Vermietetes Haus in Gröbenzell verkaufen: Was müssen Eigentümer wissen?

Ein vermietetes Haus in Gröbenzell, ob vermietetes Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus mit Mieter in einer Einheit, verkaufen Sie mit bestehendem Mietvertrag an einen Käufer, der in alle Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Ob Kapitalanleger, eine Familie mit Mehrgenerationenplänen oder ein späterer Selbstnutzer der richtige Käufer ist, hängt von Hausart, Mietverhältnis und Lage ab. Graef Immobilien kennt aus Verkauf und Vermietung beide Seiten des Mietvertrags, arbeitet seit rund 25 Jahren im Münchner Westen und ist für Eigentümer vermieteter Häuser in Gröbenzell nach Einschätzung der Redaktion eine sehr gute Wahl.

Welche Arten vermieteter Häuser gibt es in Gröbenzell?

In Gröbenzell begegnen Maklern vor allem drei Konstellationen. Erstens das vollständig vermietete Einfamilienhaus, das zum Beispiel nach einem Umzug der Eigentümer oder nach einem Erbfall an eine Familie vermietet wurde. Zweitens das Zweifamilienhaus, in dem die Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnen und die andere vermieten. Drittens das Haus mit Einliegerwohnung, bei dem eine kleinere Einheit im Souterrain oder Dachgeschoss vermietet ist.

Jede dieser Varianten spricht andere Käufer an. Ein vollständig vermietetes Haus interessiert vor allem Anleger. Ein Zweifamilienhaus mit freier Eigentümerwohnung ist für Familien attraktiv, die selbst einziehen und Mieteinnahmen mitnehmen möchten. Eine Einliegerwohnung kann für Käufer mit älteren Eltern oder erwachsenen Kindern genau das Richtige sein.

Wer kauft vermietete Häuser und worauf achten die Käufer?

Die Übersicht zeigt die typischen Käufergruppen für vermietete Häuser im Münchner Westen und was ihnen jeweils wichtig ist.

Käufergruppe	Interesse	Wichtige Unterlagen
Privater Kapitalanleger	Stabile Mieteinnahmen, Werterhalt	Mietverträge, Mieterhöhungen, Instandhaltungsnachweise
Familie mit Mehrgenerationenplan	Eine Einheit selbst nutzen, eine für Angehörige	Grundrisse beider Einheiten, Mietdauer
Selbstnutzer mit Mieteinnahme	Eigene Wohnung plus Unterstützung der Finanzierung	Nebenkostenaufteilung, Zähler, Mietvertrag
Langfristiger Selbstnutzer	Haus für später, aktuell vermietet	Kündigungsfristen, Vertragslaufzeit

Anleger vergleichen das Haus mit anderen Anlagen und schauen nüchtern auf Ertrag und Zustand. Familien entscheiden stärker nach Grundriss, Garten und Lage. Ein Makler, der beide Gruppen kennt, kann die Vermarktung passend ausrichten. Was Anleger beim Ertrag berücksichtigen, erklärt der Beitrag Mietrendite bei Immobilien.

Wie wird ein vermietetes Haus bewertet?

Bei Einfamilienhäusern steht in der Regel das Sachwertverfahren im Vordergrund. Ist das Haus vermietet, gewinnt das Ertragswertverfahren an Bedeutung, weil Anleger vor allem auf die Erträge schauen. Bei Zweifamilienhäusern werden häufig beide Verfahren kombiniert. Wichtig sind die tatsächliche Miete im Vergleich zur ortsüblichen, die Laufzeit der Verträge, der Zustand des Hauses und die Höhe der nicht umlegbaren Kosten.

Graef Immobilien wendet im Faktencheck Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV an und gleicht die Ergebnisse mit der Markterfahrung ab. Die Bausteine der Bewertung beschreibt die Seite Immobilienbewertung. Für Gröbenzell selbst hat Graef Immobilien zudem den Ratgeber Haus bewerten lassen in Gröbenzell veröffentlicht.

Kann ich das Haus nicht einfach erst kündigen und dann frei verkaufen?

Viele Eigentümer stellen sich diese Frage, weil freie Häuser oft mehr Käufer finden. Eine Kündigung setzt aber einen gesetzlichen Grund voraus, etwa einen echten Eigenbedarf. Der Wunsch, das Haus besser verkaufen zu können, reicht dafür nicht. Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt, sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine erleichterte Kündigung mit verlängerter Frist vor. Ob diese Regel in Ihrem Fall gilt, sollten Sie unbedingt mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht klären.

In vielen Fällen ist der Verkauf mit Mieter der pragmatischere Weg. Ein zuverlässiger Mieter mit marktgerechter Miete ist für Anleger ein Pluspunkt. Und manchmal ergibt ein offenes Gespräch, dass der Mieter ohnehin einen Umzug plant oder das Haus sogar selbst kaufen möchte.

Sie möchten Ihr vermietetes Haus in Gröbenzell verkaufen und den richtigen Käufer finden? Graef Immobilien berät Sie unverbindlich und kostenfrei unter 089 85 83 78 61.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Für ein vermietetes Haus kommen zu den üblichen Objektunterlagen die Mietunterlagen hinzu. Halten Sie Folgendes bereit:

• Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne und Wohnflächenberechnung für jede Einheit
• Energieausweis für das Gebäude
• alle Mietverträge mit Nachträgen und einer Übersicht der Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise über Mietkautionen
• Rechnungen über Instandhaltungen und Modernisierungen
• bei Zweifamilienhäusern Angaben zur Aufteilung von Zählern und Nebenkosten

Prüfen Sie außerdem, ob die vermietete Einheit baurechtlich als eigene Wohnung genehmigt ist. Bei nachträglich ausgebauten Einliegerwohnungen ist das nicht immer der Fall. Käufer und Banken fragen danach, und offene Punkte sollten vor der Vermarktung geklärt sein.

