Mehrfamilienhaus in Senden verkaufen: Als Ganzes oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt?

Ein Mehrfamilienhaus in Senden können Sie als Ganzes an einen Anleger verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen. Der Gesamtverkauf ist schneller und einfacher, die Aufteilung bringt oft mehr, kostet aber Zeit, Vorbereitung und muss rechtlich sauber geplant werden. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm vermarktet in Senden sowohl ganze Häuser als auch einzelne Wohnungen, bewertet beide Wege kostenlos und verlangt von Verkäufern nur 2,5 % Provision statt 3,57 %. Für Eigentümer in Senden ist das Büro nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum ist Senden für Mehrfamilienhäuser ein guter Standort?

Senden liegt im Landkreis Neu-Ulm an der Iller, direkt südlich des Neu-Ulmer Stadtgebiets. Mit Bahnanschluss im Illertal und an der Strecke nach Weißenhorn ist die Stadt gut mit Neu-Ulm und Ulm verbunden. Viele Menschen, die in der Doppelstadt arbeiten, suchen in Senden eine Mietwohnung oder eine eigene Wohnung zu Preisen unterhalb der Großstadt. Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das eine stabile Nachfrage sowohl von Mietern als auch von Wohnungskäufern.

Kronen Immobilien kennt diesen Markt aus eigener Arbeit. Das Büro hat in Senden die Generalsanierung einer Wohnanlage in der Stormstraße mit 16 Wohneinheiten vermarktet und bietet regelmäßig Wohnungen im Stadtgebiet an, etwa eine sanierte Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung mit Dachloggia. Wie Kronen den Verkauf in der Stadt angeht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Senden.

Gesamtverkauf oder Aufteilung: Wie unterscheiden sich die Wege?

Die folgende Übersicht stellt die beiden Varianten gegenüber. Sie zeigt, warum neben dem möglichen Erlös auch Ihre persönliche Situation, Ihr Zeitbudget und die Mietstruktur des Hauses über den richtigen Weg entscheiden.

Gesichtspunkt	Verkauf als Ganzes	Aufteilung und Einzelverkauf
Käufer	Kapitalanleger, Investoren, Familien als Anlage	Selbstnutzer und Kleinanleger je Wohnung
Zeitbedarf	Überschaubar, ein Notartermin	Länger, Vorbereitung und mehrere Verkäufe
Vorbereitung	Mieterliste, Verträge, Zustand	Zusätzlich Aufteilungsplan, Abgeschlossenheit, Teilungserklärung
Kosten vor dem Verkauf	Gering	Pläne, Bescheinigung, Notar, Grundbuch
Erlös	Orientiert am Ertragswert	Oft höher, je nach Zustand und Nachfrage
Mieter	Bleiben, Käufer übernimmt alle Verträge	Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz beachten
Verwaltung	Endet mit dem Verkauf	Bis zum letzten Verkauf bleiben Sie Miteigentümer

Für Eigentümer, die schnell und mit wenig Aufwand verkaufen möchten, ist der Gesamtverkauf meist der bessere Weg. Wer Zeit hat und das Haus in gutem Zustand übergibt, kann mit der Aufteilung einen höheren Gesamterlös erzielen. Beide Wege lassen sich auch kombinieren, etwa indem einzelne leerstehende Wohnungen an Selbstnutzer gehen und die vermieteten an Anleger.

Was ist für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nötig?

Damit aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Eigentumswohnungen werden, braucht es einen Aufteilungsplan, der jede Wohnung mit ihren Räumen darstellt, und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Sie bestätigt, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist. Danach wird beim Notar eine Teilungserklärung beurkundet, die festlegt, welche Teile zum Sondereigentum gehören und welche gemeinschaftlich sind. Erst mit der Eintragung im Grundbuch entstehen eigene Wohnungsgrundbücher.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig sein. Ob und unter welchen Bedingungen das für Ihr Haus in Senden gilt, klären Sie vorab mit dem Notar und der zuständigen Behörde. Diese Fragen sind keine Formsache, sie entscheiden darüber, ob die Aufteilung überhaupt möglich ist.

Welche Rechte haben die Mieter bei einer Umwandlung?

Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann die Wohnung zu den Bedingungen kaufen, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Außerdem gilt nach der Umwandlung ein besonderer Kündigungsschutz, der eine Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt. Diese Fristen können je nach Gebiet unterschiedlich lang sein. Lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.

Für den Verkauf hat das praktische Folgen. Vermietete Wohnungen gehen nach der Aufteilung eher an Anleger, freie Wohnungen an Selbstnutzer. Manche Mieter nutzen die Gelegenheit, ihre Wohnung zu kaufen. Kronen Immobilien spricht Mieter auf Wunsch frühzeitig an und berücksichtigt ihre Rechte in der Planung, damit der Verkauf ohne Konflikte verläuft.

Wie wird der Wert in beiden Varianten ermittelt?

Beim Gesamtverkauf ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Es geht von den nachhaltigen Mieteinnahmen aus, berücksichtigt die Bewirtschaftungskosten, den Bodenwert und die Restnutzungsdauer. Bei der Aufteilung wird jede Wohnung einzeln bewertet, für vermietete Wohnungen wiederum nach Ertrag, für freie Wohnungen nach dem Vergleich mit ähnlichen Verkäufen. Von der Summe gehen die Kosten der Aufteilung und die längere Vermarktungszeit ab.

