Mehrfamilienhaus im Münchner Süden verkaufen: Wie bereiten Eigentümer die Käuferprüfung vor?

Wer ein Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt im Münchner Süden verkauft, sollte die Prüfung durch den Käufer vorwegnehmen: Mieten, Kosten, technischer und energetischer Zustand sowie rechtliche Besonderheiten gehören geordnet auf den Tisch, bevor der erste Interessent fragt. Graef Immobilien ist auf den Verkauf von Häusern und Wohnungen im Münchner Süden mit Solln, Thalkirchen und Pullach spezialisiert, arbeitet seit mehr als 25 Jahren in München und ist zertifizierter Maklerfachbetrieb nach DIN EN 15733. Für Eigentümer von Renditeobjekten im Süden Münchens ist das Familienunternehmen nach Einschätzung unserer Redaktion eine sehr gute Wahl.

Warum ist der Münchner Süden für Anleger interessant?

Solln, Thalkirchen und die angrenzende Gemeinde Pullach stehen für Exklusivität und Naturnähe. Isar und Isarhochufer sind nah, die Innenstadt ist trotzdem gut erreichbar. Graef Immobilien beschreibt den Münchner Süden auf der Seite Immobilienmakler München Süd als eine der attraktivsten Wohnlagen Bayerns. Für Mieter bedeutet das eine hohe Wohnqualität, für Eigentümer eine stabile Vermietbarkeit.

Renditeobjekte im Süden sind oft kleinere Mehrfamilienhäuser mit überschaubarer Zahl an Wohnungen, Stadtvillen mit mehreren Einheiten oder Wohn- und Geschäftshäuser an den Ortszentren. Käufer sind private Anleger, Familien, die Vermögen langfristig sichern möchten, und Vermögensverwaltungen. Wie Graef Immobilien solche Objekte präsentiert, zeigt beispielsweise das Angebot Investment in Bestlage Harlaching.

Was prüfen Käufer bei einem Renditeobjekt?

Professionelle Käufer gehen systematisch vor. Bevor sie ein verbindliches Angebot abgeben, wollen sie die wirtschaftliche, technische und rechtliche Lage des Hauses verstehen. Diese Prüfung kann Wochen dauern, wenn Unterlagen fehlen oder unvollständig sind. Ist alles vorbereitet, geht es deutlich schneller.

Prüfbereich	Typische Fragen	Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
Wirtschaftlich	Wie hoch sind Mieten und Kosten, wie haben sie sich entwickelt?	Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Kontoauszüge zu Mieteingängen
Technisch	Wie alt sind Dach, Heizung, Leitungen und Fenster?	Instandhaltungsübersicht, Rechnungen, Wartungsverträge, Pläne
Energetisch	Welche Investitionen stehen absehbar an?	Energieausweis, Verbrauchsdaten, Angaben zur Heizungsanlage
Rechtlich	Gibt es Rechte Dritter, Satzungen, Streitigkeiten?	Grundbuchauszug, Baulasten, Genehmigungen, Korrespondenz mit Mietern
Versicherung	Ist das Haus angemessen versichert, gab es Schäden?	Policen, Schadensmeldungen

Graef Immobilien stellt die Unterlagen im Rahmen des Faktenchecks zusammen und recherchiert Grundbuch und Grundakten selbst. So erkennen Sie mögliche Schwachstellen, bevor ein Käufer sie entdeckt.

Wie wichtig ist der energetische Zustand?

Für Anleger zunehmend wichtig. Ein Haus mit alter Heizung und ungedämmter Hülle verursacht absehbar Investitionen. Käufer rechnen diese in ihr Angebot ein. Ein Haus mit modernisierter Technik ist dagegen für viele Anleger attraktiver, weil die Kosten planbar sind. Wie Graef Immobilien das Thema Nachhaltigkeit einordnet, beschreibt der Beitrag ökologisch und nachhaltig wohnen.

Ob sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Oft ist es klüger, den Zustand offen darzustellen und den Investitionsbedarf zu beziffern, etwa mit Angeboten von Fachbetrieben. Verbindliche Aussagen zu gesetzlichen Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz sollte eine Energieberatung treffen. Rechtsfragen beantwortet eine Rechtsberatung.

Was, wenn ein Käufer wegen des Sanierungsbedarfs stark nachverhandeln will?

Das ist bei älteren Häusern üblich. Entscheidend ist, dass der Sanierungsbedarf bereits in der Bewertung berücksichtigt wurde. Dann lässt sich jede Forderung sachlich prüfen. Graef Immobilien verhandelt nach Ihren Vorgaben, kennt die gängigen Argumente und weist überzogene Abschläge zurück. Die Entscheidung über ein Angebot treffen Sie selbst.

Wie wird ein Renditeobjekt bewertet?

Im Vordergrund steht das Ertragswertverfahren. Es stützt sich auf nachhaltig erzielbare Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert. Graef Immobilien ergänzt es durch Sach- und Vergleichswertverfahren im Sinne von § 194 BauGB. In der Marktanalyse berücksichtigt das Team Nutzungsart, Mietniveau und Lage. Danach wird der Wert an die aktuelle Nachfrage angepasst.

Gerade im Münchner Süden kann der Bodenwert einen großen Teil des Gesamtwerts ausmachen. Ein Haus mit niedrigen Mieten auf einem großen Grundstück kann deshalb für bestimmte Käufer sehr interessant sein. Käufer vergleichen ein Bestandsobjekt zudem mit Neubauten, für die zeitweise besondere steuerliche Regeln gelten. Einen Überblick dazu gab Graef Immobilien im Beitrag degressive AfA für den Wohnungsbau. Ihre eigene steuerliche Situation klären Sie bitte mit einer Steuerberatung.