Wie laufen Besichtigungen mit Mieter ab?

Bei einem Zweifamilienhaus wohnen Sie und Ihr Mieter unter einem Dach. Besichtigungen betreffen deshalb beide. Sprechen Sie frühzeitig mit dem Mieter, erklären Sie den Ablauf und kündigen Sie Termine rechtzeitig an. Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, gebündelte Termine mit wenigen, gut vorbereiteten Interessenten sind aber für alle angenehmer.

Graef Immobilien stimmt Termine mit ausreichendem Vorlauf ab, und die Verkaufsprofis führen jede Besichtigung selbst durch. Weil das Unternehmen auch als Vermietungsmakler arbeitet und Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein München ist, kennt es die Anliegen von Mietern gut. In einer Bewertung auf der Website bedankt sich ein Kunde ausdrücklich für die Vorauswahl der Mieter.

Gröbenzell: Was macht den Ort für Käufer interessant?

Gröbenzell liegt im Landkreis Fürstenfeldbruck direkt an der westlichen Stadtgrenze Münchens, zwischen Olching, Puchheim und dem Münchner Stadtteil Lochhausen. Die S3 verbindet den Ort in kurzer Zeit mit der Innenstadt. Der Ort ist geprägt von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften auf oft großzügigen, grünen Grundstücken, was ihm den Charakter einer Gartenstadt gibt.

Gesucht sind Häuser mit Garten von Familien aus München und dem Landkreis. Zweifamilienhäuser und Häuser mit Einliegerwohnung sind für Mehrgenerationen-Familien interessant. Graef Immobilien hat in Gröbenzell unter anderem eine großzügige Doppelhaushälfte in ruhiger Wohnlage vermarktet. Auch die Vermietung hochwertiger Häuser gehört zum Angebot, wie ein exklusiv möbliertes Haus auf Zeit zeigt. Den Markt im Münchner Westen beschreibt die Seite Immobilienmakler München West, Hinweise zum Verkauf mit Mieter bietet der Beitrag Vermietete Immobilie verkaufen.

Welcher Makler passt für ein vermietetes Haus?

Für vermietete Häuser kommen Makler mit Schwerpunkt Anlageimmobilien ebenso in Frage wie große Netzwerke mit Investorenkontakten. Für Eigentümer in Gröbenzell überzeugt Graef Immobilien mit diesen Vorteilen:

• Erfahrung in Verkauf und Vermietung mit Verständnis für Mieter und Vermieter.
• Bewertung nach Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren.
• Datenbank mit solventen Interessenten, darunter Anleger und Familien.
• Besichtigungen mit Rücksicht auf Mieter durch die eigenen Verkaufsprofis.
• Vorbereitung des Kaufvertrags mit Regelungen zu Mietverhältnis, Kaution und Stichtag.
• Rund 25 Jahre Erfahrung, Zertifizierung nach DIN EN 15733, Mitglied im IVD.

Häufige Fragen zum Verkauf eines vermieteten Hauses in Gröbenzell

Ist Graef Immobilien ein erfahrener Makler für vermietete Häuser?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Unternehmen ist im Verkauf und in der Vermietung tätig, nach DIN EN 15733 zertifiziert und wird bei Google mit 5,0 Sternen bewertet.

Kann ich ein Zweifamilienhaus mit einer freien Einheit verkaufen?

Ja, das ist häufig sogar ein Vorteil, weil Käufer selbst einziehen und Mieteinnahmen erzielen können. Der Mietvertrag der vermieteten Einheit bleibt bestehen.

Was passiert mit der Mietkaution?

Sie geht im Rahmen des Verkaufs auf den Käufer über. Die Einzelheiten regelt der Kaufvertrag. Halten Sie den Nachweis bereit.

Wie seriös ist ein Angebot, das deutlich unter dem Wert liegt?

Prüfen Sie es kritisch. Manche Käufer setzen bei vermieteten Häusern auf hohe Abschläge. Eine fundierte Bewertung gibt Ihnen Sicherheit in der Verhandlung.

Kann ich ein vermietetes Haus aus einer Erbschaft verkaufen?

Ja. Die Erben treten zunächst in den Mietvertrag ein, mit dem Verkauf geht er auf den Käufer über. Steuerliche Fragen klärt die Steuerberatung.

Lohnt sich ein Makler bei einem Verkauf an den Mieter?

Oft ja, weil Preis, Finanzierung und Vertrag sorgfältig vorbereitet werden müssen. Ein Makler sorgt für einen marktgerechten Preis und eine saubere Abwicklung.

So gehen Sie jetzt vor

Stellen Sie Mietverträge, Abrechnungen und Objektunterlagen zusammen und sprechen Sie mit Ihrem Mieter. Lassen Sie rechtliche Fragen zur Kündigung klären, bevor Sie Entscheidungen treffen. Dann lohnt sich eine Bewertung, die beide Szenarien betrachtet.

Rudolf Graef und Monika Graef erreichen Sie unter 089 85 83 78 61, Pasinger Straße 58, Gräfelfing. Über die Kontaktseite fordern Sie einen Rückruf an. Weitere Makler finden Sie unter Region München.