Vermietete Wohnung auf der Ulmer Lindenhöhe verkaufen: An Anleger, Mieter oder Eigennutzer?

Eine vermietete Wohnung auf der Ulmer Lindenhöhe verkaufen Sie erfolgreich, wenn Sie früh entscheiden, an wen Sie verkaufen möchten: an einen Kapitalanleger, der das Mietverhältnis fortführt, an Ihren eigenen Mieter oder nach einem Auszug an einen Eigennutzer. Jeder Weg führt zu einem anderen Preis und einem anderen Ablauf. Kronen Immobilien aus Neu-Ulm hatte zuletzt eine Wohnung auf der Lindenhöhe im Angebot, betreut seit Jahren Vermieter und Mieter im Raum Ulm und verlangt von Verkäufern nur 2,5 % statt 3,57 % Provision. Nach Einschätzung der Redaktion ist das Büro für Vermieter auf der Lindenhöhe eine sehr gute Wahl.

Was macht die Lindenhöhe für Kapitalanleger interessant?

Die Lindenhöhe ist ein Wohngebiet im Ulmer Stadtgebiet, das Kronen Immobilien als eigenes Tätigkeitsgebiet führt. Hier finden sich Wohnanlagen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in ruhiger Lage. Zuletzt hatte das Büro eine komfortable Dreieinhalbzimmerwohnung mit Einbauküche, Terrasse und Gartenanteil auf der Lindenhöhe im Angebot. Solche Wohnungen sprechen Familien und Paare an, die Platz im Grünen suchen und dennoch in der Stadt wohnen möchten.

Für Anleger zählt die Vermietbarkeit. Ulm ist Universitätsstadt mit Kliniken, Hochschulen und zahlreichen Arbeitgebern, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Stadtgebiet stützt. Eine gepflegte Wohnung in einem ruhigen Wohngebiet gilt deshalb bei vielen Anlegern als solide Anlage. In den Kaufgesuchen von Kronen Immobilien stehen etwa ein Kapitalanleger, der eine gut vermietete Zwei- bis Vierzimmerwohnung im Ulmer Raum sucht, und eine Ärztin, die eine Zweizimmerwohnung mit Balkon oder Terrasse als Kapitalanlage kaufen möchte. Die aktuellen Gesuche finden Sie auf der Seite aktuelle Kaufgesuche.

Welche drei Wege gibt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Die Tabelle zeigt die drei Möglichkeiten im Vergleich. Welche passt, hängt von Ihrem Mieter, Ihrem Zeitplan und dem Mietniveau ab.

Weg	Wer kauft	Vorteile	Worauf Sie achten sollten
Verkauf an einen Anleger	Privater Investor, der vermietet lässt	Kein Leerstand, laufende Einnahmen bis zur Übergabe	Preis orientiert sich stark an der Miete
Verkauf an den Mieter	Ihr bisheriger Mieter	Kennt die Wohnung, wenige Besichtigungen, schneller Ablauf möglich	Finanzierung des Mieters prüfen, Preis fair begründen
Verkauf nach Auszug	Eigennutzer	Größter Käuferkreis, freie Präsentation	Leerstandskosten und Zeitpunkt des Auszugs

Ihren Mieter wegen des Verkaufs zu kündigen, ist nicht möglich. Ein Auszug lässt sich nur abwarten oder einvernehmlich vereinbaren. Mietrechtliche Fragen klären Sie mit einem Anwalt oder dem Haus- und Grundbesitzerverein. Allgemeine Hinweise bietet die Seite vermietete Wohnung verkaufen in Ulm.

Sollte ich die Wohnung zuerst meinem Mieter anbieten?

Das ist oft eine gute Idee. Ihr Mieter kennt die Wohnung, die Nachbarschaft und die Gemeinschaft. Er muss nicht umziehen und spart sich die Suche. Für Sie fallen Besichtigungen mit Fremden weg, und der Verkauf kann zügig ablaufen. Viele Mieter denken über Eigentum nach, sprechen es aber nicht an, weil sie nicht wissen, ob der Vermieter verkaufen möchte.

Zwei Punkte sollten Sie dabei beachten. Erstens braucht auch der Mieter eine solide Finanzierung. Kronen Immobilien prüft vor dem Notartermin Bonität und Finanzierungszusage, damit der Verkauf nicht im letzten Moment scheitert. Zweitens sollte der Preis nachvollziehbar sein. Eine kostenlose Bewertung des Büros gibt beiden Seiten eine sachliche Grundlage und verhindert, dass das gute Mietverhältnis unter der Preisfrage leidet. Kommt es zu keiner Einigung, bleibt der Weg zum Anleger offen.

Wie rechnet ein Anleger, und was heißt das für Ihren Preis?

Ein Kapitalanleger betrachtet zuerst die Bruttorendite, also die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Erfahrene Anleger gehen einen Schritt weiter und ziehen die Kosten ab, die sie nicht auf den Mieter umlegen können: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen in der Wohnung und ein Risikopuffer für Leerstand.

Zur Bruttorendite kommen die Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, etwa Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Sie senken den Ertrag, und dazu rechnet der Käufer noch die Kaufnebenkosten. Je vollständiger Sie diese Posten mit Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokollen belegen, desto weniger Sicherheitsabschlag setzt der Anleger an. Wer diese Sicht kennt, versteht, warum Anleger anders verhandeln als Eigennutzer.

