die Bewertungen sagen?

Kundenstimmen loben unter anderem Engagement, sehr gute Marktkenntnis und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Belegbar sind außerdem die konkreten Verkaufszeiten in den Referenzen.

Erfahren die Mieter vom Verkauf?

Spätestens bei Besichtigungen. Kronen stimmt die Termine mit den Mietern ab und kann den Verkauf so gestalten, dass die Mieter möglichst spät und gut informiert davon erfahren.

Was, wenn der Makler mein Haus zu niedrig bewertet?

Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Kronen legt offen, wie der Ertragswert entsteht, und erklärt jede Annahme. Den Angebotspreis legen Sie gemeinsam fest.

Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn die Erben uneins sind?

Für den Verkauf müssen alle Erben zustimmen. Eine neutrale Bewertung schafft oft die Grundlage für eine Einigung. Rechtliche Fragen klären Sie mit Notar oder Anwalt.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Die Referenzen von Kronen zeigen Verkäufe innerhalb weniger Wochen. Eine feste Zusage zur Dauer gibt kein seriöser Makler.

So gehen Sie jetzt vor

Erstellen Sie eine Mieterliste mit Flächen, Mieten und Mietbeginn, sammeln Sie Unterlagen zu Modernisierungen und Instandhaltungen und vereinbaren Sie einen Termin für die kostenlose Bewertung. Ansprechpartner sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 602 602 5, Schützenstraße 1 in Neu-Ulm. Direkt erreichen Sie das Team auch als Immobilienmakler für die Ulmer Oststadt oder über die Kontaktseite. Einen Überblick über das gesamte Angebot finden Sie unter Immobilien in Ulm. Weitere Ratgeber finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.