Bauernhaus in Zusmarshausen verkaufen: Was müssen Eigentümer klären?

Ein Bauernhaus oder eine ehemalige Hofstelle in Zusmarshausen verkaufen Sie erfolgreich, wenn vorab geklärt ist, wie das Anwesen baurechtlich genutzt werden darf, welche Rechte im Grundbuch stehen und welche Flächen zum Verkauf gehören. Katja M. Kuhn von Immobilien Kuhn ist seit 2005 im Großraum Augsburg tätig, auf Häuser und Grundstücke spezialisiert und begleitet den Verkauf persönlich bis zur Übergabe. Für Eigentümer eines Bauernhauses im Zusamtal ist sie nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Was macht Bauernhäuser in Zusmarshausen für Käufer reizvoll?

Zusmarshausen ist ein Markt im Landkreis Augsburg und liegt im Tal der Zusam mitten im Naturpark Augsburg Westliche Wälder. Zum Gemeindegebiet gehören zahlreiche Ortsteile, darunter Gabelbach, Wörleschwang und Steinekirch, in denen alte Hofstellen das Ortsbild prägen. Über die Autobahn A8 mit eigener Anschlussstelle sind Augsburg und auch Ulm gut erreichbar. Diese Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung zieht Menschen an, die in der Stadt arbeiten und auf dem Land wohnen möchten.

Wer ein Bauernhaus kauft, sucht meist etwas, das es in Neubaugebieten nicht gibt: dicke Mauern, einen Stadel als Werkstatt oder Lager, ein großes Grundstück mit Obstbäumen, Platz für Tiere. Zu den Käufern zählen Familien mit dem Wunsch nach viel Raum, Pferdehalter, Handwerker mit Bedarf an Nebengebäuden und Menschen, die ein Haus mit Geschichte selbst herrichten wollen.

Welches Baurecht gilt für Ihren Hof?

Viele Bauernhäuser liegen im sogenannten Außenbereich, also außerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils. Dort darf nur in Ausnahmefällen gebaut werden, landwirtschaftliche Betriebe genießen dabei eine Sonderstellung. Wird ein Hof nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, stellt sich die Frage, was ein neuer Eigentümer mit dem Gebäude tun darf. Ein Stall lässt sich nicht ohne Weiteres in Wohnraum umbauen, ein Stadel nicht beliebig in ein Gewerbe verwandeln.

Für Käufer ist das eine zentrale Frage, denn sie entscheidet, ob ihre Pläne umsetzbar sind. Liegt der Hof dagegen im Ortskern eines Dorfes, gelten oft andere Regeln. Klarheit schafft die Bauverwaltung des Marktes Zusmarshausen oder das Landratsamt. Bei größeren Vorhaben kann ein Antrag auf Vorbescheid sinnvoll sein, bevor ein Käufer unterschreibt. Katja Kuhn hilft Ihnen, diese Informationen zu beschaffen und im Exposé ehrlich darzustellen.

Welche Rechte und Lasten stehen bei Höfen oft im Grundbuch?

Bauernhöfe wurden häufig innerhalb der Familie übergeben. Dabei wurden Rechte für die abgebende Generation eingetragen, die bis heute im Grundbuch stehen können. Dazu kommen Rechte von Nachbarn, die über Generationen gewachsen sind. Vor dem Verkauf sollten Sie den aktuellen Grundbuchauszug genau ansehen.

Eintrag oder Thema	Was dahinter steckt	Was vor dem Verkauf zu tun ist
Leibgeding oder Altenteil	Wohn- und Versorgungsrechte früherer Eigentümer aus einer Hofübergabe	Prüfen, ob das Recht noch besteht oder gelöscht werden kann
Geh- und Fahrtrecht	Nachbarn nutzen eine Zufahrt über den Hof oder umgekehrt	Verlauf und Umfang klären
Wasser- oder Leitungsrecht	Gemeinsamer Brunnen, Leitungen über fremden Grund	Unterlagen zur Versorgung sammeln
Grundschulden	Belastungen aus früheren Finanzierungen	Löschung mit der Bank vorbereiten
Landwirtschaftliche Flächen	Wiesen, Äcker oder Wald, die mitverkauft werden sollen	Genehmigungspflicht und Vorkaufsrechte durch den Notar prüfen lassen

Was ein Eintrag im Einzelfall bedeutet und wie er behandelt wird, erklärt der Notar. Wichtig ist, dass Sie solche Rechte früh kennen. Ein Käufer, der erst beim Notartermin von einem Leibgeding erfährt, springt womöglich ab.

