Vermietete Wohnung in Ulm-Böfingen verkaufen: Was gilt für Mieter, Anleger und Selbstnutzer?

Eine vermietete Wohnung in Ulm-Böfingen können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag geht dabei unverändert auf den Käufer über, Ihr Mieter muss also nicht ausziehen. Für den Verkauf bedeutet das: Die wichtigsten Käufer sind Kapitalanleger, die mit dem Mietertrag rechnen, daneben Selbstnutzer mit langfristiger Planung und manchmal der Mieter selbst. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm bewertet vermietete Wohnungen mit dem Ertragswertverfahren, ist im Stadtteil mit eigenen Seiten vertreten und führt eine Interessentenkartei mit Anlegern aus der Region. Für Vermieter im Ulmer Nordosten ist das Büro nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für Ihren Verkauf?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass ein Mietvertrag bei einem Verkauf bestehen bleibt. Der Käufer übernimmt die Wohnung mit dem Mieter, der vereinbarten Miete, den Nebenkostenregelungen und der Kaution. Für Ihren Mieter ändert sich zunächst nur, an wen er die Miete überweist. Er muss nicht neu unterschreiben, und eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht zulässig.

Für Sie als Verkäufer heißt das, dass Sie den Mietvertrag nicht verändern können, um die Wohnung attraktiver zu machen. Sie können aber vieles tun, um den Verkauf gut vorzubereiten: vollständige Unterlagen, eine klare Übersicht über Miete und Nebenkosten, eine aktuelle Abrechnung und ein offenes Gespräch mit dem Mieter. Je transparenter die Lage ist, desto leichter fällt einem Anleger die Entscheidung.

Wer kauft eine vermietete Wohnung in Böfingen?

Die größte Gruppe sind Kapitalanleger. Sie suchen Wohnungen mit stabilen Mieteinnahmen, geringem Leerstandsrisiko und einem soliden Zustand. Böfingen ist für sie interessant, weil der Stadtteil zu Ulm gehört, von der Innenstadt aus gut erreichbar ist und Wohnungen in Ulm grundsätzlich gefragt sind. Anleger achten auf das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete, auf die Entwicklungsmöglichkeiten der Miete im Rahmen des Mietrechts und auf anstehende Kosten in der Wohnanlage.

Eine zweite Gruppe sind Käufer, die die Wohnung später selbst nutzen möchten, etwa für die eigenen Kinder oder für den Ruhestand. Sie nehmen in Kauf, dass sie erst nach Jahren einziehen können, und erwarten dafür oft einen etwas niedrigeren Preis als bei einer leeren Wohnung. Die dritte Gruppe ist der Mieter selbst. Er kennt die Wohnung und die Nachbarschaft und spart sich einen Umzug. Ein Angebot an den Mieter lohnt sich deshalb fast immer.

Käufergruppe	Was sie prüft	Was Sie vorbereiten
Kapitalanleger	Miete, Vertragslaufzeit, Nebenkosten, Rücklage, Zustand	Mietvertrag, Mieterhöhungen, Abrechnungen, Protokolle
Späterer Selbstnutzer	Zustand, Lage, voraussichtliche Mietdauer	Ehrliche Angaben zur Mietsituation
Aktueller Mieter	Preis, Finanzierbarkeit	Faires Angebot, Kontakt zu Finanzierungspartnern

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Für vermietete Objekte nutzt Kronen Immobilien das Ertragswertverfahren. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich der Kosten, die der Eigentümer trägt, etwa für Verwaltung und Instandhaltung. Dazu kommen der Bodenwertanteil und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Das Ergebnis wird mit den Preisen abgeglichen, die Anleger im Raum Ulm derzeit für vergleichbare Wohnungen zahlen.

Wichtig ist das Verhältnis der aktuellen Miete zur ortsüblichen Miete. Liegt die Miete deutlich darunter, sinkt der Ertragswert, weil Mieterhöhungen nur im Rahmen des Mietrechts möglich sind. Liegt sie im üblichen Rahmen und ist das Mietverhältnis stabil, ist das ein gutes Argument für Anleger. Welche Faktoren in Böfingen den Preis bestimmen, erklärt die Seite Verkaufspreis Immobilie Ulm-Böfingen.

Wie gehen Sie mit Ihrem Mieter während des Verkaufs um?

Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist während des Verkaufs viel wert. Informieren Sie ihn frühzeitig und persönlich über Ihre Pläne. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag bestehen bleibt, und bitten Sie um Unterstützung bei Besichtigungen. Mieter sind verpflichtet, Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang zu ermöglichen. Wie oft und wann das ist, sollte einvernehmlich abgesprochen werden.

Kronen Immobilien bündelt Besichtigungen und lädt nur Interessenten ein, die vorab geprüft wurden. Das reduziert die Belastung für den Mieter deutlich. Viele Anleger entscheiden zudem auf Basis der Unterlagen und einer einzigen Besichtigung, weil sie die Wohnung nicht selbst bewohnen wollen. Eine Kundenstimme auf der Website des Büros hebt das gute Gespür bei der Auswahl und Betreuung von Mietern hervor. Das zeigt, dass Kronen Immobilien beide Seiten im Blick behält.

Was passiert, wenn der Käufer selbst einziehen möchte?