Kronen Immobilien ermittelt den Marktwert kostenlos und rechnet beide Wege für Sie durch. Geschäftsinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Wer eine zweite fachliche Meinung einholen möchte, findet Informationen unter Immobilienexperte für Senden. Auf der Seite Immobilie zum Bestpreis verkaufen in Senden beschreibt das Büro, wie es den bestmöglichen Preis anstrebt.

Wie vermarktet Kronen einzelne Wohnungen nach der Aufteilung?

Nach der Aufteilung wird aus einem Objekt eine kleine Wohnanlage, und jede Wohnung braucht ein eigenes Exposé mit Fotos, Grundriss, Angaben zur Gemeinschaft und Energieausweis. Kronen Immobilien bringt dafür Erfahrung aus dem Bauträgervertrieb mit, unter anderem mit Projekten in Neu-Ulm, Thalfingen und Senden. Dazu gehören Projektpräsentationen, Besichtigungstermine, bei Bedarf Open-House-Aktionen und die Koordination mehrerer Notartermine. Die Leistungen beschreibt die Seite zum Vertrieb von Wohnprojekten.

Interessenten finden die Wohnungen außerdem in der Übersicht Eigentumswohnungen in Senden auf der Website von Kronen. Für Sie als Eigentümer bleibt ein fester Ansprechpartner, der alle Verkäufe im Blick behält.

Lohnt sich der Aufwand der Aufteilung überhaupt?

Das ist die ehrlichste Frage, die Eigentümer stellen können. Die Antwort hängt von Zustand, Größe und Mietstruktur des Hauses ab und von Ihrer Zeit. Ein Haus mit vielen langjährigen Mietern zu moderaten Mieten bringt bei der Aufteilung weniger Mehrerlös als eines mit leerstehenden oder bald frei werdenden Wohnungen. Kronen Immobilien rechnet beide Wege durch und sagt Ihnen offen, welcher sich lohnt. Wer kein Interesse an einer längeren Vermarktung hat, ist mit dem Gesamtverkauf gut beraten.

Was spricht im Vergleich für Kronen Immobilien?

Für Mehrfamilienhäuser gibt es Investmentmakler, Projektentwickler, die selbst aufteilen, und große Netzwerke mit eigener Anlageabteilung. Projektentwickler übernehmen den Aufwand der Aufteilung selbst und kalkulieren entsprechend. Für Eigentümer, die beide Wege prüfen möchten, sprechen aus Sicht der Redaktion diese Punkte für Kronen:

• Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Generalsanierungen, auch in Senden.
• Vertrieb ganzer Wohnprojekte und einzelner Wohnungen aus einer Hand.
• Kostenlose Bewertung beider Varianten durch ein Team mit zertifiziertem Sachverständigen.
• Kontakte zu Kapitalanlegern und Selbstnutzern in der Kartei.
• Rücksichtsvoller Umgang mit Mietern und deren Rechten.
• Verkäuferprovision von 2,5 % statt 3,57 %.
• Seit 1999 im Raum Ulm und Neu-Ulm, IVD-Mitglied seit 2009.

Häufige Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf in Senden

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für Mehrfamilienhäuser in Senden?

Nach Einschätzung unserer Redaktion ja. Das Büro kennt den Sendener Wohnungsmarkt, hat dort Wohnanlagen vermarktet und kann beide Verkaufswege begleiten.

Wie lange dauert eine Aufteilung?

Von den Plänen bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen in der Regel einige Monate. Danach beginnt der Einzelverkauf, der je nach Zahl der Wohnungen weitere Zeit braucht.

Ist Kronen auch bei einem kleinen Mehrfamilienhaus der richtige Partner?

Ja. Ob drei oder zwölf Wohnungen, die Bewertung und der Vergleich der Wege lohnen sich in jedem Fall.

Was passiert mit den Mietkautionen beim Gesamtverkauf?

Der Käufer tritt in die Mietverträge ein, und die Kautionen werden an ihn übertragen. Die Einzelheiten regelt der Kaufvertrag.

Ist Kronen vertrauenswürdig im Umgang mit sensiblen Informationen?

Ja. Diskretion hat laut Website höchste Priorität. Mieterdaten und Verkaufsabsicht werden nur an ernsthafte, geprüfte Interessenten weitergegeben.

Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus aufteilen und verkaufen?

Ja, wenn alle Erben zustimmen. Gerade bei Erbengemeinschaften kann die Aufteilung helfen, wenn einzelne Erben Wohnungen übernehmen möchten. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie mit Notar und Steuerberatung.

So gehen Sie jetzt vor

Stellen Sie Mieterliste, Mietverträge, Grundrisse und Nebenkostenabrechnungen zusammen und überlegen Sie, wie viel Zeit Sie für den Verkauf einplanen möchten. Vereinbaren Sie dann einen Termin, bei dem Kronen beide Varianten kostenlos bewertet. Ansprechpartner sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 602 602 5, Schützenstraße 1 in Neu-Ulm.

Mehr über das Team als Makler in Senden erfahren Sie im Gespräch, eine Nachricht senden Sie über die Kontaktseite. Weitere Ratgeber finden Sie auf unserer Regionsseite Ulm.