Worauf achten Käufer bei der Besichtigung eines Bauernhauses?

Charme allein trägt keinen Kauf. Interessenten und ihre Banken schauen bei alten Höfen genau auf die Substanz, weil Sanierungen an großen Gebäuden schnell umfangreich werden. Wer die folgenden Punkte vorbereitet, gewinnt Vertrauen und verhindert, dass Käufer aus Unsicherheit hohe Abschläge ansetzen.

Diese Punkte prüfen Käufer fast immer

• Dach von Wohnhaus und Nebengebäuden, bei älteren Stadeln auch die Art der Eindeckung
• Feuchtigkeit in Mauern und Keller
• Abwasser: Anschluss an den Kanal oder eigene Kleinkläranlage
• Wasserversorgung über das Netz oder einen eigenen Brunnen
• Heizung, alte Öltanks und Kamine
• Zustand und Nutzbarkeit von Stall, Stadel und Remise
• Elektrik, die bei alten Höfen oft in mehreren Etappen erweitert wurde

Auch beim Bauernhaus muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen, sobald das Wohnhaus beheizt wird. Was er aussagt, beschreibt der Beitrag Energieausweis beim Immobilienverkauf.

Wie wird ein Bauernhaus bewertet?

Ein Hof ist selten mit einem anderen vergleichbar. Größe der Gebäude, Grundstücksfläche, Lage im Dorf oder in Alleinlage, baurechtliche Möglichkeiten und Zustand ergeben zusammen ein sehr individuelles Bild. Ein großes Nebengebäude kann den Wert steigern, wenn es nutzbar ist, oder ihn belasten, wenn es baufällig ist und abgerissen werden muss. Pauschale Quadratmeterwerte führen hier in die Irre.

Katja Kuhn besichtigt das Anwesen persönlich, nimmt alle Gebäude und Flächen auf und vergleicht mit Verkäufen ländlicher Objekte in der Region. Sie erläutert Ihnen das Ergebnis mit Begründung. Wie die Wertermittlung von Immobilien Kuhn abläuft, ist auf ihrer Website beschrieben. Sollen einzelne Flächen getrennt verkauft werden, hilft der Ratgeber Grundstück verkaufen im Raum Augsburg bei der Einordnung.

Ich habe den Hof geerbt. Wie gehe ich vor?

Viele Bauernhäuser kommen durch eine Erbschaft auf den Markt. Oft wohnen die Erben weit entfernt, sind zu mehreren und haben unterschiedliche Vorstellungen. Hier hilft ein klarer Fahrplan: zuerst die Erbfolge klären und die Erben im Grundbuch eintragen lassen, dann eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage, danach die Entscheidung über den Verkauf. Steuerliche Fragen, etwa wenn der Hof früher ein landwirtschaftlicher Betrieb war, gehören zur Steuerberatung.

Katja Kuhn begleitet Erben und Erbengemeinschaften mit Ruhe und einem klaren Plan. Was nach einer Immobilienerbschaft zu bedenken ist, fasst ihr Beitrag Geerbt, und jetzt? Was bei einer Immobilienerbschaft wichtig ist zusammen.

Lohnt sich eine Maklerin bei einem Bauernhaus auf dem Land?

Gerade bei ländlichen Objekten fragen sich Eigentümer, ob ein Makler aus der Stadt die richtige Wahl ist. Die Antwort hängt weniger vom Bürostandort ab als von der Erfahrung mit besonderen Objekten und der Reichweite der Vermarktung. Käufer für einen Hof im Zusamtal kommen selten aus dem Nachbarort, häufiger aus Augsburg, aus dem Münchner Raum oder von noch weiter her.