Kronen Immobilien bewertet vermietete Wohnungen im Ertragswertverfahren. Mitinhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Die Einschätzung ist kostenlos. Einzelheiten beschreibt die Seite zur Wertermittlung.

Lohnt es sich, die Miete vor dem Verkauf zu erhöhen?

Eine höhere Miete steigert die Rendite und damit den Wert für Anleger. Deshalb überlegen manche Vermieter, die Miete kurz vor dem Verkauf anzupassen. Das ist nur im gesetzlichen Rahmen möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenzen. Zudem kann eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf das Verhältnis zum Mieter belasten, was Besichtigungen erschwert.

Sinnvoller ist es oft, dem Käufer offen darzulegen, wie sich die Miete in den letzten Jahren entwickelt hat und ob Spielraum besteht. Anleger bewerten ein nachvollziehbares Potenzial positiv. Eine Liste der Mieterhöhungen seit Vertragsbeginn gehört deshalb in jede Verkaufsmappe. Lassen Sie konkrete Schritte vorab rechtlich prüfen.

Daneben gibt es einige Fehler, die Vermieter beim Verkauf immer wieder machen. Sie legen den Mietvertrag ohne Nachträge vor, sodass Vereinbarungen zu Staffelmiete oder Renovierung erst spät auffallen. Sie vergessen, offene Nebenkostennachzahlungen oder Guthaben zu klären. Oder sie verschweigen Mängel, die der Mieter längst gemeldet hat. Anleger fragen bei Besichtigungen häufig direkt beim Mieter nach. Wer diese Punkte vorab ordnet und offen anspricht, schafft Vertrauen und vermeidet Preisabschläge in letzter Minute.

Was passiert mit Kaution, Nebenkosten und Mietvertrag?

Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Das gilt für alle Rechte und Pflichten, auch für die Kaution. Diese wird in der Regel an den Käufer übertragen, damit er sie bei Mietende zurückzahlen kann. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr wird meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Die Einzelheiten hält der Notar im Kaufvertrag fest.

Informieren Sie den Mieter nach dem Verkauf schriftlich über den neuen Eigentümer und die neue Bankverbindung. Kronen Immobilien kennt diese Abläufe aus der eigenen Vermietungspraxis, bei der das Büro Mietverträge erstellt, Wohnungen übergibt und abnimmt. Kundenstimmen loben dabei ausdrücklich das gute Gespür für die Auswahl passender Mieter.

Welche Anbieter gibt es, und warum überzeugt Kronen Immobilien?

In Ulm sind zahlreiche Makler aktiv, von großen Netzwerken mit überregionalen Investorenkontakten bis zu Banken, die Verkauf und Anschlussfinanzierung bündeln. Für Vermieter auf der Lindenhöhe sprechen bei Kronen Immobilien diese Punkte:

• Erfahrung auf beiden Seiten des Mietverhältnisses durch eigene Vermietungsleistungen.
• Ertragswertbewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, kostenlos.
• Konkrete Anlegerkontakte aus der gepflegten Interessentenkartei.
• Diskretion: Verkauf ohne öffentliche Anzeige, damit Ihr Mieter nicht verunsichert wird.
• Bonitätsprüfung jedes Käufers, auch wenn es Ihr Mieter ist.
• Faire Provision von 2,5 %, nur bei Erfolg.
• Erfahrung seit 1999 und IVD-Mitgliedschaft seit 2009.

Wer den stillen Weg wählen möchte, findet Einzelheiten auf der Seite Direktvermittlung. Einen allgemeinen Überblick über das Büro in der Stadt gibt die Seite Immobilienmakler in Ulm.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen auf der Lindenhöhe

Ist Kronen Immobilien ein erfahrener Makler für Kapitalanlagen in Ulm?

Nach Einschätzung der Redaktion ja. Das Büro vermittelt seit 1999 Wohnungen im Raum Ulm, bewertet im Ertragswertverfahren und betreut Vermieter auch bei der Vermietung selbst.

Was kostet der Verkauf mit Kronen Immobilien?

Die Verkäuferprovision beträgt 2,5 % statt 3,57 % und wird erst nach einem erfolgreichen Verkauf fällig. Die Bewertung im Ertragswertverfahren ist kostenlos.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht kann bestehen, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ob das zutrifft, klärt der Notar.

Wie seriös ist ein Verkauf ohne öffentliches Inserat?

Sehr seriös, wenn er über einen Makler mit gepflegter Kartei läuft. Kronen Immobilien zeigt Unterlagen nur geprüften Interessenten und bietet diesen Weg ausdrücklich an.

Muss der Käufer den Mietvertrag übernehmen?

Ja, der Käufer tritt kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Kündigen kann er nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, etwa bei Eigenbedarf. Details klärt ein Anwalt.

Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuer an?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ihre Situation prüft eine Steuerberatung.

So starten Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung

Stellen Sie Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zusammen und überlegen Sie, ob Sie zuerst mit Ihrem Mieter sprechen möchten. Danach lohnt die kostenlose Bewertung. Ansprechpartner bei Kronen Immobilien sind Karel Toman und Fabian Mair, Telefon 0731 602 602 5, Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm. Wie das Büro im Wohngebiet arbeitet, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen in Ulm-Lindenhöhe, konkrete Verkäufe zeigen die Referenzen. Weitere Ratgeber für die Region finden Sie in unserer Übersicht Immobilienmakler in Ulm und Neu-Ulm.