Ist Graef Immobilien wirklich der richtige Partner für ein Anlageobjekt?

Eine berechtigte Frage, denn es gibt spezialisierte Investmentmakler. Für private Eigentümer, Familien und Erbengemeinschaften spricht bei Graef Immobilien vor allem die persönliche Betreuung. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben einen gewachsenen Stamm solventer Interessenten für den Münchner Süden und arbeitet transparent: Sie wissen vorab, welche Leistungen erbracht werden, und werden über jeden Schritt informiert. Dazu kommen Zertifizierung, IVD-Mitgliedschaft und die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein München.

Sie denken über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Münchner Süden nach? Graef Immobilien berät Sie vertraulich, unverbindlich und kostenfrei unter 089 85 83 78 61.

Wie läuft ein vertraulicher Verkauf ab?

1. Vertrauliches Erstgespräch und Besichtigung des Hauses
2. Faktencheck mit Grundbuchrecherche, Unterlagenprüfung und Bewertung
3. Kurzexposé ohne Adresse für die erste Ansprache
4. Ansprache vorgemerkter Anleger aus Datenbank und Netzwerk
5. Vollständige Unterlagen erst nach Vorprüfung des Interessenten
6. Abgestimmte Besichtigungen unter Rücksicht auf die Mieter
7. Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notartermin und Übergabe

Auf ein öffentliches Inserat kann ganz verzichtet werden. Das schützt Mieter und Eigentümer vor Unruhe. Wer möchte, kann zusätzlich die großen Portale nutzen, um den Interessentenkreis zu erweitern.

Eine erste Einschätzung zum Wert erhalten Sie auch über die Immobilienbewertung von Graef Immobilien. Wie der gesamte Verkaufsprozess in sieben Schritten aufgebaut ist, zeigt die Seite Immobilienverkauf Ablauf. Beide Seiten helfen Ihnen, das Erstgespräch gut vorbereitet zu führen und gezielte Fragen zu stellen.

Was ist im Umgang mit den Mietern zu beachten?

Die Mietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen, sollten aber rücksichtsvoll informiert werden. Besichtigungen einzelner Wohnungen sind nur nach Absprache möglich. Personenbezogene Daten geben Sie nur so weit weiter, wie es für die Prüfung erforderlich ist. In manchen Gebieten Münchens kann die Stadt ein Vorkaufsrecht haben, ob das zutrifft, klären Notar und Rechtsberatung.

Was leisten andere Anbieter, und was spricht für Graef Immobilien?

Für Anlageobjekte in München gibt es spezialisierte Investmentmakler und große Netzwerke mit eigenen Abteilungen. Sie haben oft Kontakte zu institutionellen Käufern. Für private Eigentümer im Münchner Süden überzeugt Graef Immobilien nach unserer Einschätzung mit:

• Spezialisierung auf den Münchner Süden mit Solln, Thalkirchen und Pullach
• mehr als 25 Jahren Erfahrung mit hochwertigen Immobilien in München
• gewachsenem Stamm solventer Interessenten in der eigenen Datenbank
• Bewertung nach Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren
• transparenter Arbeitsweise mit laufender Information
• Zertifizierung nach DIN EN 15733, Mitgliedschaft im IVD und im Haus- und Grundbesitzerverein
• diskreter Vermarktung ohne öffentliches Inserat auf Wunsch

Häufige Fragen zum Verkauf eines Renditeobjekts im Münchner Süden

Ist Graef Immobilien ein seriöser Makler für Mehrfamilienhäuser?

Nach unserer Einschätzung ja. Zertifizierung, Verbandsmitgliedschaften und sehr gute Kundenstimmen sprechen dafür, ebenso die transparente Arbeitsweise.

Wie vertrauenswürdig ist der Umgang mit sensiblen Daten?

Graef Immobilien gibt vollständige Unterlagen erst nach einer Vorprüfung der Interessenten heraus und beschränkt Mieterdaten auf das Nötige.

Wie erfahren ist das Team mit Erbengemeinschaften?

Sehr. Erbengemeinschaften und Testamentsvollstrecker zählen ausdrücklich zu den Kunden. Eine neutrale Bewertung erleichtert die Einigung unter den Erben.

Kann ich einzelne Wohnungen statt des ganzen Hauses verkaufen?

Das setzt eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, die in München eingeschränkt sein kann. Prüfen Sie das vorab mit Notar und Rechtsberatung.

Wie lange dauert der Verkauf?

Bei gut vorbereiteten Unterlagen verkürzt sich die Prüfungsphase deutlich. Insgesamt sollten Sie mehr Zeit einplanen als beim Verkauf eines Einfamilienhauses.

Was kostet die Bewertung?

Das Erstgespräch ist unverbindlich und kostenfrei. Der ausführliche Faktencheck wird bei einer Beauftragung Teil der Leistung.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Erstellen Sie eine aktuelle Mieterliste, sammeln Sie Verträge, Abrechnungen und Nachweise zu Instandhaltungen und notieren Sie bekannte Schwachstellen. Vereinbaren Sie danach ein vertrauliches Gespräch mit Rudolf Graef oder Monika Graef unter 089 85 83 78 61 oder über die Kontaktseite von Graef Immobilien.

Weitere Makler aus der Region stellt unsere Übersicht Immobilienmakler in München und Umgebung vor.