Katja Kuhn erreicht diese Käufer über die großen Portale, ihre Website, Print und soziale Medien sowie über ihre Datenbank vorgemerkter Suchkunden. Sie führt Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten durch, was bei Alleinlagen mit langer Anfahrt viel Zeit spart. Was sie beim Immobilie verkaufen übernimmt, ist auf ihrer Website Schritt für Schritt beschrieben.

Was bieten andere Makler, und was spricht für Immobilien Kuhn?

In ländlichen Regionen gibt es Makler, die sich auf landwirtschaftliche Betriebe und Flächen spezialisiert haben, und Büros mit langer Präsenz im Ort. Bei aktiven landwirtschaftlichen Betrieben mit großen Flächen kann ein solcher Spezialist sinnvoll sein.

Für ein Bauernhaus oder eine ehemalige Hofstelle, die künftig zum Wohnen genutzt werden soll, spricht nach unserer Einschätzung vieles für Immobilien Kuhn:

• Häuser und Grundstücke als Schwerpunkt: Einfamilienhäuser, Villen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Baugrundstücke gehören zu ihren Spezialisierungen.
• Über 20 Jahre Erfahrung: Seit 2005 vermittelt Katja Kuhn im Großraum Augsburg und München.
• Erfahrung mit besonderen Objekten: Ihre Referenzen umfassen ein Augsburger Objekt mit zwei Häusern und einem Grundstück sowie eine Jugendstilvilla in Nördlingen.
• Persönliche Begleitung: Eine Ansprechpartnerin, die das Anwesen kennt und alle Fragen selbst beantwortet.
• Reichweite: Vermarktung über Portale, Website, Print, soziale Medien und das Schaufenster in der Augsburger Altstadt.
• Bonitätsprüfung: Die Finanzierung wird geprüft, bevor der Notartermin steht.
• Erreichbarkeit: Kunden heben hervor, dass sie stets ansprechbar ist.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Bauernhauses in Zusmarshausen

Ist Katja Kuhn eine gute Maklerin für ländliche Immobilien?

Nach unserer Einschätzung ja. Sie ist auf Häuser und Grundstücke spezialisiert, betreut das gesamte Umland von Augsburg und begleitet jeden Verkauf persönlich bis zur Übergabe.

Was, wenn auf dem Hof noch ein Wohnrecht der Eltern eingetragen ist?

Dann muss geklärt werden, ob das Recht noch ausgeübt wird oder gelöscht werden kann. Ein bestehendes Wohnrecht beeinflusst Käuferkreis und Preis deutlich. Lassen Sie sich dazu vom Notar beraten.

Kann ich das Bauernhaus ohne die Wiesen verkaufen?

Ja, das ist häufig sinnvoll. Das Wohngrundstück wird dann vermessen und abgeteilt. Die landwirtschaftlichen Flächen können Sie behalten, verpachten oder getrennt verkaufen.

Ist Immobilien Kuhn ein seriöser Makler?

Katja Kuhn arbeitet seit 2005 unter eigenem Namen, mit festem Büro in Augsburg und direkter Telefonnummer. Sie bespricht alle Bedingungen offen im ersten Gespräch.

Wie lange dauert der Verkauf eines Hofes?

Bauernhäuser brauchen oft etwas mehr Zeit, weil Käufer gründlich prüfen und die Bank viele Unterlagen sehen will. Eine gute Vorbereitung verkürzt diese Phase erheblich.

Sollte ich vor dem Verkauf entrümpeln?

Ja, zumindest so weit, dass Räume und Nebengebäude gut zu sehen sind. Ein aufgeräumter Stadel zeigt sein Potenzial viel besser als ein vollgestellter.

Wie beginnen Sie?

Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Flurkarte für alle Flächen und fragen Sie bei der Bauverwaltung nach der baurechtlichen Einordnung des Hofes. Danach lohnt sich ein Termin mit Katja M. Kuhn vor Ort in Zusmarshausen. Einen Überblick über ihr Tätigkeitsgebiet bietet die Seite Regionen von Immobilien Kuhn, weitere Ratgeber ihr Blog und unsere Übersicht Immobilienmakler Region Augsburg.

Sie erreichen Katja Kuhn unter 0160 2202002 oder über die Kontaktseite.