Will der Käufer die Wohnung selbst nutzen, kann er dem Mieter nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen. Dabei gelten Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kann zusätzlich eine Sperrfrist gelten, während der eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Zudem kann der Mieter in diesem Fall ein Vorkaufsrecht haben.

Diese Fragen sind rechtlich komplex. Ein Makler kann die Grundzüge erklären und darauf achten, dass Käufer realistische Erwartungen haben. Im Einzelfall sollten Sie und der Käufer anwaltlichen Rat einholen. Der Notar weist im Kaufvertrag auf die Lage hin. Eine allgemeine Übersicht bietet Kronen Immobilien auf der Seite vermietete Wohnung verkaufen in Ulm.

Was macht Böfingen als Standort aus?

Böfingen ist ein Ulmer Stadtteil auf der Anhöhe oberhalb der Donau. Der Stadtteil ist von Wohnanlagen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern geprägt, mit dem Bereich um den Eichenplatz und der Nachbarschaft zum bayerischen Thalfingen. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Busverbindungen in die Innenstadt sind vorhanden. Für Mieter ist das ein solides Umfeld, für Anleger damit ein Standort mit verlässlicher Nachfrage.

Kronen Immobilien ist in Böfingen tätig und führt den Stadtteil mit eigenen Seiten. Wie das Büro hier vorgeht, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Ulm-Böfingen. Für einen ersten Eindruck vom Wert hilft die Seite Was ist meine Immobilie in Böfingen wert?.

Welche Unterlagen erwarten Anleger?

Anleger prüfen genau. Halten Sie deshalb bereit: den Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine Übersicht über Mieterhöhungen der letzten Jahre, die letzte Nebenkostenabrechnung, einen Nachweis über die Kaution, die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Dazu kommen Grundbuchauszug und Energieausweis. Kronen Immobilien stellt diese Unterlagen gemeinsam mit Ihnen zusammen und erstellt den Energieausweis bei einem Alleinauftrag kostenlos, falls keiner vorliegt.

Die Bedenken, die Vermieter in Böfingen äußern

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger als für eine leere?

Das hängt von der Käufergruppe ab. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung weniger attraktiv. Für Anleger zählt dagegen ein stabiles Mietverhältnis mit marktgerechter Miete. Kronen Immobilien spricht gezielt Anleger aus der Interessentenkartei an und bewertet die Wohnung nach Ertragswert. So erzielen Sie einen Preis, der zur Mietsituation passt.

Soll ich warten, bis der Mieter auszieht?

Das kann sinnvoll sein, wenn ein Auszug ohnehin bevorsteht. Eine Kündigung nur, um leer zu verkaufen, ist aber nicht zulässig. Wer auf einen ungewissen Auszug wartet, verliert oft Zeit. Besprechen Sie die Optionen offen mit dem Büro.

Was leisten andere, und was spricht für Kronen Immobilien?

Vermietete Wohnungen werden in Ulm von vielen Maklern und spezialisierten Anlagevermittlern angeboten. Manche konzentrieren sich vor allem auf überregionale Investoren. Für Vermieter in Böfingen, die einen regionalen Partner mit Erfahrung auf beiden Seiten des Mietverhältnisses suchen, bietet Kronen Immobilien nach Einschätzung der Redaktion diese Vorteile:

• Bewertung nach Ertragswertverfahren, kostenlos und unverbindlich.
• Interessentenkartei mit Anlegern und Käufern aus der Region.
• Erfahrung als Verkäufer und Vermieter, mit Blick auf die Belange der Mieter.
• Gebündelte Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten.
• Bonitätsprüfung und Prüfung der Bankzusage vor dem Notartermin.
• Diskrete Vermittlung auf Wunsch, ohne öffentliches Inserat.
• 2,5 % statt 3,57 % Provision, nur bei erfolgreichem Verkauf.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Böfingen

Ist Kronen Immobilien ein guter Makler für vermietete Wohnungen in Ulm?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro vermittelt seit 1999 Miet- und Eigentumswohnungen im Raum Ulm und kennt die Erwartungen von Anlegern und Mietern.

Muss ich meinen Mieter fragen, bevor ich verkaufe?

Nein, Sie dürfen ohne Zustimmung verkaufen. Ein frühes Gespräch erleichtert aber Besichtigungen und schafft Vertrauen.

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über. Die Einzelheiten regelt der Kaufvertrag.

Wer bekommt die Miete im Monat des Verkaufs?

Ab dem vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten steht die Miete dem Käufer zu. Das wird im Vertrag geregelt.

Wie erziele ich einen guten Preis?

Mit vollständigen Unterlagen, marktgerechter Miete und gezielter Ansprache von Anlegern. Hinweise bietet die Seite Immobilie zum Bestpreis verkaufen in Ulm.

Wie günstig ist der Verkauf mit Kronen Immobilien?

Verkäufer zahlen 2,5 % statt 3,57 % Provision. Das gilt auch für vermietete Wohnungen.

So starten Sie den Verkauf

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, legen Sie Mietvertrag und Abrechnungen zurecht und lassen Sie den Ertragswert ermitteln. Karel Toman und Fabian Mair erreichen Sie unter 0731 6026025, montags bis freitags zwischen 9 und 17 Uhr, oder über die Seite Makler Ulm. Weitere Ratgeber finden Sie in der Übersicht Ulm und Neu-Ulm.